TJ 13055, 3 juin 2025, RG 24/06704

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 03 Juin 2025
Président : Madame ATIA,
Greffier : Madame BERKANI,
Débats en audience publique le : 04 Mars 2025

GROSSE :
Le 03 Juin 2025
à Me Catherine GAUTHIER
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à Me ...............................................
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EXPEDITION :
Le 03 Juin 2025
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à Me ......................................................

N° RG 24/06704 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5UMI

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

Madame [Z], [S] [K]
née le 20 Décembre 2003 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 14 mars 2023, dans le cadre du dispositif de sécurisation du paiement des loyers et charges, visa pour le logement et l'emploi (VISALE), la société par actions simplifiées (SAS) Action Logement Services s'est portée caution de Mme [Z] [K] pour le paiement des loyers et charges au titre d'un bail d'habitation souscrit le 14 mars 2023 auprès de la société civile immobilière (SCI) La Plume.

Le logement, meublé, situé au [Adresse 1], dans le deuxième [Localité 4], était mis à bail pour un loyer d'un montant de 485 euros.

La SAS Action Logement Services a réglé des sommes dues par Mme [Z] [K] et leur a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 2.395 euros le 11 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice du 15 octobre 2024, la SAS Action Logement Services, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner Mme [Z] [K] devant le juge des contentieux de la protection, au visa des articles 1103, 1217, 1231-1, 1124 et suivants, 1346 suivants, 2305 et suivants du code civil et de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

-constat de l'acquisition de la clause résolutoire et à défaut de prononcé de la résiliation du bail,
-expulsion de Mme [Z] [K] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire,
-fixation d'une indemnité mensuelle d'occupation à la date de résiliation du contrat au montant du loyer augmenté des charges, condamnation de Mme [Z] [K] au paiement de cette indemnité,
-condamnation de Mme [Z] [K] à lui payer les sommes suivantes :
* 3.365 euros avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 11 juin 2024 sur la somme de 2.395 euros et pour le surplus à compter de l'assignation,
* 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamnation de Mme [Z] [K] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer.

A l'audience du 4 mars 2025, la SAS Action Logement Services, représentée par conseil, réitère les termes de son assignation. Elle actualise le montant de sa créance à la somme de 6,275 euros puis confirme le versement du loyer du mois de février 2025. Elle indique s’en rapporter sur la demande de délais de paiement et ce, lors de l’appel de causes.

Comparaissant en personne, Mme [Z] [K] reconnaît sa dette tant dans son principe que dans son montant. Elle sollicite des délais de paiement avec la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle expose avoir rencontré des difficultés pour renouveler son titre de séjour, bloqué durant une année. Elle précise être étudiante en sociologie et travailler comme préparatrice de commande.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 3 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, sur la recevabilité de la demande de résolution du bail sollicitée par la société ACTION LOGEMENT

Il sera rappelé que le dispositif Visale, institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 2 décembre 2014 entre l'Etat et l'Union économique et sociale pour le logement, et mis en œuvre par l'association pour l'accès aux garanties locatives, organisme paritaire régi par la loi de 1901, a pour objectif de faciliter l'accès au logement dans le parc privé de catégories de ménages rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d'impayés locatifs pendant une durée de trois ans comme pour les locataires, qui se trouvent ainsi en mesure de présenter un engagement de caution en leur faveur.

Il résulte des termes généraux de l'article 2306 du code civil, que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits et actions dont disposait le créancier à l'égard de son débiteur et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

Il en résulte que la caution du locataire subrogée dans les droits du bailleur désintéressé est recevable et fondée à agir en résolution du bail, ce qui lui permet seul d'éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et, partant, une augmentation du montant de la dette cautionnée.

La SAS Action Logement Services verse au débat le contrat de cautionnement Visale n° A10255958973 souscrit le 14 mars 2023 par la SCI La Plume.

Il conviendra donc de déclarer recevable l'action en acquisition de la clause résolutoire et à défaut en prononcé de la résiliation du bail intentée par la SAS Action Logement Services.

Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône par la voie électronique le 16 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS Action Logement Services justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par voie électronique le 11 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

En l'espèce, le bail conclu le 14 mars 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant un délai de deux mois et cette clause a été signifié le 11 juin 2024, pour la somme en principal de 2.395 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 12 août 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Mme [Z] [K] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privée de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, subrogée dans les droits de la bailleresse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [Z] [K] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit une somme de 485 euros actuellement et de condamner Mme [Z] [K] à son paiement.

La SAS Action Logement Services verse au débat un décompte au 27 février 2025 indiquant un solde débiteur de 6.275 euros, terme de janvier 2025 inclus. Elle confirme le versement par Mme [Z] [K] d’une somme de 485 euros au titre de l’échéance du mois de février 2025.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation, du décompte fourni et des éléments communiqués par la requérante à l’audience que Mme [Z] [K] reste devoir la somme de 6.275 euros, à la date du 4 mars 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de février 2025 inclus.

La requérante produite une quittance subrogative établie le 17 janvier 2025 pour un montant de 6.875 euros.

Mme [Z] [K] est donc condamnée au paiement de la somme de 6.275 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.395 euros à compter du 11 juin 2024, date de délivrance du commandement de payer et de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard de la reprise du versement du loyer courant par Mme [Z] [K], il convient de faire droit à la demande.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

•la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
•à défaut pour Mme [Z] [K] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la bailleresse et/ou la SAS Action Logement Services, subrogée dans ses droits, seront autorisées à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
•Mme [Z] [K], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SAS Action Logement Services une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux, soit la somme de 485 euros à ce jour,
•le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Mme [Z] [K], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, incluant le coût du commandement de payer.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Tenue aux dépens, Mme [Z] [K] sera condamnée à verser la somme de 100 euros à la SAS Action Logement Services au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, dès lors que cette dernière a été contrainte de saisir la justice.

Sur l’exécution provisoire

Rien ne justifie de déroger au principe de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,