TJ 93008, 16 juin 2025, RG 24/05515

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
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REFERENCES : N° RG 24/05515 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZPMQ

Minute : 25/724

SA D’HLM ANTIN RESIDENCES
représenté par Me PAUTONNIER Christian - barreau de PARIS

C/

Madame [I] [J]

Exécutoire délivrée le :
à :
- Me PAUTONNIER Christian

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
- Madame [J] [I]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 16 Juin 2025;

par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l'audience publique du 31 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SA D’HLM ANTIN RESIDENCES
[Adresse 3]
[Adresse 3]

Representé par Me PAUTONNIER Christian - barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [I] [J]
demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

La SA d'HLM ANTIN RESIDENCES a donné à bail à Madame [I] [J] un logement et un emplacement de stationnement numéro 59 situé [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2023, la SA d'HLM ANTIN RESIDENCES a fait signifier à Madame [I] [J] un commandement de payer la somme de 3131,94 euros en principal, au titre des loyers impayés.

La Caisse d’allocations familiales a été saisie par courrier électronique le 19 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2024, la SA d'HLM ANTIN RESIDENCES a fait assigner Madame [I] [J] aux fins de :
condamner Madame [I] [J] au paiement de la somme de 3606,75 euros au titre de la dette locative,la condamner au paiement des loyers et accessoires impayés échus entre la date de signification de l'assignation et le prononcé de la décision à intervenir, prononcer la résiliation judiciaire du contrat ,ordonner à Madame [I] [J] de quitter et vider les lieux avec tous occupants de leur chef et tous meubles non affectés au paiement de la créance des requérants dès signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, à peine d'y être contraint par expulsion, avec l’assistance de la force publique si besoin est,la condamner au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, jusqu’au départ effectif des lieux, matérialisé par remise des clefs ou expulsion,la condamner au paiement de 350 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,la condamner au paiement de la somme de 350 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens,ordonner l’exécution provisoire du jugement.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 6] par voie dématérialisée le 19 juin 2024.

À l'audience du 31 mars 2025, la SA d'HLM ANTIN RESIDENCES, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1241,32 euros arrêtée au 25 mars 2025, loyer du mois de mars inclus. Elle n’est pas opposée à la demande de délais de paiement, selon le protocole d’accord signé entre les parties.

la SA d'HLM ANTIN RESIDENCES soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

À l'audience, Madame [I] [J] reconnait être locataire du logement et de l’emplacement de stationnement et redevable des loyers et charges. elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 30 euros par mois et la suspension de la résiliation.

Elle explique qu’une aide a été débloquée et que les sommes dues représentent l’échéance courante qu’elle va payer en fin de mois.

L'affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur l'existence du contrat de location :

Aux termes de l'article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement.

Selon l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit.

Il résulte de l'article 1375 du code civil, l’acte sous signature privée qui constate un contrat synallagmatique ne fait preuve que s'il a été fait en autant d'originaux qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct.

Selon les articles 1361 et 1362 du code civil, les règles relatives à la preuve par écrit reçoivent exception lorsqu'il existe un commencement de preuve par écrit, soit tout acte par écrit émanant de celui qui conteste un acte ou de celui qu’il représente, rend vraisemblable ce qui est allégué, corroboré par un autre moyen de preuve. Peuvent être considérées par le juge comme équivalant à un commencement de preuve par écrit les déclarations faites par une partie lors de sa comparution personnelle, son refus de répondre ou son absence à la comparution.

En l’espèce, Madame [I] [J] confirme l’existence d’un contrat de location portant sur un logement et un emplacement de stationnement.

En outre, il ressort des pièces communiquées , notamment d'une part, du protocole d’accord signé entre les parties, qui reprend les éléments essentiels du contrat de location (adresse, montant de la dette) des appels de loyers et charges et du décompte, libellé au nom et à l’adresse de la défenderesse, qui laisse apparaître des paiements, qui constituent des commencements de preuve par écrit , corroborés par les modalités de signification du commandement de payer, signifié à l'adresse du logement, et de l'assignation signifiée également à cette adresse, à la défenderesse, mettant en évidence l'occupation du logement par celle-ci, ainsi que des déclarations des parties à l’audience, qui confirme la conclusion du contrat, et des éléments de l’enquête sociale, que l'existence d'un contrat de location liant Madame [I] [J] et la SA ANTIN RESIDENCES , portant sur des locaux, logement et emplacement de stationnement, situés [Adresse 2] est établie, à compter du 26 juillet 2021, date d'entrée dans les lieux.

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 19 juin 2024 en vue d'une audience prévue le 31 mars 2025, soit plus de six semaines après.

D'autre part, la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SA d'HLM ANTIN RESIDENCES le 19 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 juin 2024. Ainsi la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d'HLM ANTIN RESIDENCES aux fins de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 26 juillet 2021, du commandement de payer délivré le 24 octobre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 25 mars 2025 que la SA d'HLM ANTIN RESIDENCES rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [I] [J] à payer à la SA d'HLM ANTIN RESIDENCES la somme de 1241,32 euros, au titre des sommes dues au 25 mars 2025.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le décompte locatif, que la dette s'élève à 1241,32 euros. L'examen du décompte démontre des paiements, plus réguliers les derniers mois, mais insuffisants à rembourser la dette.

De plus les parties sont convenues du remboursement de la dette par mensualités de 30 euros, selon protocole signé le 6 janvier 2025.

Dès lors, il convient d’accorder un délai à la locataire pour exécuter ses obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, et de ne prononcer la résiliation du bail, l’expulsion des lieux loués que pour le cas où elle ne respecterait pas ce délai.

À défaut de règlement d'une des échéances, l’expulsion de Madame [I] [J] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [I] [J] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SA d'HLM ANTIN RESIDENCES ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [I] [J] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM ANTIN RESIDENCES les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [I] [J] à payer à la SA d'HLM ANTIN RESIDENCES la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS