TJ 06088, 19 juin 2025, RG 25/00024

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT - PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 25/00024 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QEXI
Du 19 Juin 2025

MINUTE N°

Affaire : Syndic. de copro. ANNA CAPRI
c/ [U]

Grosse(s) délivrée(s) à

Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA

Expédition(s) délivrée(s) à
Me Clément VINCENT

le

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l'assignation délivrée par exploit en date du 24 Décembre 2024, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. ANNA CAPRI sis [Adresse 1]
Représenté par son syndic CABINET DE GESTION DRAGO
[Adresse 2]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

M. [Z] [U]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Clément VINCENT, avocat au barreau de GRASSE

DEFENDEUR

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l'audience publique du 15 Mai 2025, au cours de laquelle l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 Juin 2025.

EXPOSE DU LITIGE

M. [Z] [U] est propriétaire des lots n° 227 et 233 au sein de la copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 1].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ANNA CAPRI a, par acte de commissaire de justice du 24 décembre 2024 fait assigner M. [Z] [U] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

- 2291,10 euros au titre des charges et provisions échues au13 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 décembre 2023,
- 768 euros au titre des sommes non échues au 1er avril 2025,
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- 2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,
- 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

À l’audience du 15 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ANNA CAPRI représenté par son conseil, sollicite dans ses conclusions en réponse :
- le rejet des demandes de M. [U],
- la condamnation de M. [U] à lui verser la somme de 498 euros au titre des sommes échues au 13 mai 2025,
- la condamnation de M. [U] à lui verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M.[Z] [U] représenté par son conseil, sollicite dans ses conclusions en réponse :
- le rejet de demandes,
- à titre reconventionnel, la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 137,16 euros au titre des sommes indument perçues outre 1000 euros au titre de son préjudice moral,
- la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :
1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;
2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;
3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale; (...)
6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ” ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

En l’espèce, il est justifié que M. [Z] [U] est propriétaire des lots n° 227 et 233 situés dans l’immeuble ANNA CAPRI.

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale des 28 juin 2023 et 20 juin 2024 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice 2022 et 2023 et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices 2024 et 2025.

Le syndicat des copropriétaires verse les appels de fonds adressés à M. [Z] [U] pour la période considérée ainsi qu’une mise en demeure du 4 décembre 2023 portant sur la somme de 493.33 euros puis une seconde mise en demeure 6 novembre 2024 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 1793,10 euros (avis de réception non réclamé) lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Il ressort du décompte versé en date du 14 mai 2025, que M.[Z] [U] n’a pas réglé la somme de 493,33 euros dans le délai visé dans la première mise en demeure et a réglé la somme de 2202,10 euros le 31 décembre 2024 soit postérieurement au délai imparti dans la seconde mise en demeure, un solde de 498 euros restant à payer.

Bien que M. [Z] [U] soutienne que le syndicat des copropriétaires ne pouvait pas lui réclamer dans son assignation la somme de 768 euros au motif qu’elle ne serait devenue exigible qu’en avril 2025, force est de relever que le moyen soulevé est inopérant puisqu’en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles de sorte que suite à la mise en demeure du 6 novembre 2024, les provisions non encore échues du budget de l’exercice 2025, approuvé lors de l’assemblée générale du 20 juin 2024 sont devenues exigibles.

En outre, s’il justifie que le syndic a accepté de déduire la somme de 498 euros de son décompte le 27 décembre 2024 en lui demandant le paiement de la somme de 2202,10 euros, qui a réglée quelques jours après, force est de relever que le délai de 30 jours courant à compter de la mise en demeure du 6 novembre 2024 avait en tout état de cause déjà expiré à cette date.

Enfin s’agissant du changement d’adresse, il ne démontre pas en avoir avisé le syndic, les courriers recommandés étant revenus “ avis non réclamés”.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires était bien fondé à solliciter le paiement des charges échues et à échoir devenues exigibles.

Il ressort du décompte actualisé versé, que suite aux règlements effectués, M.[U] demeure redevable de la somme de 498 euros au 13 mai 2025.

Il sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 498 euros au titre des provisions de l’exercice 2025 échues au 13 mai 2025 (2ème provision 2025).

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ANNA CAPRI a renoncé à cette demande.

Sur la demande reconventionnelle de remboursement des sommes prélevées au titre des frais:

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :
- une mise en demeure préalable,
- la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,
- les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par lettre recommandée du 25 septembre 2024 puis du 6 novembre 2024 mis en demeure M. [Z] [U] de régler les charges et provisions échues.

Les frais afférents à ces actes de 136 euros outre les frais de relance de 1,16 euros sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par M. [Z] [U].

En conséquence, la demande de remboursement des frais déjà réglés formée par M.[U] sera rejetée comme n’étant pas fondée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de M.[U]

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer .

M.[U] succombant en sa demande de remboursement des charges et frais réglés et étant redevable d’un arriéré de charges, sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral, de surcroit non démontré, sera rejetée comme n’étant pas fondée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Au vu de l’issue et de la nature du litige, il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble ANNA CAPRI la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

M. [Z] [U] qui succombe, sera en outre condamné aux dépens.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS