TJ 31555, 17 juin 2025, RG 24/02180

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 9]
[Adresse 1]
[Adresse 7]
[Localité 3]

NAC: 5AB

N° RG 24/02180
N° Portalis DBX4-W-B7I-TADA

JUGEMENT

N° B 25/

DU : 17 Juin 2025

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA METROPOLE TOULOUSAINE - [Localité 10] METROPOLE HABITAT, établissement public à caractère industriel et commercial

C/

[P] [C]
Organisme AJH DISPOSITIF ACTION TUTELAIRE OCCITANIE en qualité de curateur de Madame [P] [C]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 17 Juin 2025

à la SELARL CABINET J.M. SERDAN

Expédition délivrée
à toutes les parties

JUGEMENT

Le mardi 17 juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 25 mars 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA METROPOLE TOULOUSAINE - [Localité 10] METROPOLE HABITAT, établissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est sis [Adresse 4], pris en la personne de son représentant légal, agissant poursuites et diligences en cette qualité audit siège

représentée par Maître Marion EVARISTO de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSES

Madame [P] [C]
demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Patricia BOLDRINI, avocat au barreau de TOULOUSE, désignée au titre de l’aide juridictionnelle totale par décision n° C-31555-2024-015630 du Bureau d’Aide Juridictionnelle du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE en date du 28 octobre 2024, substituée par Maître Delphine TELLIER, avocat au barreau de TOULOUSE

Organisme AJH DISPOSITIF ACTION TUTELAIRE OCCITANIE en qualité de curateur de Madame [P] [C], dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Patricia BOLDRINI, avocat au barreau de TOULOUSE, substituée par Maître Delphine TELLIER, avocat au barreau de TOULOUSE
RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 01 septembre 2001, l'EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Madame [P] [C] un appartement à usage d'habitation n°48 situé [Adresse 2]. Après sa résiliation constatée par ordonnance de référé du 08 novembre 2011, l'EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT a de nouveau donné à bail à Madame [P] [C] l’appartement à usage d'habitation n°48 situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 321,20 euros et une provision sur charges mensuelle de 79,89 euros, par contrat du 06 février 2012.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2024, l'EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Madame [P] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] pour obtenir la résiliation judiciaire du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2024, l'EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT a régularisé la première assignation de Madame [P] [C] et l’a fait assigner, ainsi que son curateur, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] pour obtenir :
- à titre principal,
- la résiliation judiciaire du bail,
- la suppression du délai légal de 2 mois pour quitter les lieux volontairement,
- l’expulsion de Madame [P] [C] et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir,
- la séquestration de ses meubles à ses frais, risques et périls,
- sa condamnation au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle de 443,69 euros jusqu’à la libération des lieux, ainsi qu’aux frais de son expulsion,
- à titre subsidiaire, sa condamnation à respecter son obligation d’entretien et à cesser tout trouble de jouissance sous astreinte de 500 euros par manquement constaté à compter de la signification de la décision,
- en tout état de cause,
- la déclaration que le jugement est opposable à l’AJH DISPOSITIF ACTION TUTELAIRE OCCITANIE,
- la condamnation de Madame [P] [C] au paiement d'une somme de 1.800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

A l’audience du 25 mars 2025, l'EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT, représenté par la SELARL Cabinet J.M. SERDAN, se réfère à ses conclusions écrites, par lesquelles elle maintient les demandes de son assignation et demande le rejet des demandes adverses.

Au soutien de ses demandes, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT expose que Madame [P] [C] méconnaît son obligation d’entretien du logement, au point que le manque d’entretien a entraîné un dégât des eaux chez ses voisins et menacé de faire s’écrouler leur plafond, que plusieurs entreprises ont dû intervenir pour résoudre la situation et que l’appartement est toujours dans un état de saleté très important. Il ajoute que Madame [P] [C] méconnaît son obligation de jouissance paisible, en faisant ses besoins au sol de son appartement ou dans l’ascenseur et en jetant ses excréments et déchets de sa fenêtre et de son balcon, en criant et en donnant des coups dans les murs ou dans l’ascenseur, en se montrant agressive avec ses voisins et en faisant rentrer des personnes extérieures dans l’immeuble. Il précise que ces nuisances n’ont pas cessé malgré des mises en demeure et la présente procédure.

Madame [P] [C], assistée son curateur l'organisme AJH DISPOSITIF ACTION TUTELAIRE OCCITANIE et représentée par Maître [K] [I], demande que le bailleur soit débouté de ses demandes. A titre subsidiaire, elle demande les plus larges délais pour quitter les lieux. En tout état de cause, elle demande que le bailleur soit débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et qu’il soit statué ce que de droit sur les dépens.

Au soutien de ses demandes, Madame [P] [C] indique qu’il n’est pas démontré que les troubles du voisinage et le défaut d’entretien persistent à ce jour. Elle fait valoir qu’elle ne s’est jamais opposée aux travaux nécessaires dans son appartement, a fait réaliser un nouveau débouchage des toilettes en septembre 2024 et va prochainement faire réparer sa porte d’entrée. Elle indique qu’elle a des fragilités psychiques et qu’elle est en fauteuil roulant, qu’elle a fait l’objet d’une hospitalisation en mars 2024 et qu’elle bénéficie depuis peu d’une aide humaine à hauteur de 2h par jour, ce qui lui permettra de continuer à entretenir son logement. Sur la demande subsidiaire de son bailleur, elle fait valoir que l’astreinte est disproportionnée par rapport à ses revenus. S’agissant de sa propre demande subsidiaire, elle demande un délai pour trouver un logement adapté à son handicap.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

L'article 1224 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au contrat tacitement reconduit après le 1er octobre 2016, dispose que "la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice."

L'article 1228 du code civil pose le principe que "le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts".

En matière de baux d'habitation, l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989 liste les obligations du locataire, notamment :
- De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;
- D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;
- De répondre des dégradations qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement;
- De prendre à sa charge l'entretien courant du logement ;
- De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

En cas de manquement suffisamment grave à l'une ou l'autre de ces obligations essentielles du locataire, le juge peut ainsi résilier le contrat ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant un délai au locataire pour exécuter ses obligations.

Il ressort en l'espèce des pièces produites par l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT que les WC du logement de Madame [P] [C] ont été bouché par du textile et des déjections à plusieurs reprises et que le sol de sa salle de bain et de ses WC ont en conséquence été inondés par de l’eau et des déjections. Cela a entraîné un important dégât des eaux dans l’appartement situé sous le sien et nécessité cinq interventions pour des travaux en janvier 2023, en février 2023, en juin 2023 et juillet 2023 pour déboucher les toilettes, nettoyer et réparer le plafond de l’appartement sous le sien. Malgré le débouchage des toilettes et des travaux dans le logement en août 2023, les problèmes sont de nouveau apparus en octobre 2023, selon attestation de sa voisine du dessous. Un nouveau débouchage des toilettes a également dû être fait par Madame [P] [C] en septembre 2024, ce qui démontre que les problèmes liés à l’usage des toilettes et à l’entretien se sont poursuivis après les réparations, même si la locataire semble désormais plus vigilante sur ce point.

Au-delà de ces éléments, il ressort des pièces produites :
- que le logement est très mal entretenu, avec des « odeurs pestilentielles » qui s’en dégagent, la présence d’ordures au sol et des portes, murs et sols « crasseux », ce qui a été relevé par constat de commissaire de justice le 12 juin 2023 et du 14 mai 2024 et par la médiatrice de l’association l’Amandier le 15 mai 2024 ;
- que certains des interrupteurs ont été enlevés et que des fils ont été mis à nu, selon le constat d’huissier du 12 juin 2023,
- que la chaudière, présente en juin 2023, a été enlevée de l’appartement, selon le constat de commissaire de justice du 14 mai 2024,
- que la porte d’entrée est cassée depuis plus de deux ans, ce qui ressort des différents constats d’huissier mais également des écritures de Madame [P] [C].

Par ailleurs, s’agissant de son obligation de jouissance paisible du logement, il ressort des attestations de six de ses voisins du 18 octobre 2023, du 19 octobre 2023, du 27 octobre 2023, du 03 novembre 2023 et du 23 novembre 2023 :
- que Madame [P] [C] urine dans les parties communes ou devant l’immeuble et jette ses excréments et ses déchets depuis ses fenêtres et son balcon ;
- qu’elle sonne ou frappe aux portes de ses voisins dans la nuit, crie et se montre agressive avec ses voisins et leurs enfants, en les menaçant ;
- qu’elle a fait rentrer des tiers dans l’immeuble, dont l’un a cassé la porte d’entrée.

Ainsi, il est établi que Madame [P] [C] n'a pas procédé à l’entretien régulier de son logement et n’a pas joui paisiblement des lieux tout au long des années 2023 et 2024.

En dépit des demandes répétées de son bailleur (réunions prévues avec elle en décembre 2022, mars 2023, juin 2023, janvier 2024 et novembre 2024, qu’elle n’a pas honorées ; tentative de médiation en mai 2024 ; lettre recommandée la mettant en demeure de cesser ses manquements), Madame [P] [C] n’a pas cessé ses manquements, ainsi que le démontrent les différentes attestations de voisin datées de fin 2023 et de mars 2025 et le constat d’état des lieux de juin 2024.

Si elle allègue qu’elle a désormais résolu les difficultés d’entretien de son logement, elle ne justifie pas qu’elle a entrepris un réel ménage dans le logement, remplacé la chaudière désormais manquante et réparé la porte d’entrée, seul un devis datant de février 2024 ayant été produit en ce sens. Quant aux troubles de voisinage, deux voisins attestent de la persistance des nuisances sonores et des problèmes liés à l’hygiène en mars 2025.

Ainsi, l’ensemble de ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifient de prononcer la résiliation judiciaire du contrat aux torts exclusifs de la locataire.

II. SUR L’EXPULSION ET LES DELAIS POUR LIBERER VOLONTAIREMENT LES LIEUX

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que “si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement [...] Le délai [...] ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée”.

L’article L412-2 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que, “lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois”.

L’article L412-3 du Code susvisé dispose que “le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités [...] dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.
Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.”

Aux termes de l’article L412-4 du même code, “la durée des délais prévus à l’article L412-3 ne peut, en aucun cas être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés”.

Compte-tenu de la résiliation du bail, Madame [P] [C] est occupante sans droit ni titre. Il lui sera ordonné de quitter les lieux.

Si le bailleur sollicite la suppression du délai légal de deux mois pour quitter les lieux, il ne démontre pas que les manquements de Madame [P] [C] à ses obligations locatives soient dues à sa mauvaise foi, et ce alors qu’elle présente des fragilités psychiques et sociales ayant pu contribuer à ses agissements.

Dans cette mesure, il convient de lui laisser le délai légal de deux mois pour quitter les lieux.

Madame [P] [C] est placée sous curatelle et est en fauteuil roulant, de sorte que les démarches de relogement sont nécessairement plus compliquées et plus longues que pour une personne disposant de toutes ses facultés et n’ayant pas de contrainte de mobilité. Afin de tenir compte de ces éléments, mais aussi de la situation à laquelle les autres habitants de l’immeuble doivent faire face depuis plusieurs années, il convient de lui accorder un délai supplémentaire d’un mois seulement pour pourvoir à son relogement.

A défaut de départ volontaire dans ce délai et deux mois après un commandement de quitter les lieux, l’expulsion de Madame [P] [C] sera ordonnée, au besoin avec assistance d'un serrurier et de la force publique.

Il n’est pas possible de fixer une astreinte sur l’expulsion elle-même, cette mesure étant à l’appréciation du demandeur. En outre, quand bien même la demande d’astreinte porterait sur la libération volontaire des lieux, elle n’est pas suffisamment motivée en son principe. Partant, l'EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT sera débouté de sa demande d’astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

III. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

L’article 1240 prévoit que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’indemnité d'occupation, de nature mixte compensatoire et indemnitaire, a pour objet de compenser les pertes de loyer que le propriétaire subit et de réparer l'intégralité du préjudice qu’il subit du fait de la privation de son bien.

En l’espèce, Madame [P] [C] occupe les lieux sans droit ni titre et doit indemniser le propriétaire du préjudice qu’il subit du fait de cette occupation sans droit ni titre à compter du 17 juin 2025.

Il convient donc de condamner Madame [P] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant de 443,69 euros, à compter du 17 juin 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [P] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais éventuels d’expulsion.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT, Madame [P] [C] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,