TJ 78646, 2 juin 2025, RG 24/00723

MINUTE N°
N° RG 24/00723 - N° Portalis DB22-W-B7I-SQFO

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

Monsieur [J] [V]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 3]
[Adresse 5]
[Localité 4]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 02 Juin 2025

DEMANDEUR :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES, SAS immatriculée au R.C.S. de [Localité 7] sous le numéro
824 541 148, dont le siège social est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS

d'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [V], demeurant [Adresse 2], non-comparant, ni représenté

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Jeanne GARNIER, juge placée auprès de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye
Greffier lors des débats : Thomas BOUMIER
Greffier lors de la mise à disposition : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Roger LEMONNIER

1 copie certifiée conforme à Monsieur [J] [V]

RAPPEL DES FAITS

La société [Adresse 6] a donné à bail à Monsieur [J] [V] un appartement à usage d’habitation et une place de stationnement situés au [Adresse 8] à [Localité 10] par contrat du 10 mars 2022, pour un loyer mensuel de 740 euros outre 50 euros de provision sur charges.

Le 23 février 2022, la société LE CLOS DE LA BELLIERE a souscrit un contrat de cautionnement VISALE avec la société ACTION LOGEMENT SERVICES. Ce contrat de cautionnement prévoit qu'en cas de paiement par l'organisme, ce dernier bénéficiera d'une quittance subrogative, concernant tous les droits et actions issus du contrat de bail et de ses annexes et les privilèges du bailleur à l'encontre du locataire défaillant. Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail et/ou constatation de l'acquisition de la clause résolutoire engagée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

Des loyers étant demeurés impayés, la société ACTION LOGEMENT SERVICE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 mai 2024.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [J] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 6 mai 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICE - représentée par son conseil - demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement de prononcer la résiliation du bail ; d'ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [V] avec le concours de la force publique si besoin ; et de condamner ce dernier au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 4.815,84 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation dès lors qu'elle est justifiée par une quittance subrogative, outre une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement de payer ; le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié le 25 octobre 2024 à l'étude, Monsieur [J] [V] n’est ni présent ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

Il sera par ailleurs observé que les termes dans lesquels se trouve rédigée l'assignation, le fait notamment qu'elle contienne une demande d'indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux et que le loyer soit une créance périodique dont le montant et la périodicité sont déterminés et connus à l'avance par les parties, permettent l'actualisation de sa créance par la demanderesse à l'audience, malgré la non-comparution du défendeur.

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la subrogation :

Aux termes de l'article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit le contrat de location, le contrat de cautionnement, la convention dite "ETAT-UESL" pour la mise en oeuvre de la garantie VISALE, des quittances subrogatives et une attestation de créance. La société ACTION LOGEMENT SERVICES a donc qualité à agir et est recevable en ses demandes.

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 28 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICE justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives par la voie électronique le 14 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l'article 24I ne s'applique pas en l'espèce. En l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d'ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l'intention initiale des parties prévaut, quant à l'application de la clause résolutoire, en ce qu'elle est plus protectrice des droits du locataire.
Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n'auront par conséquent pas à s'appliquer en la matière.

Par conséquent, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 10 mars 2022 contient une clause résolutoire (article VIII.) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 mai 2024, pour la somme en principal de 1.036,90 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 15 juillet 2024.

L’expulsion de Monsieur [J] [V] sera ordonnée, en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société ACTION LOGEMENT SERVICE produit un décompte démontrant que Monsieur [J] [V] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite et des honoraires d'avocat, la somme de 3.922,94 euros à la date du 14 avril 2025, ainsi que les quittances subrogatives afférentes.

Le défendeur, non-comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 3.922,94 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.036,90 euros à compter du commandement de payer (14 mai 2024), sur la somme de 1.544,24 euros à compter de l'assignation (25 octobre 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 15 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [J] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ACTION LOGEMENT SERVICE, Monsieur [J] [V] sera condamné à lui verser la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,