TJ 78646, 2 juin 2025, RG 24/00562

MINUTE N°
N° RG 24/00562 - N° Portalis DB22-W-B7I-SM27

Société AGENCE IMMOBILIERE BANLIEUE OUEST

C/

Monsieur [L] [Z] [G]
Madame [K] [B] épouse [Z] [G]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 2]
[Adresse 9]
[Localité 7]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 02 Juin 2025

DEMANDEUR :

Société AGENCE IMMOBILIERE BANLIEUE OUEST, société civile immobilière inscrite au R.C.S. de PARIS sous le numéro 304 786 627, dont le siège social est situé [Adresse 3], agissant poursuites et diligences par le biais de ses représentants légaux domicliés en cette qualité audit siège, représentée par Maître Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, substitué par Maître Niels ROLF-PEDERSEN, avocat au barreau de VERSAILLES

d'une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [Z] [G], demeurant [Adresse 6], non-comparant, ni représenté

Madame [K] [B] épouse [Z] [G], demeurant [Adresse 6], non-comparante, ni représentée

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Jeanne GARNIER, juge placée auprès de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye
Greffier lors des débats : Thomas BOUMIER
Greffier lors de la mise à disposition : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Xavier MARTINEZ

1 copie certifiée conforme à Monsieur [L] [Z] [G] et à Madame [K] [B] épouse [Z] [G]

RAPPEL DES FAITS

La société AGENCE IMMOBILIERE BANLIEUE OUEST a donné à bail à Monsieur [L] [Z] [G] et Madame [K] [B] épouse [Z] [G] un appartement à usage d’habitation, une cave et une place de stationnement, situés au [Adresse 4] [Localité 8] [Adresse 1]) par contrat du 10 mai 2023, pour un loyer mensuel de 1.200 euros outre 145 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société AGENCE IMMOBILIERE BANLIEUE OUEST a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [L] [Z] [G] et Madame [K] [B] épouse [Z] [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 6 mai 2025, la société AGENCE IMMOBILIERE BANLIEUE OUEST - représentée par son conseil - demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 22 juin 2024 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail ; d'ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [Z] [G] et Madame [K] [B] épouse [Z] [G] ; de dire que le sort des meubles sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; et de condamner solidairement Monsieur [L] [Z] [G] et Madame [K] [B] épouse [Z] [G] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 15.803 euros, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre in solidum une somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, et de rejeter toute demande délais ; le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

Bien que convoqués par actes de commissaire de justice signifiés le 13 septembre 2024 à la personne de Madame [K] [B] épouse [Z] [G] et à tiers présent au domicile pour Monsieur [L] [Z] [G], les défendeurs ne sont ni présents ni représentés.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

Il sera par ailleurs observé que les termes dans lesquels se trouve rédigée l'assignation, le fait notamment qu'elle contienne une demande d'indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux et que le loyer soit une créance périodique dont le montant et la périodicité sont déterminés et connus à l'avance par les parties, permettent l'actualisation de sa créance par la demanderesse à l'audience, malgré la non-comparution des défendeurs.

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 17 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société AGENCE IMMOBILIERE BANLIEUE OUEST justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives par la voie électronique le 23 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l'article 24I ne s'applique pas en l'espèce. En l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d'ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l'intention initiale des parties prévaut, quant à l'application de la clause résolutoire, en ce qu'elle est plus protectrice des droits du locataire.
Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n'auront par conséquent pas à s'appliquer en la matière.

Par conséquent, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 10 mai 2023 contient une clause résolutoire (article 11) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 avril 2024, pour la somme en principal de 3.502,20 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 23 juin 2024.

L’expulsion de Monsieur [L] [Z] [G] et Madame [K] [B] épouse [Z] [G] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société AGENCE IMMOBILIERE BANLIEUE OUEST produit un décompte démontrant que Monsieur [L] [Z] [G] et Madame [K] [B] épouse [Z] [G] restent devoir, la somme de 15.803,56 euros à la date du 5 mai 2025.

Les défendeurs, non-comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Il seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 15.803,56 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Ils seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 6 mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [L] [Z] [G] et Madame [K] [B] épouse [Z] [G], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société AGENCE IMMOBILIERE BANLIEUE OUEST, Monsieur [L] [Z] [G] et Madame [K] [B] épouse [Z] [G] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,