TJ 44109, 22 mai 2025, RG 25/01047

Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 22 Mai 2025

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT
26, Place Rosa Parks
44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [I] [O], munie d’un pouvoir écrit
D'une part,

DÉFENDEUR :

Madame [M] [K]
Logement 6 Etage 2
2 Rue Marcel Planiol
44100 NANTES

non comparante D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA
GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 23 avril 2025
date des débats : 23 avril 2025
délibéré au : 22 mai 2025

RG N° N° RG 25/01047 - N° Portalis DBYS-W-B7J-NVPE

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT
CCC à Madame [M] [K]+ préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing-privé en date du 28 juin 2022, prenant effet le même jour, pour une durée d'un an renouvelable, Nantes Métropole Habitat a donné à bail à Madame [M] [K] un local à usage d'habitation numéro 6 au deuxième étage sis 2 rue Marcel Planiol à Nantes (44 100), moyennant un loyer mensuel révisable de 408.53 euros, outre une provision sur charges de 147.79 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 408 euros.
Des loyers restant impayés, par acte du 20 septembre 2024, Nantes Métropole Habitat a délivré à Madame [M] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.
Par acte de commissaire de justice du 14 février 2025, le bailleur a assigné Madame [M] [K] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, aux fins de voir :
- déclarer la demande recevable et bien fondée ;
- constater la résiliation du bail signé le 28 juin 2022 entre les parties, en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 ;
- à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail susvisé ;
- ordonner l'expulsion de Madame [M] [K] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d'un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;
- autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques de la locataire selon les dispositions prévues par la loi ;
- condamner Madame [M] [K] à payer :
-la somme de 673.42 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 3 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;
-une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, soit la somme mensuelle de 449.09 euros, augmentée des charges locatives en cours, à compter de la date de résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;

-la somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;
- ordonner l’exécution provisoire.
L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 23 avril 2025.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Nantes Métropole Habitat, représentée par Madame [I] [O], munie d’un pouvoir régulier à cet effet, a procédé par dépôt sollicitant ainsi le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 570.41 euros. Elle a indiqué que la perception de l’aide personnalisée au logement était suspendue. Enfin, la société bailleresse a accepté expréssement que des délais de paiement soient octroyés à Madame [M] [K] aux fins de suspension de la clause résolutoire.
Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [M] [K] n’a pas comparu et personne pour la représenter.
L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, est parvenue au tribunal avant l’audience.
L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.
Madame [M] [K] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 17 février 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales le 12 septembre 2024 par le bailleur, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
En conséquence, la demande sera déclarée recevable.
Sur la demande en paiement
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
En l’espèce, Madame [M] [K] ne s'est pas présentée devant le tribunal. Cependant, l'assignation mentionne expressément la condamnation de la locataire à une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer en principal et les charges jusqu'à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l'absence de l’intéressée.

Il résulte des pièces produites, et en particulier du décompte en date du 22 avril 2025 que Madame [M] [K] n'a pas réglé avec régularité le montant des loyers, des charges et des indemnités d'occupation du local d'habitation, En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 743.72 euros au 22 avril 2025, précisant que l’échéance de mars 2025 ne tient plus compte des aides personnalisées au logement, celles-ci ayant été suspendues. Il convient de déduire de cette somme celle de 173.31 euros au titre des frais contentieux relevant des dépens.
La créance étant justifiée pour un montant de 570.41 euros, il convient en conséquence de condamner Madame [M] [K] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.
Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets
En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.
En l'espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article 4.7.1., une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Par acte de commissaire de justice en date du 20 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer à Madame [M] [K] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 571.64 euros au titre des loyers et charges impayés.
Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 21 novembre 2024.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d'occupation due par Madame [M] [K]

Il résulte des dispositions de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 21 novembre 2024, Madame [M] [K] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter du 21 novembre 2024, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Madame [M] [K] à son paiement.

Sur les délais de paiement
L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »
L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. »
Il ressort du décompte actualisé qu’à l’exception du mois de mars 2025, échéance intégrale, Madame [M] [K] a repris le versement de ses loyers résiduels depuis le mois de septembre 2024.
Le diagnostic social et financier mentionne que la dette locative est consécutive au décès du conjoint de Madame [M] [K] et d’arrêts maladie ayant entrainé une baisse de ses ressources. Un plan d’apurement a été signé entre Madame [M] [K] et Nantes Métropole Habitat, prévoyant le versement mensuel d’une somme de 50 euros en sus du loyer et des charges. Il est également indiqué qu’une demande auprès du Fonds de solidarité pour le logement pourra être formulée, avec l’accord de Nantes Métropole Habitat, afin de résorber la dette locative.
Lors de l’audience, le bailleur confirme ces éléments et accepte expressément que des délais suspensifs des effets de la clause résolutoire soient accordés à Madame [M] [K] sous réserve que la somme versée en sus du loyer et des charges soit de 50 euros par mois.
Au regard du montant de la somme restant due, laquelle s’élève à 570.41 euros arrêtée au 22 avril 2025, et des efforts de Madame [M] [K] pour apurer sa dette locative, il convient de l’autoriser à se libérer de cette dernière selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.
Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.
Sur la suspension de la clause résolutoire
Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Madame [M] [K] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.
Dans le cas contraire :
- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

- la locataire sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,
- la clause résolutoire reprendra son plein effet,
- il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires et l'exécution provisoire
Madame [M] [K], qui succombe supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par le requérant au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 28 juin 2022, prenant effet le même jour, entre Nantes Métropole Habitat et Madame [M] [K] portant sur un local à usage d'habitation numéro 6 au deuxième étage sis 2 rue Marcel Planiol à Nantes (44 100), sont réunies à la date du 21 novembre 2024 ;
CONDAMNE Madame [M] [K] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 570.41 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtée au 22 avril 2025, terme de mars 2025 inclus ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

RAPPELLE que toute somme versée sera déduite ; 

RAPPELLE à la locataire ses obligations contractuelles et notamment le paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation entre la date de l’audience et la signification du jugement ;

AUTORISE Madame [M] [K] à s’acquitter de sa dette par 11 mensualités de 50 euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 12ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d'un plan de surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Madame [M] [K] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;
DIT qu'à défaut d'un seul paiement non honoré par Madame [M] [K] à son échéance et non régularisé suite à l'envoi par la bailleresse d'une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;
Dans cette seule dernière hypothèse :
AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, Nantes Métropole Habitat à procéder à l’expulsion de Madame [M] [K] et de tous occupants de son chef des lieux loués et accessoires, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, durant le temps nécessaire aux opérations ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE les dispositions de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE dans ce cas Madame [M] [K] à payer une indemnité d'occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’Etat, à compter de la défaillance et jusqu'à la libération définitive des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;
DIT n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision ;
CONDAMNE Madame [M] [K] aux dépens en ce compris le commandement de payer de l’assignation et de la notification à la Préfecture.
Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,
Le greffier La Présidente
M. HORTAIS S. ZARIFFA