CA Aix Provence, 18 juin 2025, RG 23/13312

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 18 JUIN 2025

N° 2025 / 190

N° RG 23/13312

N° Portalis DBVB-V-B7H-BMCFJ

[E] [J]

C/

S.C.I. RENBASK

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Sarah VANDENDRIESSCHE

Me Anne LASBATS-MAZILLE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de MARSEILLE, pôle de proximité, en date du 25 Septembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/01085.

APPELANTE

Madame [E] [J]

née le 13 Octobre 1968 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Sarah VANDENDRIESSCHE, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

S.C.I. RENBASK

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]

représentée par Me Anne LASBATS-MAZILLE, membre de l'AARPI CABINET DENIS REBUFAT & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

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COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

[X] [M] a donné à bail à [E] [J] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 3] par contrat du 29 janvier 2014.

Par contrat séparé du 8 mai 2015, [E] [J] a pris en location un emplacement de stationnement fermé à la même adresse.

La SC1 RENBASK a acquis les biens loués courant 2021.

A la date du 22 juin 2020, la SCI RENBASK a informé Mme [J] de l'absence de reconduction du contrat de bail du garage.

Un nouveau bail a été signé pour le garage le 1er novembre 2021.

[E] [J] a fait assigner le 29 juin 2022 la SCI RENBASK devant le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE pour obtenir sa réintégration dans les lieux loués, ainsi que des dommages et intérêts.

Par jugement rendu le 25 septembre 2023, le Tribunal:

Ordonne la réintégration de [E] [J] dans l'appartement sis [Adresse 2] et objet contrat du 29 janvier 2014 et dans le garage sis à la même adresse.

Condamne la SCI RENBASK à payer à [E] [J] la somme de 5327,48 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice matériel,

Condamné la SCI RENBASK à payer à [E] [J] la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral.

DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI RENBASK aux dépens,

Par déclaration au greffe en date du 26 octobre 2023, Mme [J] a interjeté appel de cette décision.

Elle sollicite:

INFIRMER LE JUGEMENT EN CE QU'IL A :

CONDAMNE la SCI RENBASK à payer à Mme [E] [J] la somme de 5.327,48 euros en réparation de son préjudice matériel

CONDAMNE la SCI RENBASK à payer à Mme [E] [J] la somme de 1.500 euros en réparation de son préjudice moral

DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile

STATUANT A NOUVEAU :

CONDAMNER la SCI RENBASK à payer à Mme [E] [J] la somme de 15.000 euros en réparation de son préjudice matériel en ce compris la perte des souvenirs de famille

CONDAMNER la SCI RENBASK à payer à Mme [E] [J] la somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice moral

CONDAMNER la SCI RENBASK à payer à Mme [E] [J] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

CONFIRMER le jugement pour le surplus

CONDAMNER la SCI RENBASK à payer à Mme [E] [J] la somme de 4.275 euros au titre de la répétition de l'indu octroyé par ordonnance du 6 février 2023 n'ayant pas l'autorité de la chose jugée

CONDAMNER la SCI RENBASK à payer à Madame [E] [J] la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice moral causé par l'abus de l'exercice d'une voie de droit

A l'appui de son recours, elle fait valoir:

-que son bailleur a mis en place des manoeuvres pour l'expulser illégalement, en lui indiquant qu'elle devait quitter momentanément les lieux pour que des travaux puissent y être réalisés, en lui demandant de stocker ses affaires personnelles dans le garage dont le loyer a été augmenté en violation des règles contractuelles et faisant procéder au déménagement de ses affaires,

-que son bailleur a obtenu une ordonnance de référé hors sa présence l'ayant assignée à une mauvaise adresse constatant l'acquisition de la clause résolutoire et la condamnant à des loyers impayés pour le garage, alors qu'elle n'en disposait plus,

-qu'elle demande la répétition des sommes objet de cette condamnation, cette demande présentant un lien suffisamment étroit avec l'objet de la saisine de la cour d'appel, pour que cette question soit tranchée,

-que le bail à usage d'habitation n'a jamais été résilié puisqu'aucun congé n'a été délivré dans les formes fixées par les textes,

-que la bailleresse verse aux débats une résiliation du bail par elle même antérieure dans sa date à l'acquisition du bien, et non régulière,

-qu'elle a été privée du garage dès le mois d'avril 2022,

-que le premier juge a sous-estimé tant son préjudice matériel que son préjudice moral.

La société RENBASK conclut:

REFORMER dans son entier le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE le 25 septembre 2023,

JUGER que les contrats de bail qui liaient Mme [J] à la SCI RENBASK ont été régulièrement résiliés,

DEBOUTER Mme [J] de l'intégralité de ses demandes,

CONDAMNER Mme [J] à verser à la SCI RENBASK la somme de 2 000,00 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Mme [J] aux entiers dépens.

Elle soutient:

-qu'elle est propriétaire de l'appartement et du garage depuis 2021,

-qu'elle a informé le 22 juin 2020 la locataire de l'absence de reconduction du contrat de bail du garage,

-qu'elles ont conclu un accord consistant en la signature d'un nouveau bail pour le garage et au départ de la locataire du logement, en effet l'immeuble litigieux présentait d'importants problèmes de structure nécessitant la réalisation de travaux urgents,

-que Mme [W] atteste avoir visité le bien le jour de l'état des lieux de sortie de Mme [J] le 1er novembre 2021,

-qu'elle verse également une attestation signée par un autre locataire de l'immeuble attestant du caractère volontaire du départ des locataires,

-que l'appelante n'a pas voulu d'indemnité de départ mais la location du garage, afin d'y entreposer ses affaires,

-que les attestations de l'appelante sont mensongères et établies pour les besoins de la cause,

-qu'en ce qui concerne le garage l'appelante n'a pas souscrit de contrat d'assurance ni payé régulièrement le loyer,

-que l'appelante n'en a pas usé en bon père de famille y stockant des objets divers pour les commercialiser de manière illégale,

-qu'elle a obtenu en référé la résiliation du bail et l'expulsion de l'appelante et sa condamnation aux arriérés de loyers,

-qu'elle établit que l'appelante a cherché à tromper et à dissimuler des informations sur son identité notamment,

-que les demandes indemnitaires de l'appelante sont infondées,

-que sa demande au titre de la condamnation en référé est nouvelle en cause d'appel et donc irrecevable, en plus que d'être infondée d'autant que l'appelante n'a pas payé les sommes auxquelles elle a été condamnée et dont elle demande répétition,

-qu'elle démontre que l'appelante n'occupait pas le logement loué qu'elle sous louait en contravention de ses obligations contractuelles, sans donner sa véritable adresse.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de réintégration

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 indique que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

(...)

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

(...)

Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.

En l'espèce, Mme [J] justifie d'un bail d'habitation d'un appartement et d'un contrat de location de garage, dont le bailleur est la SCI RENBASK depuis 2021.

Il n'est pas contesté qu'elle ne jouit plus de l'appartement depuis fin 2021.

Or, aucun congé régulier n'a été délivré ni aucune décision de justice prise pour mettre fin au bail d'habitation.

En effet, la SCI RENBASK, alors qu'elle indique, elle même, être propriétaire des biens objet des baux depuis courant 2021, verse aux débats un congé du 22 juin 2020 et un autre du 9 septembre 2020, relatifs au bail du garage, soit tous deux antérieurs à son acquisition, qui ne peuvent valablement être retenus.

Si l'attestation de M.[G] [N], agent commercial pour la société Cabinet BERTHOZ, qui souligne que, durant plusieurs visites faites pour l'ancienne propriétaire des lieux, Mme [J] n'a pas été rencontrée, mais seulement quelques hommes sans aucune affaire féminine et un encombrement du garage par des meubles, pourrait être de nature à justifier d'une résiliation du bail pour inexécution contractuelle de la locataire, elle ne justifie nullement l'éviction de cette dernière, sans congé régulier par le bailleur ou décision judiciaire définitive au fond.

Il en est de même pour l'attestation de M.[A].

L'attestation de Mme [W], qui indique avoir été prise à partie par la locataire lors de la visite de l'appartement en question pour une éventuelle acquisition, démontre un conflit ouvert entre bailleur et locataire et nullement l'accord avancé par la SCI RENBASK, selon lequel la locataire aurait accepté de quitter le logement contre un maintien du bail du garage pour y entreposer ses affaires.

Il importe peu que soit versée aux débats un courrier d'un autre locataire de l'immeuble qui a donné congé contre indemnisation. Ce courrier n'est pas davantage de nature à justifier de l'accord argué par le bailleur.

En conséquence, le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a ordonné la réintégration de Mme [J] dans le logement et le garage.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte du constat d'huissier du 20 avril 2022 que des meubles démontés sont posés sur le trottoir contre le rideau du garage, dont les clés détenues par Mme [J] ne permettent plus l'accès.

Les attestations de M.[U], de M.[K] et de Mme [C] établissent que les biens entreposés dans le garage loué par Mme [J] ont été débarrassés et dégradés par des individus agissant à la demande et pour le compte du bailleur.

Eu égard à l'inventaire des objets détruits ou disparus établi par Mme [J] , des photographies et attestations versées aux débats, le premier juge a valablement évalué à la somme de 5327,48€ le préjudice matériel de cette dernière.

Mme [J] ne justifie pas davantage en appel d'un préjudice matériel d'un montant supérieur.

Retenant que le comportement du bailleur, outre un préjudice matériel, a occasionné un préjudice moral, le jugement l'a parfaitement évalué à la somme de 1500€.

Sur la demande en répétition de l'indu et en dommages et intérêts pour procédure abusive

Il résulte de l'article 564 du code de procédure civile qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.

L'article 566 du même code dispose que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Par ordonnance de référé du 6 février 2023, réputée contradictoire, Mme [J] a notamment été condamnée à payer à la SCI RENBASK la somme de 3 330€ à titre de provision sur la dette locative relative au garage arrêtée eu 30 novembre 2022.

La locataire rappelle qu'elle a été expulsée de ce garage à la mi avril 2022 et que le décompte est faux. Elle sollicite la restitution des loyers de février, mai, juin, juillet, août, septembre, octobre et novembre 2022, outre le demi mois d'avril.

Elle sollicite la restitution de la somme de 1500€ à laquelle elle a été condamnée par cette ordonnance au titre de l'article 700 du code de procédure civile et 1000€ pour préjudice moral du fait de cette procédure de référé.

Les demandes qui concernent le loyer du garage, objet de la présente procédure, peuvent être considérées comme accessoires, de sorte qu'elles sont recevables en appel, quand bien même elles n'ont pas été formées en première instance.

Pour autant, Mme [J], qui n'établit pas avoir exécuté cette ordonnance de référé, ne saurait obtenir la répétition de sommes, dont elle ne rapporte pas la preuve qu'elle les a versées.

Il convient de la débouter de sa demande de répétition de l'indu relative aux loyers.

La demande de Mme [J] en dommages et intérêts pour la procédure en référé qu'elle considère abusive, comme celle en restitution de la somme de 1500€ au titre de l'article 700 du code d eprocédure civile, sont, quant à elles, nouvelles en cause d'appel, sans lien suffisant avec la présente procédure, de sorte qu'elles sont irrecevables.

Sur les autres demandes

La SCI RENBASK est condamnée à 2000€ d'article 700 du code de procédure civile outre aux dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS,