TJ 78646, 24 avr. 2025, RG 24/00389

MINUTE N°
N° RG 24/00389 - N° Portalis DB22-W-B7I-SI3J

Société DOMNIS - Entreprise Social pour l’Habitat, nouvelle dénomination de la société LE FOYER POUR TOUS - Entreprise Sociale pour l'Habitat

C/

Monsieur [D] [H] [M]
Madame [S] [K] épouse [H] [M]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 3]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 24 AVRIL 2025

DEMANDEUR :

Société DOMNIS - Entreprise Social pour l’Habitat, nouvelle dénomination de la société LE FOYER POUR TOUS - Entreprise Sociale pour l'Habitat, société anonyme inscrite au R.C.S. de PARIS sous le numéro B 592 001 648, dont le siège social est au [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son Président du Conseil d’Administration domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Jean-Pierre ANTOINE, avocat au barreau de VERSAILLES

d'une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [H] [M], demeurant [Adresse 2], non-comparant, ni représenté

Madame [S] [K] épouse [H] [M], demeurant [Adresse 2], non-comparante, ni représentée

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Juge des contentieux de la protection : Jeanne GARNIER, juge placée auprès de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye
Greffier: Thomas BOUMIER
en présence de [F] [O], greffière stagiaire en pré-affectation sur poste

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Jean-Pierre ANTOINE
1 copie certifiée conforme à Monsieur [D] [H] [M]
1 copie certifiée conforme à Madame [S] [K] épouse [H] [M]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 2 septembre 2021, la société DOMNIS - Entreprise Social pour l’Habitat a donné à bail à Monsieur [D] [H] [M] et Madame [S] [K] épouse [H] [M] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 403,94 euros outre 189 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société DOMNIS - Entreprise Social pour l’Habitat a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 janvier 2024.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [D] [H] [M] et Madame [S] [K] épouse [H] [M] devant le juge des contentieux de la protection de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE par un actes d'huissier du 23 juillet 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 4 mars 2025, la société DOMNIS - Entreprise Social pour l’Habitat - représentée par son conseil - demande de constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation ; d'ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [H] [M] et Madame [S] [K] épouse [H] [M] ; d'ordonner le transport des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs ; de condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme actualisée de 4.065,20 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, et de les condamner in solidum aux dépens ; le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire. La société DOMNIS - Entreprise Social pour l’Habitat précise qu'un accord de règlement a été mis en place par mensualités de 100 euros, et que l'accord est respecté par les défendeurs entrainant la suspension de la clause résolutoire. Elle se désiste de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Bien que cités par dépôt des actes de commissaire de justice à l'étude, Monsieur [D] [H] [M] et Madame [S] [K] épouse [H] [M] ne sont ni présents ni représentés.

Un diagnostic social et financier a été versé aux débats.

L'affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

Il sera par ailleurs observé que les termes dans lesquels se trouve rédigée l'assignation, le fait notamment qu'elle contienne une demande d'indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux et que le loyer soit une créance périodique dont le montant et la périodicité sont déterminés et connus à l'avance par les parties, permettent l'actualisation de sa créance par la demanderesse à l'audience, malgré la non-comparution des défendeurs.

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 25 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société DOMNIS - Entreprise Social pour l’Habitat justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 18 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur le bien fondé de la demande :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l'article 24I ne s'applique pas en l'espèce. En l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d'ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l'intention initiale des parties prévaut, quant à l'application de la clause résolutoire, en ce qu'elle est plus protectrice des droits du locataire.
Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n'auront par conséquent pas à s'appliquer en la matière.

Par conséquent, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 2 septembre 2021 contient une clause résolutoire dans les conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 janvier 2024, pour la somme en principal de 2.814,03 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 mars 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société DOMNIS - Entreprise Social pour l’Habitat produit un décompte démontrant que Monsieur [D] [H] [M] et Madame [S] [K] épouse [H] [M] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4.065,20 euros à la date
du 19 février 2025.

Monsieur [D] [H] [M] et Madame [S] [K] épouse [H] [M], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme de 4.065,20 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.814,03 euros à compter du commandement de payer (17 janvier 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V et VII de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...) Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

La société DOMNIS - Entreprise Social pour l’Habitat précise à l'audience qu'un accord de règlement est intervenu avec les défendeurs pour le règlement de l'arriéré locatif par mensualités de 100 euros et que cet accord est respecté.

Compte tenu de cet élément, Monsieur [D] [H] [M] et Madame [S] [K] épouse [H] [M] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion et au transport des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Monsieur [D] [H] [M] et Madame [S] [K] épouse
[H] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et leur expulsion.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [D] [H] [M] et Madame [S] [K] épouse [H] [M], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,