TJ 75056, 12 juin 2025, RG 24/08253

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Alexandra BOISSET

Copie exécutoire délivrée
le :
à : [P] [D]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08253 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5YPP

N° MINUTE : 1

JUGEMENT
rendu le 12 juin 2025

DEMANDERESSE
Madame [P] [D], demeurant [Adresse 2]

représentée par M. [O] [D] (Fils) muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR
Monsieur [I] [F], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Alexandra BOISSET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0368
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562024029722 du 02/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 avril 2025

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 juin 2025 par Olivier ADAM, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 12 juin 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/08253 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5YPP

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 19/06/2003, Madame [D] [P] a donné à bail à Monsieur [F] [I] un logement sis [Adresse 1]. Cet engagement comporte une clause résolutoire en application de l'article 24 de loi du 6 juillet 1989.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées un commandement de payer et de justifier de l'assurance rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [F] [I] le 04 avril 2024 pour obtenir paiement d'une somme de 2431,00 Euros au principal.

Ledit commandement étant demeuré infructueux, par acte d'huissier du 1er juillet 2024, Madame [D] [P] a fait assigner Monsieur [F] [I] devant le tribunal de céans aux fins de :

- Constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail,
- Ordonner l'expulsion sans délai de Monsieur [F] [I] ainsi que tout occupant de son chef, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- Le voir condamné à lui payer, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus la somme principale de 2656,00 Euros décompte arrêté au 12 juin 2024 inclus avec intérêt à taux légal,
- Le voir condamné à lui verser une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges jusqu'à son départ effectif des lieux en application de l'article 1760 du Code civil,
- Le voir condamné à lui payer une somme de 2098 Euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Le voir condamné aux entiers dépens comprenant le coût du commandement et les frais pour parvenir à l'expulsion,
- Ordonner l'exécution provisoire.

L'affaire a été appelée à l'audience du 5 décembre 2024 et renvoyée au 17 janvier 2025 en raison d'une demande d'aide juridictionnelle formée par le défendeur acceptée par décision du 2 décembre 2024.

A l'audience de plaidoirie le bailleur, représenté par son fils, Monsieur [O] [D], muni d'un pouvoir spécial, a maintenu ses demandes et indiqué que la dette s'élevait désormais à la somme de 6501 Euros au 5 janvier 2025. Il précise que sa mère, bailleur, n'était pas au courant du fait que Monsieur [F] était marié en l'absence de demande de modification du contrat de bail. Il remet un mémoire outre des pièces dont une preuve de la qualité de propriétaire de Madame [P] [D].

En défense, Monsieur [F] [I], représenté, indique qu'il se désiste de sa fin de non-recevoir, le bailleur démontrant sa qualité de propriétaire mais qu'il soulève l'inopposabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoire et expulsion car le preneur est marié ce dont le bailleur en a été forcément informé au sens de l'article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 puisqu'il a délivré depuis de nombreuses années des quittances au nom des deux époux. Il indique qu'il occupe les lieux avec son épouse et ses 4 enfants et ajoute que le montant de la dette est erroné car le loyer a été revalorisé de manière excessive et qu'il convient de déduire la somme de 1065,90 Euros; il ajoute que la non-paiement est lié à la vétusté des lieux qui doivent conduire à constater une exception d'inexécution du contrat et à défaut à octroyer des délais de paiement avec des échéances de 100 Euros mensuels ; Reconventionnellement il sollicite la condamnation du défendeur à l'obligation de réaliser des travaux sous astreinte avec réduction du loyer à 300 Euros pendant les travaux et enfin une indemnisation du préjudice de jouissance subi du fait de la vétusté des lieux à hauteur de 8750 Euros soit 50% du loyer depuis janvier 2023 et 1500 Euros au titre de l'article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 et article 700 du Code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 20 février 2025 et à cette date les débats ont été réouverts au 4 avril 2025 pour explications par les parties sur la question de la co-titularité du bail lors de la conclusion du contrat.

