TJ 31555, 17 juin 2025, RG 24/04278

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 24/04278
N° Portalis DBX4-W-B7I-TQCR

JUGEMENT

N° B 25/

DU : 17 Juin 2025

[D] [S] épouse [I]
[C] [I]

C/

[V] [R]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 17 Juin 2025

à Me Déborah MAURIZOT

Expédition délivrée
à toutes les parties

JUGEMENT

Le mardi 17 juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 25 mars 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [D] [S] épouse [I]
demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Emmanuel LAMBREY de la SCP LAMBREY & ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substituée par Maître Déborah MAURIZOT, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [C] [I]
demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Emmanuel LAMBREY de la SCP LAMBREY & ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substituée par Maître Déborah MAURIZOT, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [R]
demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 15 février 2021, Madame [D] [S] épouse [I] et Monsieur [C] [I] ont donné à bail à Monsieur [V] [R] une villa à usage d'habitation n°V12, un jardin, une terrasse et un garage situés [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 840 euros et une provision sur charges mensuelle de 50 euros.

Le 07 février 2023 et le 02 août 2023, Madame [D] [S] épouse [I] et Monsieur [C] [I] ont fait signifier à Monsieur [V] [R] des commandements de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte d'huissier en date du 12 novembre 2024, Madame [D] [S] épouse [I] et Monsieur [C] [I] ont ensuite fait assigner Monsieur [V] [R] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse pour obtenir la résiliation judiciaire du bail, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, outre l'enlèvement de ses meubles à ses frais en cas de départ volontaire, et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 2.524,83 euros, représentant les loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir, somme à parfaire au jour de l'audience,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge dus en cas de continuation du bail, de la résiliation du bail jusqu’à la libération complète des lieux,
- d’une somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- d'une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, incluant les commandements de payer du 07 février 2023 et du 02 août 2023.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 novembre 2024.

A l’audience du 25 mars 2025, Madame [D] [S] épouse [I] et Monsieur [C] [I], représentés par la SCP LAMBREY ET ASSOCIES substitué par Maître [E] [A], se désistent de leur demande en paiement de l’arriéré, celui-ci ayant été réglé, mais maintiennent les demandes de leur assignation pour le surplus. Oralement, ils demandent tant la résiliation judiciaire du bail que l’acquisition de la clause résolutoire. Ils font valoir que les impayés de loyer ont été récurrents depuis deux ans, que le 2e commandement de payer n’a pas été régularisé dans les délais et que la dette n’a été intégralement réglée qu’en mars 2025.

Monsieur [V] [R] comparaît en personne et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux, compte-tenu de l’apurement de l’intégralité de la dette. Il précise qu’il a rencontré des difficultés avec le précédent gestionnaire du bail, mais que la situation s’est apaisée depuis qu’une autre personne gère le dossier. Il indique qu’il perçoit entre 2.600 et 3.000 euros par mois et que sa compagne a 1.900 euros de salaire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Ce diagnostic fait apparaître que les difficultés de paiement sont arrivées lors de la séparation du couple, mais que le couple s’est reformé depuis et élève ensemble quatre enfants à domicile. Ils sont en CDI tous les deux, ont justifié de revenus conformes à ceux déclarés à l’audience et ont fait valoir qu’ils avaient 600 euros de charges environ, outre leur loyer.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LE DESISTEMENT DE LA DEMANDE EN PAIEMENT

Il convient d’acter le désistement de Madame [D] [S] épouse [I] et Monsieur [C] [I] de leur demande en paiement de l’arriéré locatif.

II. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 15 février 2021 contient une clause résolutoire (article 2.11. clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.489,45 euros a été signifié le 07 février 2023, conformément à la clause résolutoire du contrat. Ce commandement de payer a été intégralement régularisé dès le 14 février 2023, soit une semaine après sa délivrance.

Un deuxième commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.137,01 euros a été signifié le 02 août 2023, conformément à la clause résolutoire du contrat. Il a également été intégralement régularisé le 11 septembre 2023, dans le délai de deux mois.

Ainsi, il y a lieu de constater que les deux commandements de payer ont été régularisé dans les délais et que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail ne sont pas réunies.

3.Sur le prononcé de la résiliation

L'article 1224 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au contrat tacitement reconduit après le 1er octobre 2016, dispose que "la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice."

L'article 1228 du code civil pose le principe que "le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts".

En matière de baux d'habitation, l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989 liste les obligations du locataire, notamment :
- De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;
- D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;
- De répondre des dégradations qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
- De prendre à sa charge l'entretien courant du logement ;
- De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

En cas de manquement suffisamment grave à l'une ou l'autre de ces obligations essentielles du locataire, le juge peut ainsi résilier le contrat ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant un délai au locataire pour exécuter ses obligations.

Il ressort en l'espèce du décompte du 17 mars 2025 que Monsieur [V] [R] a été en dette de loyer depuis son entrée dans les lieux, du fait du rejet de certains prélèvements. Il est ainsi établi des manquements du locataire à ses obligations locatives.

Toutefois, la dette locative n’a toutefois jamais dépassé plus de trois mois de loyer. En outre, les commandements de payer qui ont été délivrés au locataire ont été régularisé rapidement, de sorte qu’il s’est montré conscient de la nécessité de faire face à ses obligations locatives. Enfin, il a payé ses loyers avec régularité depuis octobre 2024, soit avant la délivrance de l’assignation, et a soldé l’arriéré d’impayés de loyer progressivement. Il a également réglé les frais des deux commandements de payer qui lui ont été délivrés, de sorte que son compte locataire n’est plus débiteur depuis le 02 mars 2025. Dans cette mesure, la gravité des manquements du locataire n’est pas suffisante pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

Aussi, il convient de rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail, d’expulsion et de fixation d’une indemnité de résiliation.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS

L’article 1231-6 du code civil indique que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, Madame [D] [S] épouse [I] et Monsieur [C] [I] ne justifient ni de la mauvaise foi du défendeur, ni du préjudice indépendant du retard dont ils allèguent. Il convient donc de rejeter leur demande en paiement de la somme de 1.000 euros.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Si Monsieur [V] [R] n’est pas la partie perdante, ses impayés de loyers ont justifié l’introduction de la présente procédure et n’ont été régularisés qu’après l’assignation. Monsieur [V] [R] supportera donc la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des deux commandements de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [D] [S] épouse [I] et Monsieur [C] [I], Monsieur [V] [R] sera condamné à leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,