TJ 13055, 19 juin 2025, RG 24/01284

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 6]

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT N° 25/ DU 19 Juin 2025

Enrôlement : N° RG 24/01284 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4NAF

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 7] (Me Christiane CANOVAS-ALONSO)
C/ Me [G] [J] et SELARL [G] [J] (SELARL [9])

DÉBATS : A l'audience Publique du 03 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : SPATERI Thomas, en qualité de Juge Rapporteur, en application des articles 804 et 805 du CPC, avec l’accord des parties, les avocats avisés ne s’y étant pas opposés, a présenté son rapport à l’audience avant les plaidoiries et en a rendu compte au Tribunal dans son délibéré, et BERGER-GENTIL Blandine, Juge assesseur

Greffier lors des débats : BERARD Béatrice

Vu le rapport fait à l’audience

À l'issue de laquelle, les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le : 19 Juin 2025

Après délibéré entre :

Président : SPATERI Thomas, Vice-Président (juge rapporteur)
Assesseur : BERGER-GENTIL Blandine, Vice-Présidente
Assesseur : DESMOULIN Pascale, Vice-Présidente

Jugement signé par SPATERI Thomas, Vice-Président et par ALLIONE Bernadette, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété “[Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la société [5] [Localité 6], inscrite au RCS de [Localité 6] sous le numéro [N° SIREN/SIRET 1]
dont le siège social est sis [Adresse 10], prise en la personne de son PDG y domicilié

représenté par Maître Christiane CANOVAS-ALONSO, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Maître [G] [J]
de nationalité Française, notaire, demeurant [Adresse 4]

S.E.L.A.R.L. [G] [J]
inscrite au RCS de [Localité 6] sous le n° [N° SIREN/SIRET 3], dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentés par Maître Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Faits et procédure :

Selon acte du 5 octobre 2018 reçu par Maître [G] [J], Monsieur [P] [X] a cédé à Monsieur [B] [M] les lots 260 et 282 sis au sein de la copropriété « [Adresse 7] », au prix de 92.000 €.

A cette occasion le syndic, la société [5], a adressé au notaire chargé de recevoir l'acte de vente un état daté faisant état d'une somme due par le vendeur de 3.976,92 €.

Par ailleurs, les biens vendus étaient grevés d'une inscription d’hypothèque légale au profit du syndicat des copropriétaires pour sûreté de la somme de 4.904,16 €.

Le 8 octobre 2018, Maître [G] [J] a adressé au syndic l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, et a versé au syndic la somme de 3.976,08 €.

Le solde du prix disponible a été payé au vendeur le 11 octobre 2018.

Le 23 octobre 2018, le syndicat des copropriétaires a formé opposition au paiement du prix de cession sur le fondement de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 à hauteur de 12.887,06 €.

Par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2024 le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 7] » a fait assigner Maître [G] [J] et la SELARL [J].

Demandes et moyens des parties :

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 20 janvier 2025 le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 7] » demande au tribunal de condamner in solidum Maître [J] et la SELARL [J] à lui payer la somme de 12.887,06 € avec intérêts au taux légal depuis l'exploit introductif d'instance, outre 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir que Maître [G] [J] ne pouvait pas se défaire des fonds sur simple présentation d'un état daté dès lors que l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que la libération des fonds ne peut intervenir qu'après accord entre le syndic et le vendeur, et après un délai de trois mois après constitution par le syndic d'une opposition. Il ajoute que le notaire, en présence d'inscriptions hypothécaires au profit du syndicat des copropriétaires, devait en solliciter la mainlevée. Il ajoute que l'état daté, prévu par l'article L721-2 du code de la construction et de l'habitation n'est qu'un document d'information à destination de l'acquéreur, et qu'il ne constitue pas l'opposition prévue à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, qu'il a régulièrement fait cette opposition dans les quinze jours de l'avis de mutation, et que Maître [G] [J] s'est défait des fonds de façon prématurée.

Sur le montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 7] » expose qu'elle résulte de deux jugements rendus à l'encontre du cédant, que la somme réclamée n'a pas fait l'objet d'une contestation de la part de son débiteur, et que sans la faute du notaire il aurait été en mesure de percevoir cette somme. Il fait encore valoir qu'il n'a pas à exercer de nouvelle action contre Monsieur [P] [X] dès lors que l'opposition qu'il a formée constituait un acte efficace de recouvrement.

Maître [G] [J] et la SELARL [J] ont conclu le 14 octobre 2024 au rejet des demandes formées à leur encontre et à la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 7] » à leur payer la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile aux motifs qu'il a régulièrement informé le syndic de la copropriété de la vente à intervenir le 28 septembre 2018, que dès le lendemain ce dernier lui a fait parvenir un état daté avec mention d'une créance de 3.976,92 €, qu'il n'avait pas de motif de remettre en cause cet état qui était compatible avec les sommes garanties par l'inscription hypothécaire. Il fait encore valoir qu'il a avisé le syndic dès le 8 octobre 2018 du versement de la somme de 3.976,92 € sans observation de la part de ce dernier et que ce n'est que postérieurement à la vente que le syndic a formé opposition pour la somme de 12.887,06 €. Il en déduit qu'il s'est défait des sommes conformément aux instructions reçues du syndic et que seule l'erreur commise par ce dernier est à l'origine de l'impossibilité de recouvrer la totalité de la créance du syndicat.

Sur le préjudice, Maître [G] [J] et la SELARL [J] exposent que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 7] » ne justifie pas de sa créance par la production des décisions des assemblées générales d'approbation des comptes et adoption du budget prévisionnel, du mandat du syndic, de la preuve de la propriété du débiteur, des décomptes de répartitions de charges, du règlement de copropriété et de l'état récapitulatif de sa créance.
Ils ajoutent que la créance est en tout état de cause prescrite, comme étant relative à des charges dues antérieurement au 31 janvier 2014, et que l'absence de contestation de l'opposition par le vendeur est sans incidence sur ce point dès lors que l'opposition n'est elle-même pas un titre exécutoire. Ils font encore remarquer que seul le syndic ayant qualité pour former ladite opposition, il n'est pas justifié du mandat donné à celui-ci au moment où cette opposition a été faite.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il ressort de l’article 6 du décret du 17 mars 1967, pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, que : « Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution. Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à l'article 23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965. Elle comporte également, le cas échéant, l'indication des accords prévus à l'article 26-8 de cette loi. Cette notification doit être faite indépendamment de l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée ».

Conformément à cet article et préalablement à la régularisation de l’acte notarié le 5 octobre 2018, Maître [G] [J] a informé le syndic de copropriété de la vente à intervenir.

En retour, le syndicat des copropriétaires « [Adresse 7] » a adressé le 27 septembre 2018 un état daté à Maître [G] [J] faisant état d'une somme due par le vendeur de 3.976,92 €.

Le 8 octobre 2018, Maître [G] [J] a adressé au syndic de copropriété l’avis de mutation et la notification de transfert de propriété par lettre recommandée avec accusé de réception, conformément au délai prescrit par l’article 20 I. de l’article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui dispose que : « Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété ».

Le même jour, Maître [G] [J] a versé les sommes au syndic en exercice et a débloqué le solde du prix disponible de la vente le 11 octobre 2018.

Or, l’envoi par le notaire de l’avis de mutation et de la notification de transfert de propriété fait courir un délai de 15 jours, permettant au syndicat de produire son opposition.

En effet, l’article 20 I. de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé.
Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l'alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition ».

En l’espèce, Maître [G] [J] a libéré les fonds le 11 octobre 2018, soit trois jours après avoir adressé l’avis de mutation, et ce en violation des dispositions susvisées.

Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 7] » a dès lors valablement fait opposition au versement des fonds le 23 octobre 2018, soit dans le délai de quinze jours, afin d’obtenir le paiement de la somme de 12.887,06 €.

En effet, s’il est admis que Maître [G] [J] a effectué un virement de 3.976,92 € au syndic en exercice conformément à l’état daté du 27 septembre 2018, il ressort des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires « [Adresse 7] » était créancier de la somme de 12.887,06 € au titre des charges et travaux pour l’exercice comptable en cours et les exercices échus 2018-2017 et 2016 ; au titre des charges et travaux pour l’exercice comptable 2015 et 2014 ; ainsi qu’au titre des dommages et intérêts alloués suite aux jugements condamnant Monsieur [P] [X] les 26 mai 2014 et 29 février 2016.

Au regard de ces éléments, il apparaît que Maître [G] [J] s’est défait des fonds de la vente de manière prématurée, empêchant le syndicat des copropriétaires de percevoir cette somme, de sorte qu’il a commis une faute dans l’exercice de sa mission au regard de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965.

Qu’enfin, il est établi au regard du décompte détaillé et en l’absence de contestation du propriétaire vendeur dans le délai de trois mois de l’opposition, que la créance dont se prévaut le syndicat des copropriétaires est certaine, liquide et exigible, de sorte que son action tendant à obtenir le paiement de la somme de 12.887,06 € est bien fondée.

Maître [G] [J] et la SELARL [G] [J] seront en conséquence déboutés de leurs demandes.

Sur les demandes accessoires :

L'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue de l’article 3 du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement. Il n'y a pas lieu en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Maître [G] [J] et la SELARL [G] [J], parties succombantes, seront condamnées in solidum aux entiers dépens de la présente procédure, distraits au profit de Maître Christiane CANOVAS-ALONSO sur ses offres de droit.

Maître [G] [J] et la SELARL [G] [J] seront également condamnés à payer à au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] » la somme totale de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :