TJ 75056, 18 juin 2025, RG 24/06358

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [N] [F], Me Cyril PERRIEZ

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Dikpeu-Eric BALE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 24/06358 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5IO2

N° MINUTE : 3/2025

JUGEMENT
rendu le mercredi 18 juin 2025

DEMANDERESSE
Madame [T] [C], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Dikpeu-Eric BALE de la SELARL BALE & KOUDOYOR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D1635

DÉFENDEURS
Monsieur [N] [F], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

Madame [U] [F], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne assistée de Me Cyril PERRIEZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #H1
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562024028649 du 27/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière et
[G] [L], auditeur de justice

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 10 avril 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 juin 2025 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 18 juin 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/06358 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5IO2

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 30 janvier 2014, signé de M. [N] [F], M. [Y] [A] aux droits duquel se trouve Mme [T] [C], a donné à bail aux époux [F], à compter du 1er février 2015, un appartement de trois pèces (lot n°163) situé [Adresse 2] [Localité 1], pour un loyer mensuel de 1 100 euros et 100 euros de provision pour charges par mois. Le contrat d’une durée initiale de trois ans est renouvelable par tacite reconduction pour une période équivalente.

Selon acte de commissaire de justice le 26 juillet 2023, Mme [T] [C] a signifié à M. [N] [F] et Mme [U] [F] un congé pour reprise à effet au 31 janvier 2024 pour raisons médicales afin de s’y installer pour se rapprocher de son lieu de travail et des centres médicaux où elle est suivie.

M. [N] [F] et Mme [U] [F] restant dans les lieux, Mme [T] [C] leur a fait délivrer par acte de commissaire de justice en date du 26 avril 2024, une assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au visa de la loi de n°89-462 du 6 juillet 1989, de :
- validation du congé délivré le 26 juillet 2023 pour le 31 janvier 2024,
- expulsion de M. [N] [F] et Mme [U] [F] et de tous occupants de leur chef, avec au besoin assistance de la force publique et d’un serrurier et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
- statuer sur le sort des meubles,
- condamnation solidaire de M. [N] [F] et Mme [U] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er février 2024 d’un montant de 1 200 euros outre les charges, jusqu’à la libération définitive des lieux,
- condamnation solidaire de M. [N] [F] et Mme [U] [F] au paiement de la somme de 3 000 euros pour résistance abusive,
- condamnation solidaire de M. [N] [F] et Mme [U] [F] aux dépens qui comprendront le coût du congé pour reprise du 26 juillet 2023 et à payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Evoqué à une première audience, le 29 octobre 2024, l’affaire a fait l’objet de deux renvois pour permettre aux parties de se mettre en état puis plaidée à l’audience du 10 avril 2025.

A cette audience, Mme [T] [C] représentée par son conseil par voie de conclusions visées par le greffier réitère ses demandes initiales y ajoutant les précisions suivantes :
- condamnation solidaire de M. [N] [F] et Mme [U] [F] au paiement de la somme de 6 273 euros au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation arrêté au 8 avril 2025 et d’une indemnité d’occupation à compter du 1er mai 2025 d’un montant de 1 200 euros par mois outre les charges, jusqu’à la libération définitive des lieux,
Concernant la demande reconventionnelle des défendeurs au titre du trouble de jouissance, Mme [T] [C] conclut au débouté et à l’irrecevabilité de la demande formée au nom des enfants mineurs du couple.
A titre subsidiaire, elle expose que la demande portant sur une période antérieure à 2022 est prescrite et demande à limiter à 5% du montant de l’indemnité d’occupation, l’évaluation du trouble de jouissance.

Mme [U] [F] comparait assistée d’un avocat désigné au titre de l’aide juridictionnelle. Ce dernier par voie de conclusions exposées et visées par le greffier à l’audience, conclut à la nullité du congé pour reprise délivré le 26 juillet 2023 et au débouté de la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive. Il sollicite également la condamnation de Mme [T] [C] à payer aux défendeurs du fait du trouble de jouissance subi depuis leur entrée dans le logement, le 1er mars 2012 la somme de 154 480 euros et 47 400 euros pour chacun de leurs enfants, [Q] et [B], ainsi que la somme de 2 000 euros à leur avocat sur le fondement du 2° de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’appui de ses demandes il expose que Mme [U] [F] est locataire des lieux depuis un bail signé avec M. [Y] [A] le 1er mars 2012 et renouvelé tacitement depuis puisqu’elle n’est pas signataire du bail à effet au 1er février 2015. Dans ces conditions le congé pour reprise délivré est nul puisqu’il aurait dû prévoir un effet au 1er mars 2024. Par ailleurs, il considère que le logement est indigne indécent et insalubre puisque le salon et deux chambres sont dépourvus de fenêtre et de lumière naturelle, qu’il n’y a pas de ventilation et que l’humidité est selon certificat médical la cause des problèmes respiratoires des enfants.

Mme [U] [F] sollicite donc l’indemnisation de son trouble de jouissance depuis le 1er mars 2012 par diminution de 80% du montant du loyer (total de 154 480 euros) et le versement de la somme de 300 euros par mois depuis cette date également à chacun de ses enfants pour un total de 47 400 euros chacun.

M. [N] [F], comparait en personne et se réfère à l’exposé des conclusions de l’avocat de son épouse désigné au titre de l’aide juridictionnelle dont il fait siennes les demandes.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, les conseils des parties ayant plaidé conformément aux écritures déposées, il convient de renvoyer à celles-ci pour un plus ample exposé des prétentions et moyens soulevés.

Conformément à l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement à intervenir sera contradictoire.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validation du congé

L’article 15 I de la loi du 06 juillet 1989 dispose : « I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. »

En application des dispositions précitées, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l'échéance du bail. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.

Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Il doit ainsi indiquer les raisons concrètes pour lesquelles il souhaite récupérer le logement loué et en cas de contestation il doit apporter les justificatifs nécessaires à en justifier. Le motif légitime d’un congé doit s’apprécier à la date où il est donné. Le contrôle du sérieux du motif ne saurait être un contrôle d'opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien s'il compte réellement s'y installer ou y installer un de ses proches.

En l'espèce, si le bail visé au congé est celui conclut au bénéfice des époux [F] et signé du seul mari, il sera observé que Mme [U] [F], bénéficiaire par l’effet de la loi de la cotitularité du bail et ne justifiant pas avoir continué de verser un loyer de 1 300 euros conformément au bail de 2012 alors que le contrat de 2014 prévoit un loyer de 1 200 euros, ne saurait soutenir qu’elle n’est pas soumise au nouveau contrat de bail à effet au 1er février 2015.

Ainsi, le contrat de location a été renouvelé à compter du 1er février 2018 par période de trois ans et pour la dernière fois en 2021 jusqu’au 31 janvier 2024.

Le congé de la bailleresse du 26 juillet 2023, à effet au 31 janvier 2024, a donc été régulièrement signifié à M. [N] [F] et Mme [U] [F] plus de six mois avant l'échéance précitée.

Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour la reprise du bien par le propriétaire pour raisons médicales afin de s’y installer pour se rapprocher de son lieu de travail et des centres médicaux où elle est suivie.

En l’absence de contestation du motif de la part de M. [N] [F] et Mme [U] [F], il convient de juger que le congé a ainsi été délivré dans les délais et formes requises.

Il sera donc ordonné à M. [N] [F] et Mme [U] [F] ainsi qu’à tous occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [T] [C] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.
Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il sera également rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [N] [F] et Mme [U] [F] seront condamnés à verser à compter du 1er février 2024 la somme de 1 200 euros, en ce compris 100 euros de charges, dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et cette somme sera due jusqu’à libération effective des lieux (volontaire ou forcée).
Mme [T] [C] sollicite le paiement de 9 mois de loyers (déduction faite de la part d’APL) pour la période d’août 2024 à avril 2025 soit 9 mois et un total de 6 273 euros. M. [N] [F] et Mme [U] [F] reconnaissent à l’audience pour leur part une dette locative, déduction faite de l’APL, d’un montant de 4 606 euros. En l’absence de décompte détaillé des sommes perçues de la CAF produit par la bailleresse, M. [N] [F] et Mme [U] [F] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 4 606 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 10 avril 2025.
Sur la demande reconventionnelle pour trouble de jouissance

A l’appui de leurs demandes, M. [N] [F] et Mme [U] [F] produisent des photos de lieux dont il est impossible de vérifier qu’il s’agit de l’appartement litigieux et deux certificats de médecins différents dont un seul à proximité de leur adresse :
- le médecin exerçant [Adresse 3] certifie 30 janvier 2025 que l’état de santé de [B] nécessite urgemment un logement adapté à sa pathologie récidivante sans permettre d’établir un lien de causalité entre le logement de la famille et cette pathologie non précisée,
- un médecin exerçant à [Localité 2] a certifié en 2023 que les enfants [F] présentent des affections ORL et « illisible » à répétition en raison d’une humidité importante à la maison sans qu’il indique avoir constaté par lui-même l’état du logement.

M. [N] [F] et Mme [U] [F] seront par conséquent déboutés de l’ensemble de leurs demandes en réparation d’un trouble de jouissance insuffisamment caractérisé.

Sur la demande de Mme [T] [C] pou résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du code civil, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive.

En l’espèce, la nécessité d’engager une procédure et la perte de temps et les frais qui en résultent justifie qu’il lui soit alloué à Mme [T] [C], la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

M. [N] [F], partie perdante non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle supporter les dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile lesquels comprendront le coût du congé pour reprise en date du 26 juillet 2023.

En équité, il convient de juger qu’il n’y a lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de Procédure civile, l’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS