TJ 69123, 16 juin 2025, RG 24/01947

MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 16 Juin 2025
DOSSIER N° : N° RG 24/01947 - N° Portalis DB2H-W-B7I-Z3ML
AFFAIRE : SDC [Localité 16] C/ S.A.S. FONCIA SAINT LOUIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Madame Marie-Christine SORLIN, Première
vice-présidente

GREFFIER : Madame Florence FENAUTRIGUES

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat de Coprorpriétaires de l’Immeuble LE DAUBIGNY sis au [Adresse 14] à [Localité 10]
Pris en la personne de son syndic en exercie la REGIE FRANCHET ET CIE
dont le siège social est situé [Adresse 5]

représentée par Maître Olivier GUITTON de la SELARL GUITTON & DADON, avocats au barreau de LYON

DÉFENDERESSE

SAS FONCIA SAINT LOUIS
dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maïtre Florence SERPEGINI de la SELARL GPS AVOCATS, avocat au barreau de VALENCE (avocat plaidant) et par Maître Frédéric PIRAS de la SELARL PVBF, avocats au barreau de LYON (avocats postulant)

Débats tenus à l'audience du 19 Mai 2025 - Délibéré au 16 Juin 2025

Notification le
à :

Maître [U] [N] de la SELARL [N] & DADON - 1811 (grosse + expédition)
Maître [E] [B] de la SELARL PVBF - 704 (expédition)
+ Service du suivi des expertises, régie et expert (expéditions x3)

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Daubigny, situé à [Adresse 14], a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Lyon par acte du 9 octobre 2024 la société Foncia Saint-Louis pour lui voir ordonner de lui transmettre, sous astreinte, l’ensemble des documents et archives en sa possession, et notamment l’ensemble des pièces et documents comptables, la trésorerie et les archives de la copropriété, ainsi que l’état des comptes des copropriétaires et celui des comptes du syndicat des copropriétaires après apurement et clôture, et plus précisément les éléments comptables de la copropriété, sous une forme exploitable, notamment le Grand Livre et balance des comptes datés du même jour pour permettre la gestion comptable de la copropriété, le détail du budget 2024/2025 pour permettre les appels de charges, des explications sur les incohérences comptables, des explications sur le delta de -61319,31 euros, voir condamner la société Foncia Saint-Louis à lui payer la somme provisionnelle de 5000 euros à titre de dommages-intérêts du fait de sa défaillance et de sa résistance abusive à la transmission des documents et archives de la société, voir désigner un expert pour reconstituer la comptabilité de la copropriété et donner son avis sur le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires, voir condamner la défenderesse à lui payer la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles.
La société Foncia Saint-Louis a été syndic de cet immeuble jusqu’à ce que l’assemblée générale du 29 mars 2024 mette fin à son mandat et désigne en qualité de nouveau syndic la société Franchet et Cie, qui a aussitôt déploré l’état comptable de la copropriété et la somme d’éléments inexploitables. Elle a sollicité auprès de la société Foncia Saint-Louis par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 9 juillet 2024 la communication des comptes clairs et exploitables, en vain. Elle n’a transmis que des éléments comptables très partiels et particulièrement confus, qui laissent transparaître une gestion très inquiétante des comptes de la copropriété, avec des correctifs, doublons, voire lacunes, dans les écritures comptables. Les cotisations sociales au gardien de la copropriété n’ont pas été retranscrites en comptabilité et la taxe sur ses salaires n’a pas été réglée en 2022. Le nouveau syndic a été contraint de créer un compte d’attente de 10000 euros, étant dans l’impossibilité d’affecter les sommes. Il a remarqué qu’il manque 61319,31 euros sur le compte de la copropriété à la banque Palatine par rapport aux indications du Grand Livre. Le fonctionnement de la copropriété en est nécessairement affecté en raison des reconstitutions de dossiers à effectuer. Le nouveau syndic n’a pas le détail du budget 2024/2025, ce qui obère l’appel des charges sur l’exercice, et il ne peut savoir si les appels de charges ont été réglés. La société Foncia ne s’est jamais expliquée sur la disparition de la somme de 61319,31 euros. Une expertise s’avère nécessaire pour établir les manquements de l’ancien syndic et reconstituer la comptabilité de la copropriété.

Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires porte à la somme de 27782,15 euros le montant de sa demande au titre des dommages-intérêts, correspondant à 14692,80 euros au titre des trois factures Franchet pour la reconstitution de la comptabilité de 8168,76 euros au titre des factures que la société Foncia Saint-Louis a fait payer à tort en double au syndicat des copropriétaires, 3734,39 euros au titre de la facture réglée à tort à l’entreprise Mosnier pour la société Foncia Saint-Louis, 1186,20 euros au titre des pénalités de retard dues à la société E2S en raison du défaut de paiement des factures par la société Foncia Saint-Louis. Il porte à 6000 euros le montant de sa demande au titre des frais irrépétibles.
La société Franchet et Cie a déjà facturé au syndicat des copropriétaires la somme de 14692,80 euros les 52 heures de travail qu’elle a dû effectuer pour reconstituer la comptabilité erronée transmise par son prédecesseur. Les factures ayant fait l’objet d’un double paiement s’élèvent à un montant total de 8168,76 euros. La facture Mosnier de 3734,39 euros porte sur une copropriété située [Adresse 15], que Foncia a réglée à tort. Il s’y ajoute la somme de 1186,20 euros de pénalités mises à la charge de la copropriété par la société E2S en raison de factures non réglées dans les délais par la société Foncia Saint-Louis. Celle-ci ne s’explique pas valablement sur le delta de 61319,31 euros dans ses écritures. Le syndicat des copropriétaires est opposé à l’instauration d’une mesure de médiation, qui ne ferait que retarder inutilement l’issue de la procédure et engendrer des frais supplémentaires. Le conseil syndical de l’immeuble avait proposé une solution transactionnelle, qui n’a pas reçu l’accord de la société Foncia Saint-Louis.

Aux termes de ses dernières conclusions, la société Foncia Saint-Louis propose de rembourser la somme de 2959,06 euros, sollicite le rejet des autres demandes, à titre subsidiaire propose d’instaurer une mesure de médiation.
La société Régie Saint-Louis a cédé ses actions au Groupe Foncia le 30 novembre 2020, de sorte que la société Foncia n’a administré l’immeuble [Localité 16] qu’à compter de cette date. Elle a transmis à la société Franchet les documents dématérialisés de l’immeuble ainsi que les archives en sa possession. Le delta a subsisté en raison de l’absence de rapprochement bancaire avec pointage de toutes les écritures. La société Foncia Saint-Louis n’est plus en mesure de procéder à des saisies d’écritures et il appartient dorénavant à la société Franchet de le faire. Elle conteste la demande de provision formulée et la considère excessive. La demande d’expertise n’a pas d’utilité.

SUR CE :

Ainsi que le soutient le syndicat des copropriétaires, l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 impose à l’ancien syndic de remettre au nouveau syndic dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses foncions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et la coordonnées de la banque, dans le délai d’un mois l’ensemble des documents et archives du syndicat et l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble, et dans le délai de deux mois l’état des comptes des copropriétaires et delui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Il s’avère que la société Foncia Saint-Louis aux termes des motifs de ses dernières conclusions ne sollicite plus des communications de pièces mais des explications sur les différences entre le Grand Livre et le compte bancaire de la société compte tenu d’une différence négative de 61319,31 euros et sur les incohérences comptables. La société Foncia Saint-Louis ne conteste pas le fait que sa comptabilité n’ait pas été exemplaire et qu’elle comporte des doublons quant aux paiements et d’autres erreurs, mais fait valoir qu’elle n’est plus en mesure d’agir sur la comptabilité. Il convient en conséquence de faire droit à la demande d’expertise comptable en application de l’article 145 du Code de Procédure Civile destinée à déterminer les causes du déficit de plus de 60000 euros déploré dans la comptabilité, et à reconstituer cette comptabilité et à rechercher si la société Foncia Saint- Louis a commis des fautes de gestion qui ont occasionné un préjudice au syndicat des copropriétaires. Les frais de cette expertise seront supportés par le syndicat des copropriétaires, qui y a seul intérêt.

Il convient d’ores et déjà de condamner la société Foncia Saint-Louis à payer au syndicat des copropriétaires une somme provisionnelle qu’il convient de fixer à 15000 euros au vu des fautes déjà établies dès lors que ses défauts de communication de pièces et de gestion ont contraint son successeur à reconstituer la comptabilité comme il l’a pu ce qui est nécessairement chronophage, et que la mauvaise gestion a occasionné au syndicat des copropriétaires un préjudice lié à des doubles paiements et paiement effectué à tort.

La société Foncia Saint-Louis, qui succombe à l’instance, doit en supporter les dépens.

Elle est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS :