TJ 91228, 6 mai 2025, RG 25/00287

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
Pôle de proximité
[Adresse 4]
[Localité 7]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/00287 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-QWVY

JUGEMENT

DU : 06 Mai 2025

S.A. [Adresse 11],

C/

M. [P] [T]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 06 Mai 2025.

DEMANDERESSE:

S.A. HLM [Localité 12] ET LUMIERES,
[Adresse 5]
[Localité 9]
représentée par Mme [Z] [W] munie d’un pouvoir

DEFENDEUR:

Monsieur [P] [T]
[Adresse 6]
[Adresse 10]
[Localité 8]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 04 Mars 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :
À : HLM [Localité 12] ET LUMIERES + CCC

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 avril 2023, la société d'[Adresse 11] a consenti un bail d’habitation à M. [P] [T] sur des locaux situés au [Adresse 3] [Localité 13] [Adresse 1]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel actualisé de 604,71 euros et d’une provision pour charges de 149,95 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2513,20 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 20 décembre 2023 dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [P] [T] le 15 février 2024.

Par assignation du 3 décembre 2024, la société d'HLM [Localité 12] ET LUMIERES a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Évry-Courcouronnes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [P] [T] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
35087,20 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,
faire application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier,
150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 04 mars 2025.
À l'audience du 4 mars 2025, la société d'[Adresse 11] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 3 mars 2025, s'élève désormais à 44391,82 euros avec application d’un supplément de loyer de solidarité de 2352.54 euros depuis janvier 2024. La société d'HLM [Localité 12] ET LUMIERES considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [P] [T] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

La société d'[Adresse 11] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société d'HLM [Localité 12] ET LUMIERES a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [P] [T].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 6 mai 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société d'[Adresse 11] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 22 janvier 2024 et que la somme de 2513,20 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. En l'absence d'autre élément permettant d'établir une volonté des parties de voir appliquer le droit nouveau à leur contrat bail, il y a lieu de faire application du délai de deux mois au commandement de payer.

Il ressort des décomptes locatifs produits que les causes du commandement de payer délivré le 22 janvier 2024 n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 mars 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société d'HLM [Localité 12] ET LUMIERES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société d'[Adresse 11] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 mars 2025, M. [P] [T] lui devait la somme de 44 391,82 euros, soustraction faite des frais de procédure hors frais d’huissier.
Toutefois la société d’HLM [Localité 12] ET LUMUERES a appelé un surloyer s'élevant au cumul à 32 935.56 euros depuis janvier 2024

Aux termes de l'article L441-9 du code de la construction et de l'habitation, l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée à l'article L. 351-1, ni aux locataires bénéficiant de l'allocation de logement prévue à l'article L. 542-1 du code de la sécurité sociale ou de l'allocation de logement prévue à l'article L. 831-1 du même code. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat.

Or, le bailleur ne produit pas aux débats les justificatifs des démarches effectuées auprès du locataire par la production de l'avis de réception accompagnant la mise en demeure versée aux débats, ni les éléments de calcul des surloyers. En conséquence, les sommes appelées au titre des pénalités de surloyers seront retranchées.

M. [P] [T] sera ainsi condamné à payer à la bailleresse la somme de 11 456,26 euros , avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2024 sur la somme de 2513,20 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 mars 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société d'HLM [Localité 12] ET LUMIERES ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [P] [T], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la société d'[Adresse 11] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,