A l'audience le bailleur, représenté par son fils, Monsieur [O] [D], muni d'un pouvoir spécial, a maintenu ses demandes et indiqué que le contrat n'a pas été modifié car le preneur a demandé à rester seul locataire pour bénéficier des allocations logements. Le défendeur, représenté, a réitéré le fait que le bailleur était au courant du mariage puisque les quittances ont été établies au nom des époux depuis longtemps.

L'affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2025.

Il sera statué par jugement, susceptible d'appel, contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir

Le défendeur se désiste de sa demande quant à voir les demandes non prospérer du fait du défaut de qualité à agir de Madame [D] [P]. Il en sera fait le constat.

Sur la recevabilité de la demande

L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 énonce qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

En l'espèce Madame [D] [P] a produit les notifications.

En conséquence, la présente demande est recevable.

Sur la résiliation du bail et l'expulsion

L'article 1751 du Code civil énonce que le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

L'article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que nonobstant les dispositions des articles 515-4 et 1751 du code civil, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit opposables au partenaire lié par un pacte civil de solidarité au locataire ou au conjoint du locataire si l'existence de ce partenaire ou de ce conjoint n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur.

En l'espèce il apparaît que Monsieur [F] [I] démontre qu'il s'est marié en 2010 et qu'à la suite le bailleur a produit des quittances au nom de Monsieur et Madame [F] de telle sorte qu'il appartenait au bailleur d'engager la procédure tant à l'égard de Monsieur [F] qu'à l'égard de Madame [F] par le bailleur en leur adressant simultanément le commandement de payer et l'acte introductif d'instance.

En l'absence de mise en cause de Madame [F], co-titulaire du bail il ne peut être fait droit en sa résiliation par le jeu de la clause résolutoire.

Les demandes d'acquisition de la clause résolutoire et partant, d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation seront donc rejetées.

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

Il ressort des dispositions de l'article 1728 du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire ; Qu'en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'établir l'existence de la créance qu'il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation ;

En l'espèce le bailleur verse aux débats lors de l'audience un décompte duquel il ressort un solde débiteur imputable à Monsieur [F] [I] au titre des loyers impayés charges et indemnités d'occupation pour un montant de 6501,00 Euros au 17 janvier 2025 inclus ;

Le défendeur indique que cette somme résulte d'un calcul erroné car à compter de juillet 2022 le loyer a été augmenté au-delà de l'augmentation légale prévue par l'Indice de Référence des Loyers ceci conduisant à 35,53 Euros mensuellement de trop soit 1065,90 Euros de juillet 2022 à janvier 2025. Le bailleur n'a pas produit de calcul contestant ce moyen de défense et ce alors que le calcul du défendeur apparaît probant.

En conséquence Monsieur [F] [I] sera condamné à payer à Madame [D] [P], après déduction de 1065,90 Euros, la somme de 5435,10 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, jusqu'à parfait paiement.

Sur l'exception d'inexécution et la demande consécutive reconventionnelle en travaux sous astreinte

L'article 1217 du Code civil énonce notamment que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté ou l'a été imparfaitement peut refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de son obligation.

En l'espèce le défendeur indique que le logement est occupé depuis 21 ans et que des travaux n'ont pas été effectués de telle sorte que le logement est devenu vétuste étant suroccupé car une fenêtre de comporte pas d'étanchéité à l'air, il n'y a pas de ventilation mécanique et il y des moisissures et la présence de souris tandis qu'il n'y a qu'un chauffage d'appoint. Il produit à ce titre un rapport de visite de l'association " Droits et Habitats " et un signalement à la Mairie de [Localité 3] rédigé par l'association, lequel constate l'absence d'isolation d'une fenêtre, la présence d'humidité et d'un cadavre de souris dans un piège. Il demande donc outre la validation des non-paiements, la réalisation de travaux sous astreinte.

Le bailleur en réplique produit les factures de travaux et de fournitures pour 8971 Euros de 2014 à 2022 dont travaux de peinture, d'électricité et de rénovation de la cuisine et de la salle de bains et remplacement d'une fenêtre.

Il n'est pas produit par le locataire d'expertise ou de déclaration d'insalubrité totale ou partielle des lieux ou plus généralement de courriers faisant état de réclamations de sa part avant la cessation des paiements, qui semble relever de fait des difficultés financières invoquées par ailleurs et de l'incapacité de régler le loyer sous APL.

En conséquence, il n'est pas produit d'éléments suffisants démontrant une impossibilité d'habitation dans les lieux totale ou partielle alors que le bailleur est intervenu par des travaux à plusieurs reprises pendant la période considérée, en considérant que les difficultés sont liées aussi à la sur-occupation d'un logement de 35 m2 occupé par le couple et leurs 4 enfants nés entre 2009 et 2021), ceci ne pouvant relever de la responsabilité du bailleur lequel a initialement contracté avec Monsieur [F] seul.

En conséquence les demandes de validation d'une exception d'inexécution et en conséquence de travaux sous astreinte seront rejetées.

Sur les délais de paiement

En vertu des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années ; les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sur les délais de paiement ne sont pas ici susceptibles d'application le bail n'étant pas résilié.

En l'espèce le bailleur produit un décompte, contesté uniquement s'agissant de la revalorisation, démontrant que les loyers y compris résiduels après allocations ne sont pas versés, et ce aussi sur les mois précédant l'audience, de telle sorte que la condition de reprise des loyers n'est pas remplie.

Monsieur [F] indique qu'il sera bénéficiaire ultérieurement d'un rappel d'APL et d'un FSL outre le fait qu'il a constitué un dossier de surendettement. Il produit cependant plusieurs éléments contradictoires relatifs à sa situation financière qui ne permettent cependant pas de démontrer qu'il est en mesure de régler la dette locative : En effet l'avis de non-imposition 2023, pour 1018 Euros de revenus annuels uniquement déclarés laisse penser à l'impossibilité de remboursements tandis que les feuilles de paie septembre et octobre 2024 produites permettent de constater l'existence de revenus (9882,26 Euros annuels) avant arrêt maladie réduisant de manière importante les revenus pour l'avenir. Concernant Madame [F] il n'est produit qu'une feuille de paie ; Enfin ne sont pas produits les contrats de travail permettant de démontrer la pérennité d'un revenu ou les éléments relatifs aux allocations versées au foyer qui démontreraient une capacité de financement pour l'avenir alors que les arguments exposés liés aux versements probables d'allocations restent à ce stade par définition hypothétiques.

En conséquence force est de constater qu'il ne peut être accordé de délais de paiement.

Sur la demande reconventionnelle en indemnisation

Madame [F] sollicite une indemnisation du préjudice de jouissance subi du fait de la vétusté des lieux à hauteur de 8750 Euros calculée sur une base contractuelle soit 50% du loyer compris pour sa totalité depuis janvier 2023.

Les éléments produits par le défendeur, évoqués précédemment, ne permettent pas de démontrer l'existence d'un préjudice total ou partiel relevant de la responsabilité du bailleur lequel est intervenu à plusieurs reprises, ni l'existence d'un logement ne remplissant pas les conditions de décence au sens de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 décembre 2022 relatif aux caractéristiques du logement décent.

En outre s'agissant d'un préjudice fondé sur la responsabilité contractuelle, qui doit en tout état de cause être né et actuel, le défendeur ne saurait démontrer son préjudice lié au versement des loyers alors que pour une partie de la période réclamée les loyers n'ont de fait pas été versés ou versés via les allocations logement.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à cette demande.

Sur les demandes accessoires

L'équité commande de ne pas faire droit à la demande d'indemnité formée par les parties sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés. En effet Madame [D] [P] ne démontre pas la réalité des frais irrépétibles engagés tandis que le défendeur bénéficie de l'aide juridictionnelle.

Monsieur [F] [I] succombant, sera condamné aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de la présente assignation ;

PAR CES MOTIFS