TJ 69123, 16 juin 2025, RG 25/00396

MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 16 Juin 2025
DOSSIER N° : N° RG 25/00396 - N° Portalis DB2H-W-B7J-2OQY
AFFAIRE : S.A.S. [5] HOTEL C/ [V] [F] [R], [M] [F] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Madame Marie-Christine SORLIN, Première
vice-présidente

GREFFIER : Madame Florence FENAUTRIGUES

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. [5] HOTEL
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Charlotte ESCLASSE, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant) et par Maître Stéphanie LE GUILLOUS de la SARL STEPHANIE LE GUILLOUS AVOCAT, avocats au barreau de LYON (avocat postulant)

DEFENDEURS

Madame [V] [F] [R]
née le 28 Août 1962 à [Localité 6] (69)
demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Rodolphe AUBOYER-TREUILLE de la SELAS BREMENS AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Monsieur [M] [F] [R]
né le 25 Septembre 1965 à [Localité 6] (69)
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Rodolphe AUBOYER-TREUILLE de la SELAS BREMENS AVOCATS, avocats au barreau de LYON

ébats tenus à l'audience du 19 Mai 2025 - Délibéré au 16 Juin 2025

Notification le
à :
Maître Rodolphe AUBOYER-TREUILLE de la SELAS BREMENS AVOCATS - 805 (expédition)
Maître Stéphanie LE GUILLOUS de la SARL STEPHANIE LE GUILLOUS AVOCAT - 519 (grosse + expédition)
La société [5] Hôtel SAS a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Lyon par acte du 27 février 2025, [V] et [M] [F] [R] pour voir ordonner une expertise pour constater les désordres qui affectent l’immeuble situé à [Adresse 4] et [Adresse 2], en rechercher les causes et l’origine, réunir les éléments d’information permettant de déterminer si les désordres résultent de la vétusté et si les réparations doivent être considérées comme des grosses réparations de l’article 606 du Code Civil, en ce qu’elles intéressent l’immeuble dans sa structure, sa préservation et sa solidité générale, fournir les éléments permettant de déterminer les responsabilités encourues, donner son avis sur les préjudices qu’elle a subis, voir condamner les défendeurs à lui payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.
Elle a acquis le 21 mars 2016, un fonds de commerce d’hôtel situé dans ces lieux, qui comprend un bail commercial renouvelé pour 9 ans à compter du 1er avril 2024. Les consorts [F] [R], propriétaires indivis des murs, refusent de faire effectuer des travaux qui auront pour objet de remédier à la vétusté et qui relèvent des grosses réparations, alors qu’ils y sont tenus par application de l’article R145-35 du Code de Commerce. Le bail lui a été consenti le 1er mars 2002 et est venu à expiration le 28 février 2011, il a été renouvelé à compter du 1er mars 2012 avec la précision qu’il doit rester hôtel de tourisme en catégorie une étoile nouvelles normes au moins, avec un loyer annuel de 44745,04 euros HT et HC. Le bail a été renouvelé à compter du 1er avril 2024 mais aucun accord n’est intervenu entre les parties sur le montant du loyer de renouvellement. Les consorts [F] [R] lui ont notifié un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux tendant à voir fixer le loyer à la somme annuelle de 125000 euros HT et HC à compter du 1er avril 2024, mais n’ont pas saisi le juge des loyers commerciaux.
Le bail met à la charge du preneur toutes les réparations, mais l’application de l’aticle R145-35 du Code de Commerce issue de la loi du 18 juin 2014 conduit à laisser les grosses réparations à la charge du bailleur. L’immeuble présente un état de vétusté qui nécessite de grosses réparations, ainsi que mis en évidence le 26 octobre 2023 par l’expert mandaté par le bailleur et le 17 octobre 2024 par le commissaire de justice Maître [B] [H]. La mise en demeure adressée le 27 novembre 2024 par la société [5] est restée sans réponse.

[V] [F] [R] et [M] [F] [R] ont déposé des conclusions par lesquelles ils sollicitent le rejet des demandes, à titre subsidiaire formulent toutes protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise dont ils demandent de mettre l’avance des frais à la charge de la société [5] Hôtel [5], demandent de la condamner à leur payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.
Leur proposition de fixer le montant du loyer renouvelé à la somme de 125000 euros est fondée sur une expertise amiable et contradictoire réalisée le 13 mars 2024 par le Cabinet Boulez et associés. Les parties ne sont pas parvenues à s’entendre sur la fixation du montant du loyer de renouvellement. Ils ont notifié à la locataire un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux, mais la société [5] Hôtel [5] n’y a pas répondu. Elle s’est subitement plainte de l’état des locaux loués. L’utilité de l’expertise sollicitée est critiquable, la répartition des travaux à la charge du preneur et du bailleur apparaît déjà suffisamment établie au regard des dispositions contractuelles, législatives et réglementaires. Le contrat de bail met à la charge le remplacement des vitrages, ce que la jurisprudence admet.

Aux termes de ses dernières conclusions, la société [5] Hôtel soutiennent que la situation ne peut s’apparenter à un simple remplacement de vitrages et de leur mastic, mais que la structure des murs dans lesquels sont insérées les huisseries est en si mauvais état que les fenêtres ne sont plus fixées solidement dans le bâtiment, que les dormants sont vermoulus et les appuis des fenêtres sur le point de se fracturer en raison du mauvais état des murs. Il s’agit d’identifier les réfections et remises en état du gros oeuvre qui doivent être mises à la charge des bailleurs. Dans le rapport d’expertise en date du 13 mars 2024 du Cabinet Boulez, les travaux de changement des fenêtres réalisés en 2016 par l’ancien preneur viennent en déduction de la valeur locative et demeurent donc à la charge du preneur.

SUR CE :

La demande d’expertise formée par le preneur l’est dans le contexte de fixation du montant du loyer du bail qui va être renouvelé à sa demande après l’échéance du bail précédent depuis le 28 février 2021, alors que le bailleur lui a notifié le 27 mars 2024 son accord avec un loyer annuel de 125000 euros chiffré après avec d’un expert du Cabinet Boulez et associés.
La demande actuellement formulée n’apparaît pas utile dès lors que le Cabinet Boulez a établi un rapport d’expertise à l’appui du mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux, et que la demande d’expertise de la société [5] Hôtel est appuyée sur un constat du commissaire de justice Maître [B] [H] en date du 17 octobre 2024 qui comprend de nombreuses photographies de nature à démontrer l’état vétuste des huisseries et de certains murs dégradés et fissurés par suite de l’usage et de l’action du temps. La mesure d’expertise sollicitée n’apparaît donc pas nécessaire dès lors que l’expert ne peut avoir pour mission de dire si les désordres relèvent des grosses réparations de l’article 606 du Code Civil, appréciation qui ne relève que de l’appréciation du juge.
Il appartiendra bien plutôt à la société locataire de solliciter une expertise judiciaire destinée à la détermination du montant de l’indemnité d’éviction.

La demanderesse, qui succombe à l’instance, doit en supporter les dépens.

Elle est condamnée à payer la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS :