TJ 75056, 19 juin 2025, RG 24/05676

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

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Loyers commerciaux

N° RG 24/05676
N° Portalis 352J-W-B7I-C4YLB

N° MINUTE : 2

Assignation du :
25 Avril 2024

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

Expert : [H] [M][2]

[2]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Médiateur : Karine BUCHBINDER-BOTTERI
[Adresse 2]
[Localité 2]

JUGEMENT
rendu le 19 Juin 2025
DEMANDERESSE

S.A.S INDIGO INFRA
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Maître Maxime SIMONNET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0372

DEFENDERESSE

S.A.R.L BOUWFONDS EUROPEAN REAL ESTATE PARKING FUND FRANCE ([Localité 4]) SARL
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Maître Nicolas AYNES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0190
COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 10 Avril 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 septembre 2015, la S.A.R.L Bouwfonds European Real Estate Parking Fund France ([Localité 4]) a donné à bail commercial à la société Vinci Park aujourd'hui dénommée S.A.S Indigo Infra un parc de stationnement situé [Adresse 5], pour une durée ferme de 12 années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2015, moyennant un loyer annuel en principal à la date de prise d'effet du Bail de 1.215.000 euros payable mensuellement et d'avance, étant précisé que le preneur a bénéficié d'une franchise de loyer annuel à hauteur de 50.000 euros pendant les cinq premières années du bail.

Ce contrat fait suite à un précédent bail auquel il a été mis fin par anticipation, amiablement entre les parties au 30 juin 2015 (pièce n° 1 page 4), étant précisé qu'au moment de ladite résiliation, le loyer s'élevait à la somme annuelle en principal de 534.981,60 euros.

Aux termes du Bail, les locaux loués sont ainsi désignés :

“ Le parc de stationnement comprenant environ 531 emplacements de stationnement et situé à [Localité 5] [Adresse 5] et [Adresse 6] dont les plans figurent en Annexe 1, comprenant la totalité du bâtiment, toutes les installations, équipements et immeubles par destination, ainsi que lesdits locaux s'étendent, se poursuivent et se comportent, étant précisé que les locaux dépendent d'un ensemble immobilier plus amplement détaillé dans l'acte d'acquisition des locaux conclu par le bailleur le 15 novembre 2005 visé en exposé dont le preneur reconnait avoir parfaite connaissance.”

Le parc de stationnement comprend à ce jour 460 places véhicules légers (dont 9 PMR), 1 box véhicule léger, 40 places motos et 1 box moto.

La destination des locaux loués est la suivante :

“ Parc de stationnement pour véhicules automobiles, cycles motorisés ou non et camions de petite taille ainsi que toute activité s'y rattachant (y compris le prêt ou la location de cycles et d'objets du quotidien tels que des cabas ou parapluies, l'entreposage de véhicules automobiles et de cycles et le lavage de ces derniers, ou encore l'accueil de loueurs de véhicules), de même que tout autre usage s'y rapportant et n'ayant pas d'impact négatif sur les revenus locatifs tel que l'affichage de publicités ou les services liés à la mobilité urbaine, ou encore toutes autres activités auxquelles le Bailleur pourrait consentir par écrit, ce consentement ne pouvant être refusé sans motif légitime.”

Par acte de commissaire de justice signifié le 7 juin 2023, la société Indigo Infra a sollicité de la société Bouwfonds European Real Estate Parking Fund France ([Localité 4]) la révision triennale du loyer à la somme de 456.250 euros hors taxes et hors charges en application de l'article L.145-38 du code de commerce en raison d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné unevariation - à la baisse - de la valeur locative des lieux loués supérieure à 10 %. Etant précisé que le loyer indexé au 1er juillet 2022 s’établissait à la somme annuelle en principal de 1.414.770,60 euros.

Puis, par lettre recommandée avec avis de réception en date du 7 février 2024, la société Indigo Infra a notifié à la société Bouwfonds European Real Estate Parking Fund France ([Localité 4]) un mémoire préalable en fixation du loyer révisé au 7 juin 2023 à la somme annuelle de 456.250 euros, hors taxes et hors charges.

Par un mémoire en date du 6 mars 2024, le Bailleur s'est opposé à la demande de révision de la société preneuse.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice signifié le 25 avril 2024, la société Indigo Infra a assigné la société Bouwfonds European Real Estate Parking Fund France (Paris) à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, la société Indigo Infra demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal :

- juger que le loyer révisé du bail doit être fixé à la valeur locative, conformément aux dispositions des articles L. 145-37 et L.145-38 du code commerce ;

En conséquence :

- fixer le montant du loyer révisé à compter rétroactivement du 7 juin 2023 à la somme annuelle de 456.250 euros hors taxes hors charges, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées ;

A titre subsidiaire :

- juger que le loyer révisé du bail doit être fixé à la valeur locative, conformément aux dispositions des articles L. 145-37 et L.145-38 du code commerce ;

En conséquence :

- ordonner une mesure d'instruction en application de l'article R.145-30 du code de commerce et désigner un expert qui aura pour missions notamment de rechercher l'existence d'une ou plusieurs modifications matérielles des facteurs locaux de commercialité, et le cas échéant dire si la valeur la locative des locaux loués a varié à la hausse ou à la baisse d'au moins 10 % ;
- rechercher la valeur locative au 7 juin 2023 des locaux loués ;
-rendre compte du tout et donner son avis motivé ;
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions.
- fixer le loyer provisionnel mensuel pendant la durée de l'instance à la somme mensuelle de 8.020,83 euros HT HC ;

En tout état de cause :

- condamner en conséquence la société Bouwfonds European Real Estate Parking Fund France ([Localité 4]) à lui restituer la somme au titre du trop-perçu de loyer sur la période courant entre le 7 juin 2023 jusqu'à la date du jugement à intervenir ;
- condamner la société Bouwfonds European Real Estate Parking Fund France ([Localité 4]) au paiement des intérêts dus à raison du retard dans le paiement du trop-perçu des loyers dus à compter de la demande de révision en application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil et leur capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;
- débouter la société Bouwfonds European Real Estate Parking Fund France ([Localité 4]) de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
- condamner la société Bouwfonds European Real Estate Parking Fund France ([Localité 4]) en tous les dépens, qui comprennent le cas échéant les honoraires de I'expert judiciaire, ainsi qu'au paiement de la somme de 10.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- rappeler que I'exécution provisoire est de droit en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.

Sur le fondement de l'article L.145-38 du code de commerce, la société Indigo Infra soutient qu’il est intervenu au cours de la période triennale du bail une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Elle se prévaut d’un rapport amiable établi par M. [L] le 23 mai 2023 faisant état, notamment d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité issue d'au moins trois facteurs, à savoir le développement des mobilités douces et des modalités de transports alternatifs, une politique municipale de réduction de l'usage de l'automobiIe couplée à la baisse du parc automobile, et la réduction des transports et du chalandage des zones commerçantes résultant post Covid de l’émergence du télétravail.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société Bouwfonds European Real Estate Parking Fund France ([Localité 4]) demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal :

- débouter la société Indigo Infra de ses demandes ;

A titre subsidiaire :

- ordonner une expertise en attribuant à l'expert la mission qu'elle indique, aux frais avancés de la société preneuse ;
- fixer le loyer provisionnel au montant du loyer en cours ;
En tout état de cause :

- rejeter l'exécution provisoire ;
- condamner la société Indigo Infra au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Sur le fondement des articles L.145-38 et R.145-6 du code de commerce, la société Bouwfonds European Real Estate Parking Fund France ([Localité 4]) expose que la société Indigo Infra ne rapporte pas la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de la valeur locative à la baisse. Elle se prévaut d’un rapport amiable établi par M. [F] qui conclut à l’absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l'audience.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 10 avril 2025 puis mise en délibéré au 12 juin 2025, prorogée au 19 juin 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande de révision triennale du loyer

L'article L.145-38 du code de commerce dispose que la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l'article L.145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L.112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

En aucun cas il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

Selon l'article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1- les caractéristiques du local concerné ;
2- la destination des lieux ;
3- les obligations respectives des parties ;
4- les facteurs locaux de commercialité ;
5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R.145-2 à R.145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Selon l'article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

Il est acquis qu'en présence d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le loyer du bail révisé doit être fixé à la valeur locative, quel que soit le montant de celle-ci, même si ce dernier est inférieur au loyer en vigueur, et indépendamment du sens de la variation de l'indice.

En l'absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le loyer révisé doit être fixé soit au montant du plafond résultant de la variation indiciaire lorsque la valeur locative est supérieure à celui-ci, soit à la valeur locative lorsque celle-ci se situe entre le montant du loyer en cours et celui du plafond résultant de la variation indiciaire, soit au montant du loyer en cours lorsque la valeur locative est inférieure à celui-ci, de sorte qu'il appartient au juge de rechercher en tout état de cause le montant de la valeur locative.

En l'espèce, les parties sont liées par un contrat de bail commercial conclu le 17 septembre 2015 pour une durée de douze ans, à compter du 1er juillet 2015, et c'est par acte signifié le 7 juin 2023 que la société Indigo Infra a sollicité pour la première fois la révision triennale du loyer.

Il convient dès lors de rechercher s'il y a eu une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative entre le 1er juillet 2015, date d'effet du bail renouvelé, et le 7 juin 2023, date de la demande de révision du loyer.

Les parties s'opposent tant sur l'existence d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, que sur l'évaluation de la valeur locative.
La société preneuse verse aux débats un rapport de M. [L] susceptible d’établir une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, de nature à entraîner, au regard de l’activité exercée, une variation de la valeur locative.

Les pièces produites sont cependant insuffisantes pour permettre au juge des loyers commerciaux de déterminer l'ampleur de la modification des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré et leur incidence sur la variation de la valeur locative ; il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties, lequels ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat.

Par conséquent, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de la société Indigo Infra qui sollicite la fixation judiciaire du loyer révisé.

En application de l’article L.145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société Indigo Infra pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer dû en principal, outre les charges.

En outre, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer. Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, en application de l'article 124-1 du code de procédure civile et selon les modalités prévues au dispositif.

Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS