TJ 91228, 6 mai 2025, RG 25/00052

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
Pôle de proximité
[Adresse 1]
[Localité 5]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/00052 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-QUTP

JUGEMENT

DU : 06 Mai 2025

Société ESSONNE HABITAT

C/

Mme [P] [T]

M. [F] [T]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 06 Mai 2025.

DEMANDERESSE:

Société ESSONNE HABITAT
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par [X] [B] munie d’un pouvoir

DEFENDEURS:

Madame [P] [T]
[Adresse 3]
[Localité 8]
non comparante, ni représentée

Monsieur [F] [T]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 7]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 04 mars 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :
À : ESSONNE HABITAT + CCC
CCC Mr [T]

EXPOSÉ DU LITIGE

La société ESSONNE HABITAT, venant aux droits de la société d’HLM EFIDIS indique avoir donné en location à M. [T] [F] et Mme [T] [P] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 7].

Par acte de commissaire de justice du 2 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2836,75 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 29 mars 2024 dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation délivrée le 7 juin 2024, la société ESSONNE HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Évry-Courcouronnes pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [T] [F] et de Mme [T] [P] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
3542,47 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
les loyers dus du 6 juin 2024 jusqu’à la résiliation du bail,
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 juin 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 janvier 2025. A l’audience, la société ESSONNE HABITAT a sollicité le renvoi. M [T] [F] comparant a indiqué être divorcé de Mme [T] [P] et que cette dernière avait d’ailleurs donné congé. Il a en outre indiqué avoir saisi la commission de surrendettement des particuliers de l’Essonne affirmant que cette dernière avait déclaré sa demande recevable mais sans produire les éléments.
Mme [T] [P] citée selon les formalités de l’’article 659 du code de procédure civile n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.
Un renvoi a été ordonné à l’audience du 04 mars 2025

À l'audience du 04 mars 2025, la société ESSONNE HABITAT indique se désister de l’ensemble de ses demandes à l’égard de Mme [T] [P], le divorce ayant été transcrit le 5 juillet 2023.

Elle sollicite à l’égarde de M [T] [F] le bénéfice de son acte introductif d'instance, et précise que la dette s’élève au 28 février 2025 à 3416.95 euros terme de février inclus. Elle précise avoir été avisée de la décision de la commission de surrendettement des particuliers de l’Essonne du 21 novembre 2024 déclarant la demande recevable et ajoute que cette décision étant postérieure au manquement du locataire dans le paiement des loyers, elle n’a pas d’incidence sur la résiliation du bail.
Elle précise enfin que M [T] [F] a repris le paiement du loyer courant et déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par le défendeur.

M. [T] [F] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 150 euros, en plus du loyer courant.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré 06 mai 2025 où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré du reçue le 12 mars 2025, la société ESSONNE HABITAT précise avoir été avisée de la décision en date du 27 février 2025 de la commission de surendettement des particuliers de l'Essonne d'imposer des mesures de traitement de la créance locative au profit de M [T] [F], et prévoyant le remboursement de la dette locative par une mensualité de 9 mensualités de 398.89 euros en sus du loyer courant. Elle produit le plan d’apurement arrêté par la commission de surendettement.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.
L’article 385 du Code de Procédure Civile précise que “ L'instance s'éteint à titre principal par l'effet de la péremption, du désistement d'instance ou de la caducité de la citation. Dans ce cas, la constatation de l’extinction de l’instance et du dessaisissement de la juridiction ne met pas obstacle à l’introduction d’une nouvelle instance, si l’action n’est pas éteinte par ailleurs.”
L’ article 394 du Code de Procédure Civile précise que “ Le demandeur peut, en toute matière se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.”
L’article 395 du Code de Procédure Civile ajoute que “ Le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non recevoir au moment où le demandeur se désiste.
La partie demanderesse indique se désister de l'ensemble de ses demandesà l’égarde de Mme [T] [P]. Cette dernière n'a formulé aucune défense au fond et fin de non recevoir.
Le désistement est donc parfait.

1. Sur la demande de résiliation du bail

1.0 Sur l'existence d'un bail

Aux termes de l'article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « le contrat de location est établi par écrit ». Il est cependant admis que ces dispositions n'excluent pas la possibilité de conclure un bail sans écrit, lequel est alors soumis au respect de l'ensemble des exigences de cette même loi.

En l'espèce, la société ESSONNE HABITAT indique avoir égaré le bail initial, mais verse aux débats les avis d’échéances adressés aux locataires.
Il résulte de la mise à disposition des lieux et des règlements effectués par les preneurs qu'un contrat de bail verbal s'est créé entre les parties. M [T] [F] ne conteste par ailleurs pas l’existence de ce bail.
En conséquence, l'existence d'un bail verbal est établie.

1.1 Sur la recevabilité

La société ESSONNE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1184 du code civil (dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016), rappelle le principe selon lequel la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties ne satisfera pas à son engagement.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré le commandement de payer qui lui a été signifié le 2 avril 2024, M. [T] [F] n’a manifestement pas réglé la dette locative de 2836,75 euros qui y était mentionnée.

La société ESSONNE HABITAT verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 février 2025, terme de février inclus, M. [T] [F] lui devait la somme de 3416,95 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Le défendeur n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2024 sur la somme de 2836,75 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [T] [F] et son expulsion.

Cependant, l’article 1228 du code civil dispose que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » et l’article 1343-5 du même code dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l'espèce, le locataire a sollicité la suspension des effets de la résiliation. La Société ESSONNE HABITAT ne s'y oppose pas.

En l’espèce, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette, au constat que le paiement du loyer courant a été repris depuis plusieurs mois et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

Aux termes de l'article VI de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers de l'Essonne a imposé au profit de M [T] [F] des mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, à savoir un rééchelonnement des dettes d'une durée de 09 mois dont le bailleur a été avisé. Il n'est pas contesté que ces mesures de désendettement sont en cours et il résulte du décompte que le loyer courant est réglé.
En conséquence, il convient, en application des dispositions de l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, d’autoriser M [T] [F] à se libérer de sa dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant, d’un montant égal à celui prévu par la commission de surendettement, dans les conditions prévues au dispositif et ce afin d’éviter toute contradiction de décision.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, le contrat de bail se poursuivra à l’issue de ce plan à défaut de congé ou de résiliation amiable. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, le bail sera immédiatement résilié sans qu’un nouveau jugement ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ESSONNE HABITAT ou à son mandataire.

2.Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [F], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la société ESSONNE HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,