TJ 44109, 18 juin 2025, RG 24/04590

SG

LE 18 JUIN 2025

Minute n°

N° RG 24/04590 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NKH6

S.D.C. [Adresse 15], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. PIVETEAU IMMOBILIER (RCS [Localité 12] 308 657 543)

C/

[U] [N]

Demande du syndicat tendant à la cessation et/ou à la sanction d’une violation des règles de la copropriété commise par un copropriétaire

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :
la SELARL GILLES APCHER - 336
Me Aurélie MILLET - 39

délivrées le
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 12]

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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT
du DIX HUIT JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,
Assesseur : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,
Assesseur : Stéphanie LAPORTE, Juge,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 04 MARS 2025 devant Laëtitia FENART, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 18 JUIN 2025.

Jugement Contradictoire rédigé par Stéphanie LAPORTE, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

S.D.C. [Adresse 15], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. PIVETEAU IMMOBILIER (RCS [Localité 12] 308 657 543), domiciliée : chez S.A.S. PIVETEAU IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 8]
Rep/assistant : Maître Gilles APCHER de la SELARL GILLES APCHER, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

Monsieur [U] [N], demeurant [Adresse 7]
Rep/assistant : Me Aurélie MILLET, avocat au barreau de NANTES

DEFENDEUR.

D’AUTRE PART

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EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [N] est copropriétaire au sein de la Résidence [22], sis [Adresse 6], d’un appartement, constituant le lot n°245 situé au deuxième étage du Bâtiment 26 de la Résidence.
Depuis le mois d’avril 2024, des résidents de l’immeuble se plaignent que l’appartement de Monsieur [U] [N] est mis en location pour des séjours de courte durée, par le biais de plateformes de location.
Par requête du 05 septembre 2024, le [Adresse 21] représenté par le syndic PIVETEAU IMMOBILIER a sollicité l’autorisation d’assigner Monsieur [U] [N], à jour fixe, devant le tribunal judiciaire de Nantes.
Par ordonnance du 12 septembre 2024, le président du tribunal judiciaire de NANTES a autorisé le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 13] VAL [Adresse 9] à assigner à jour fixe Monsieur [U] [N], devant la 4e chambre civile du tribunal judiciaire de NANTES, à l’audience du 17 décembre 2024.
Par requête en date du 04 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Résidence [22], sis [Adresse 4] [Localité 16] [Adresse 19] [Localité 11] a fait assigner Monsieur [U] [N], aux fins d’ordonner l’arrêt immédiat de l’activité de la location meublée de courte durée exercée dans l’appartement de Monsieur [U] [N] constituant le lot n°245 de la résidence [22] sis [Adresse 2] à [Localité 16] [Adresse 20] [Localité 1], sous astreinte financière de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et condamner Monsieur [U] [N] à lui verser la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par conclusions récapitulatives du 03 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Résidence [22], sis [Adresse 4] Saint [Adresse 20] (44230) a sollicité du tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967, du règlement de copropriété du 26 avril 1994, de l’article 1253 nouveau du code civil, de l’article 1134 et suivants anciens du code civil, de l’article 1188 ancien du code civil, de l’article L 324-1-1 du code du tourisme, de l’article R 324-1-2 du code du tourisme, des articles 699 et 700 du code de procédure civile, de :
Juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommée « Résidence [22] » sise [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société PIVETEAU IMMOBILIER, recevable et bien fondé en ses demandes, fins et prétentions,
A titre principal
Constater qu’une activité de location meublée de courte durée est exercée dans l’appartement de Monsieur [U] [N] constituant le lot n°245 de la Résidence [22] [Adresse 3] et génère des nuisances et des troubles graves dans la Résidence ;
Constater que l’activité de location meublée de courte durée exercée dans l’appartement de Monsieur [U] [N] contrevient à la clause d’interdiction du commerce de location en meublé prévue dans l’article du Règlement intitulé « Mode d’occupation » relatif à l’usage des parties privatives ;
Constater que l’activité de location meublée de courte durée exercée dans l’appartement de Monsieur [U] [N] est incompatible avec la destination de l’immeuble, qui est une destination générale d’habitation avec une clause d’habitation bourgeoise simple, excluant toute activité commerciale ;
Constater que l’activité de location meublée de courte durée exercée dans l’appartement de Monsieur [U] [N] génère des nuisances et des troubles importants dans la Résidence qui sont incompatibles avec les règles d’usage des parties privatives prévues dans l’article du Règlement intitulé « Mode d’occupation » et à la destination de l’immeuble ;
Constater que Monsieur [U] [N] ne justifie pas avoir obtenu les autorisations administratives et avoir effectué une déclaration en mairie pour l’exercice de l’activité de location de meublé de courte durée dans son appartement ;
En conséquence,
Ordonner l’arrêt immédiat de l’activité de la location meublée de courte durée exercée dans l’appartement de Monsieur [U] [N] constituant le lot n°245 de la Résidence [22] sise [Adresse 2] à [Localité 18], et ce sous astreinte financière de 500 € / jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
A titre subsidiaire
Constater que l’activité de location meublée de courte durée exercée dans l’appartement de Monsieur [U] [N] génère des nuisances et des troubles anormaux engageant sa responsabilité sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage ;
En conséquence,
Ordonner l’arrêt immédiat de l’activité de la location meublée de courte durée exercée dans l’appartement de Monsieur [U] [N] constituant le lot n°245 de la Résidence [22] sise [Adresse 2] à [Localité 18], et ce sous astreinte financière de 500 € / jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
Très subsidiairement, dans l’hypothèse où il serait jugé que l’activité litigieuse a cessé,
Juger que l’activité de location meublée de courte durée qui a été exercée dans l’appartement de Monsieur [U] [N] générant des nuisances et des troubles importants dans la Résidence :
- Est contraire à la clause d’interdiction du commerce de location en meublé prévue dans l’article du Règlement intitulé « Mode d’occupation » relatif à l’usage des parties privatives ;
- Est incompatible avec la destination de l’immeuble, qui est une destination générale d’habitation avec une clause d’habitation bourgeoise simple, excluant toute activité commerciale ;
- Est incomptable avec les règles d’usage des parties privatives prévues dans l’article du Règlement intitulé « Mode d’occupation » et à la destination de l’immeuble ;
- N’avait pas fait l’objet des autorisations administratives obligatoires ni d’une déclaration en mairie.
- Juger que l’activité de location meublée de courte durée qui a été exercée dans l’appartement de Monsieur [U] [N] a généré des nuisances et des troubles anormaux engageant sa responsabilité sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage de l’article 1253 du code civil ;
En tout état de cause
Condamner Monsieur [U] [N] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommée « Résidence [22] » sise [Adresse 3], la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi ;
Condamner Monsieur [U] [N] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommée « Résidence [22] » sise [Adresse 3], la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner Monsieur [U] [N] aux entiers dépens ;
Ordonner l’exécution provisoire.
A l’appui de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommée « [Adresse 14] » fait valoir que depuis le mois d’avril 2024, l’appartement de Monsieur [U] [N], copropriétaire du lot n°245 du bâtiment 26 est utilisé pour de la location meublée de courte durée, ce qui génère des nuisances dans l’immeuble. Il fait valoir la publication de plusieurs annonces sur des sites de location de meublés touristiques, le témoignage de résidents ayant interrogé les occupants du logement, celui du locataire de Monsieur [U] [N], qui a confirmé le recours à ce type de location avec l’accord de son bailleur. Le syndicat souligne que du fait de ces locations, les autres résidents ont signalé de nombreux incidents et des nuisances graves, notamment des nuisances sonores et des occupations non autorisées des parties communes, auprès du syndic et des services de police. Le syndic a mis en demeure Monsieur [U] [N] de faire cesser ce type de location par courrier du 24 avril 2024 et une pétition a été signée par 85 occupants de la résidence.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que Monsieur [U] [N] était au courant de ces locations et n’est pas intervenu suffisamment rapidement pour y mettre fin. Il soutient qu’il ne justifie pas que cette activité aurait cessé du fait du départ de son ancien locataire. 

Le syndicat des copropriétaires fait valoir l’incompatibilité de l’activité de location meublée de courte durée avec le règlement de copropriété et la destination de l’immeuble. Il précise que le règlement contient deux clauses d’interdiction du commerce de location en meublé, ce qui intègre la location en meublé pour des séjours touristiques de courte durée, et que cette restriction des droits des copropriétaires est justifiée par le fait que l’immeuble est à usage d’habitation et « d’occupation bourgeoise ». Il souligne que le bailleur est responsable à l’égard du syndicat de copropriétaires des infractions au règlement de copropriété commises par son locataire, sans qu’il soit nécessaire de démontrer l’existence d’une faute à son égard.
Le syndicat des copropriétaires ajoute que l’activité de location meublée de courte durée est contraire à la destination de l’immeuble et à la clause d’habitation bourgeoise, qui excluent toute activité commerciale, spécialement lorsqu’elle est à l’origine de nuisances.
Il fait encore valoir que l’activité de location meublée de courte durée a généré des nuisances importantes, contrevenant à l’exigence de stabilité et de quiétude propre à l’occupation bourgeoise de l’immeuble fixée par le règlement de copropriété. Il souligne que les autres résidents de l’immeuble ont signalé des nuisances sonores importantes, diurnes et nocturnes, des occupations non autorisées des parties communes et des incivilités régulières, le stockage d’objets dangereux et de détritus dans les parties communes et des dégradations des parties communes.
Sur cette base, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal d’ordonner l’arrêt immédiat de l’activité, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ou de constater que cette activité est contraire au règlement de copropriété.
A titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires fait valoir les troubles anormaux de voisinage générés par l’activité de location en meublé de courte durée, constitués par les nuisances générées par ces occupations, pour solliciter l’arrêt immédiat de l’activité, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ou de constater que cette activité est génératrice de troubles anormaux de voisinage.
Le syndicat des copropriétaires soutient encore que l’activité de location meublée touristique aurait dû faire l’objet d’une autorisation administrative, sous la forme d’une déclaration en mairie, conformément à l’article [10]-1-1 I du code du tourisme.
Sur cette base, le syndicat des copropriétaires sollicite l’arrêt immédiat de l’activité, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ou de constater que l’exercice de cette activité est intervenu sans l’obtention des autorisations administratives obligatoires engageant la responsabilité de Monsieur [N].
A titre subsidiaire, s’il était retenu que l’activité a cessé, le syndicat des copropriétaires sollicite l’indemnisation du préjudice de jouissance collectif subi du fait des nuisances générées par l’activité de location meublée touristique, à hauteur de 5000 euros.
Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur [N] aux dépens et à verser la somme de 5000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions du 03 mars 2025, Monsieur [U] [N] a sollicité du tribunal, au visa de l’article 1253 du code civil, de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, de l’article 1343-5 du code civil, de l’article 700 du code de procédure civile, de :
Juger l’absence de location d’activité de courte durée exercée au sein de l’appartement de Monsieur [N] ;
Par conséquent,
Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence VAL JOLI, représenté par le syndic PIVETEAU IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires au présent dispositif,
Condamner le [Adresse 21], représenté par le syndic PIVETEAU IMMOBILIER à régler au conseil de Monsieur [N] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, sous réserve qu’il renonce à percevoir la contribution versée par l’Etat au titre de l’aide juridictionnelle,
A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où Monsieur [N] devrait être condamné à régler une somme d’argent,
Accorder des délais de paiement sur une durée de 24 mois,
Juger que les sommes dues ne porteront pas intérêt.
A l’appui de ses conclusions, Monsieur [V] fait valoir qu’il a mis fin au bail avec Monsieur [O] le 31 mai 2024 et a régularisé un nouveau bail avec Monsieur et Madame [W] le 04 octobre 2024. Il souligne que depuis le départ de Monsieur [O], aucune activité de location meublée de courte durée n’a été constatée et que la demande de mettre fin à cette activité est devenue sans objet. Il précise que le syndicat des copropriétaires a engagé la présente procédure en octobre 2024, en sachant que l'activité avait cessé depuis la fin juin.
S’agissant des troubles anormaux de voisinage, Monsieur [V] conteste l’existence de tels troubles au moment de la présente saisine. Il souligne qu’il n’est pas démontré que les nuisances invoquées sont liées à l’occupation de son appartement, ni que les résidents aient subi des troubles de jouissance en lien avec le comportement des occupants de son appartement. Il précise qu’aucune procédure pénale n’a été engagée contre lui.
Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [V] souligne que l’assignation à jour fixe a été introduite alors que son locataire était parti depuis le 10 juin 2024. Il demande ainsi la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du code de procédure civile.
A titre subsidiaire, en cas de condamnation, Monsieur [V] sollicite des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.
L’audience des plaidoiries est intervenue le 04 mars 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes des parties tendant à voire «dire et juger» ou «constater» ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 30 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droit spécifique à la partie qui en fait la demande. Elles ne feront alors pas l'objet d'une mention au dispositif.

Le [Adresse 21] sollicite de constater que l’activité de location meublée de courte durée est exercée dans l’appartement de Monsieur [U] [N] et génère des nuisances et des troubles graves dans la résidence, contrevient à la clause d’interdiction du commerce de location en meublé prévue dans l’article du Règlement intitulé « Mode d’occupation » relatif à l’usage des parties privatives, est incompatible avec la destination de l’immeuble, génère des nuisances et des troubles importants incompatibles avec les règles d’usage des parties privatives prévues dans l’article du Règlement intitulé « Mode d’occupation » et à la destination de l’immeuble, que Monsieur [U] [N] ne justifie pas avoir obtenu les autorisations administratives et avoir effectué une déclaration en mairie pour l’exercice de l’activité de location de meublé de courte durée dans son appartement.
Il ne s’agit pas de prétentions au sens des articles 4 et 30 du code de procédure civile. Seul le fait d’ordonner l’arrêt immédiat de l’activité de la location meublée de courte durée, sous astreinte, et subsidiairement de condamner Monsieur [U] [N] au paiement d’une somme de 5000 euros au titre du préjudice de jouissance subi par le syndicat des copropriétaires, sont des prétentions, auxquelles il convient de répondre.

Sur l’arrêt de l’activité de location meublée de courte durée exercée dans l’appartement de Monsieur [U] [N]

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Résidence [22], sis [Adresse 4] [Localité 16] [Adresse 20] [Localité 1] sollicite l’arrêt de l’activité de location de meublée de courte durée, dans l’appartement de Monsieur [U] [N]. Or celui-ci indique que cette activité a cessé depuis le départ de son ancien locataire, Monsieur [O], à la fin du mois de juin 2024.
Selon les dispositions de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation » et « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».
Selon l’article 9 I de la loi du 10 juillet 1965 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. »
L’article 8 I de ladite loi prévoit que « Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.
Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. »
Il résulte de ces dispositions que la liberté d’usage et de jouissance des parties privatives est limitée par le droit concurrent des autres copropriétaires et par l’intérêt supérieur de l’immeuble qui résulte de sa destination. Cette liberté peut être limitée ou encadrée par le règlement de copropriété, lequel ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires, autre que celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble.

En l’espèce, le règlement de copropriété du 26 avril 1964 de la résidence [22] prévoit, s’agissant des droits et obligations des propriétaires et occupants, que « les locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement par des personnes de bonne vie et mœurs, à l’exclusion de toute utilisation industrielle, commerciale ou artisanale et notamment de tous commerces de location en meublés » (page 103). Il est également indiqué que « la transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes est interdite tant en vertu du règlement de copropriété, que par la législation en vigueur sur les primes à construction » (page 105).
Le règlement de copropriété interdit ainsi « tous commerces de location en meublé » ainsi que « la transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes ».
Les restrictions apportées par le règlement de copropriété aux droits des copropriétaires doivent être interprétées de manière restrictive, car le principe demeure la liberté d’usage et de jouissance, sur la base de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.
Le fait d’interdire « tous commerces de location en meublé », intervient après l’exclusion de toute utilisation industrielle, commerciale ou artisanale », avec la précision « et notamment de tous les commerces de location en meublé », ce qui évoque surtout une activité commerciale de location en meublé, plus qu’une location meublée de courte durée. Or, il n’est pas établi que cette location se soit accompagnée de prestations hôtelières ou para hôtelières, justifiant sa qualification d’activité commerciale. Il convient, en effet, de souligner que la destination bourgeoise de l’immeuble en copropriété n’interdit pas par principe, le fait de louer un lot en meublé de tourisme, cette activité n’étant pas par nature commerciale, sauf en cas de fourniture de services para hôteliers (Cass. 3e ch. civ., 25 janvier 2024, n°22-21.455)
Il n’est pas davantage démontré que l’activité modifie la destination de l’immeuble, qui ne peut être qualifiée, en l’espèce, « d’exclusivement bourgeoise », dès lors qu’elle admet les professions libérales, avec la seule limite qu’il ne puisse y avoir deux professions semblables sans l’accord préalable des propriétaires intéressés, ainsi que l’exercice de « professions bénéficiaires de primes de construction ». La destination de l’immeuble est ainsi davantage une destination « simplement bourgeoise », voire « mixte », puisqu’elle admet l’exercice d’activités professionnelles.
Quant à la clause interdisant « la transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes », elle ne vise pas non plus la location meublée de courte durée, de l’entier logement.
Il ressort du règlement que les interdictions sont explicitement formulées et qu’il ne peut être rajouté des interdictions n’ont voulu par les copropriétaires. La modification du règlement de copropriété ne peut qu’être le fait d’un vote, en ce sens, lors d’une assemblée générale des copropriétaires. La résolution n°17 de l’assemblée générale du 12 avril 2023, donnant pouvoir au syndic d’assigner les copropriétaires ne respectant pas le mode d’occupation des locaux des bâtiments de la résidence ne constitue pas une modification du règlement visant à interdire clairement ce type d’activité.
Il n’apparait pas à la lecture du règlement de copropriété, que l’activité de location meublée de courte durée soit interdite. Cette activité ne peut ainsi constituer, en tant que telle, une contravention audit règlement, constitutive d’un trouble manifestement illicite.
Le syndicat des copropriétaires fait également valoir que l’exercice de l’activité de location meublée touristique impose une déclaration auprès de la mairie sur le fondement de l’article [10]-1-1 I du code du tourisme, qui n’a pas été faite. Il précise alors que l’absence de déclaration expose le loueur à une contravention de troisième classe prévue à l’article R324-1-2. La présente juridiction n’étant pas compétente pour prononcer une telle sanction, cet argument doit être écarté.
Toutefois, selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte, ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble. Par son comportement le copropriétaire ne doit pas troubler la tranquillité des autres et le syndicat des copropriétaires peut agir contre le copropriétaire à l’origine de troubles anormaux de voisinage. Il convient encore de préciser que le copropriétaire bailleur est responsable du comportement de son locataire et peut voir sa responsabilité engagée par les autres copropriétaires ou le syndicat des copropriétaires, pour les troubles imputables à ce dernier.
En outre, le règlement de copropriété de la résidence [22] prévoit que « aucun propriétaire ou occupant ne devra causer le moindre trouble de jouissance diurne ou nocturne par le bruit, les trépidations, les odeurs, la chaleur, les radiations ou toute autre clause » (pages 103-104).
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le locataire de Monsieur [U] [N] a généré d’importantes nuisances sonores en louant le logement pour de courtes durées, par le biais de plusieurs plateformes de location.
Le syndicat des copropriétaires produit plusieurs annonces sur des sites différents et des commentaires concernant des locations pour une nuit en juin 2024 et une nuit du 17 au 18 juillet 2024. Le recours à ces plateformes de location est clairement établi et Monsieur [U] [N] en avait parfaitement connaissance. Si l’utilisation de ce mode de location n’est pas strictement interdite par le règlement de copropriété, les troubles causés par les occupants du logement sont de nature à engager la responsabilité du copropriétaire. Or, le syndicat des copropriétaires justifie de nombreuses réclamations des copropriétaires auprès du syndic, concernant des nuisances sonores diurnes et nocturnes intervenues dans l’appartement, au cours de plusieurs nuits entre avril et juin 2024. Il produits les courriers du syndic de la copropriété alertant, au cours de cette période, Monsieur [U] [N], à plusieurs reprises, sur lesdites nuisances dénoncées par les copropriétaires. Celui-ci informé début avril 2024, des nuisances sonores liées à la mise en location de son appartement sur les plateformes de location est intervenu tardivement pour mettre fin au bail puisqu’il justifie de la conclusion d’un nouveau bail en octobre 2024. Le syndicat des copropriétaires transmet également de plaintes et mains courantes, déposées par des copropriétaires pour des nuisances sonores ou des dégradations dans les parties communes, ayant suscité l’intervention de la police sur place.
Il ressort de ces éléments que les occupants de l’appartement de Monsieur [U] [N], clairement désignés, ont été, pendant une période comprise entre avril et juin 2024, à l’origine de nuisances, notamment sonores, ayant conduit les autres copropriétaires à faire intervenir, la police ou à déposer plainte, et à solliciter le syndic de l’immeuble afin qu’il fasse cesser les troubles. Les témoignages prenant la forme de courriers au syndic voire de plaintes ou mains courantes, émanent de plusieurs copropriétaires, sans compter la pétition produite, dont l’origine et la date ne sont pas établies.
Ces nuisances rapportées par différents copropriétaires sont imputées au locataire de Monsieur [U] [N] entre avril et juin 2024 et les annonces concernent également le mois de juillet. Monsieur [U] [N] justifie avoir mis fin au bail et avoir conclu un nouveau bail avec Monsieur et Madame [W], à compter du 4 octobre 2024, soit après le déclenchement de la présente procédure. Il ne démontre pas que l’ancien locataire a effectivement quitté les lieux début juin.
Il n’est pas établi que les nuisances aient perduré au-delà de la période dénoncée, à savoir entre avril et juillet 2024, et en tous les cas, après le 4 octobre 2024. Il n’y a dès lors plus lieu d’ordonner la cessation d’une activité de location de meublé de courte durée, qui a pris fin depuis le changement de locataire. Cette demande qui n’a plus lieu d’être est rejetée.

En revanche, le comportement du précédent locataire de Monsieur [U] [N] a généré des nuisances à l’origine de troubles de jouissance subis par les autres copropriétaires. Les préjudices ressentis par les copropriétaires de l’immeuble, présentent un caractère collectif, qui justifie la demande d’indemnisation du syndicat des copropriétaires. Sans qu’il soit nécessairement de démontrer l’anormalité de tels troubles sur le fondement de l’article 1253 du code civil, entré en vigueur le 17 avril 2024, leur démonstration et leur imputabilité au locataire de Monsieur [U] [N], permet de retenir sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires. Les troubles de jouissance subis par les autres copropriétaires, entre avril et juillet 2024, en méconnaissance de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété, justifient une indemnisation du syndicat des copropriétaires à hauteur de 4000 euros.
Sur la demande de délais de paiement
Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, si le débiteur ne peut forcer le créancier à recevoir en partie le paiement d’une dette, même divisible, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Monsieur [U] [N] produit un courrier de France Travail, en date du mois de mars 2025, concernant la perception d’une allocation de 507,36 euros, sans apporter de justificatifs sur le reste de ses revenus, notamment sa déclaration d’impôt, comprenant nécessairement le loyer de l’appartement en cause, et sur ses charges fixes. Il n’apporte ainsi aucun élément permettant de fixer un étalement des paiements des sommes dues sur une durée maximale de deux ans.

La demande de délai de paiement est donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [N] qui succombe principalement, supportera les dépens de l'instance et est condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Résidence [22], sis [Adresse 2] à [Localité 17] une indemnité qui sera fixée en équité à la somme globale de 1500 euros, au titre des frais non compris dans les dépens que ce dernier a dû exposer pour faire valoir ses droits en justice.
La demande d’indemnité fondée sur l’article 700 du code civil, formée par Monsieur [U] [N] est rejetée.

L'exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,