TJ 06088, 20 mai 2025, RG 23/01324

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat des copropriétaires [4] c/ [H] [B]

N°25/
Du 20 mai 2025

4ème Chambre civile
N° RG 23/01324 - N° Portalis DBWR-W-B7H-OYIT

Grosse délivrée à

la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN

expédition délivrée à

le 20 Mai 2025

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt mai deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 21 novembre 2024, le prononcé du jugement étant fixé au 11 mars 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 mai 2025, après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4], représenté par son syndic en exercice
[Adresse 2]
[Localité 1]
représenté par Maître Thierry BAUDIN de la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

M. [H] [B]
[Adresse 5]
[Localité 3] (GUADELOUPE)
Non représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [H] [B] est propriétaire de lots dans un immeuble en copropriété dénommé [4] situé [Adresse 2] à [Localité 1].

Les charges de copropriété afférentes à leur appartement sont demeurées impayées.

Le syndicat des copropriétaires [4] a mis en demeure M. [B] de payer les charges par lettres recommandées des 28 février 2020, 7 mai 2021 et 27 décembre 2022, restées infructueuses.

Par assignation du 28 mars 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [B] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir le paiement des charges impayées.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 4 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires [4] conclut au débouté des demandes de M. [B] et sollicite sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer les sommes suivantes :
10.677,52 euros au titre des charges de copropriété impayées, selon décompte arrêté au 14 févier 2023, assortie d’intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 décembre 2022 pour la somme de 9.956,01 euros et de l’assignation pour le surplus, outre les honoraires du syndic, ainsi que le montant des frais et honoraires du conseil du syndicat des copropriétaires qui ne seraient pas compensés par l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et préjudice distinct des intérêts moratoires de la créance du syndicat,3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance, recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.
Il précise que M. [B] est systématiquement défaillant dans le règlement des charges de copropriété et que son compte débiteur menace l’équilibre de la copropriété, compte tenu notamment des travaux votés à réaliser, lui causant ainsi un préjudice distinct de celui réparé par l’allocation des intérêts moratoires.

Il précise avoir demandé copie mais ne pas avoir reçu et ne pas être en mesure de produire le jugement du tribunal de grande instance de Nice du 5 décembre 2016 condamnant M. [B] à régler des charges de copropriété impayées. Il précise que le décompte arrêté le 4 décembre 2023 comporte, au débit, des sommes dont le libellé se réfère à ce jugement et estime que ces mentions permettent de penser que le jugement n’a pas été exécuté et que le montant des condamnations a été porté au débit du compte de M. [B].

Il précise que l’éloignement de la résidence habituelle de M. [B] en Guadeloupe peut expliquer la difficulté de recouvrement de la créance à distance. Il explique que pendant la période 2017 à 2019, M. [B] a effectué des virements conséquents dont le dernier a soldé l’arriéré de charges à la date du 9 octobre 2019.

M. [H] [B], régulièrement assigné par remise à personne, n’a pas constitué avocat

avant la clôture de la procédure et la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 7 novembre 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 21 novembre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 11 mars 2025 prorogé au 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale de paiement de charges de copropriété

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4] produit :

les procès-verbaux des assemblées générales des 20 mars 2019, 17 février 2020, 25 mars 2021 et 28 février 2022,les appels de fonds adressés à M. [B] les 14 janvier 2019, 19 avril 2019, 24 juillet 2019, 24 octobre 2019, 23 janvier 2020, 24 avril 2020, 22 juillet 2020, 16 octobre 2020, 15 janvier 2021, 21 avril 2021, 13 juillet 2021, 14 octobre 2021, 19 janvier 2022, 20 avril 2022, 18 juillet 2022, 17 octobre 2022, 20 janvier 2023 et appels de provisions travaux les 30 mars 2021, 24 juin 2021 et 22 septembre 2021,des relevés des charges de copropriété des 04 février 2019, 24 décembre 2019, 17 février 2021, 13 janvier 2022 et 24 janvier 2023,un relevé de propriété,des états financiers et comptes de gestion pour les exercices 2018/2019, 2019/2020 et 2020/2021,un décompte débiteur de la somme de 12.258,94 euros au 4 décembre 2023 qui comportait un solde nul le 9 octobre 2019.
Le syndicat apporte donc la preuve du principe et du montant de sa créance.

Il ressort des éléments de procédure qu’un jugement a été rendu le 5 septembre 2016 par le tribunal de grande instance de Nice condamnant M. [B] à régler un arriéré de charge. Le relevé de compte de M. [B] porte trace de plusieurs écritures relatives à ce jugement.

D’une part, certains frais de lettres comminatoires, d’assignation et de droit de plaidoirie pour un montant total de 1.275 euros ont été annulés et portés au crédit du compte le 29 juin 2017.

D’autre part, des dommages et intérêt pour un montant de 300 euros, des frais irrépétibles d’un montant de 500 euros et des frais nécessaires d’un montant de 24 euros, soit des frais d’un montant total de 824 euros, ont été portés au débit du compte suite au jugement du 5 décembre 2016. L’arriéré de charges a été soldé le 9 octobre 2019 au moyen de plusieurs virements de la part de M. [B] intervenus avant cette date. La créance de charges et de frais nécessaire a donc été réglée par M. [B] en exécution du jugement.

Le solde débiteur de 12.258,94 euros n’est cependant pas constitué exclusivement de charges de copropriété mais comprend les frais suivants :

des lettres comminatoires d’un montant de 168 euros le 22 mai 2019 et d’un montant de 180 euros le 4 août 2020,frais de mise en demeure d’un montant de 24 euros le 28 février 2020,frais de mise au contentieux d’un montant de 300 euros le 28 juin 2020 et du même montant le 28 avril 2021,frais de mise en demeure avocat d’un montant de 168 euros le 29 avril 2021 et d’un montant de 141,20 le 27 décembre 2022des frais non identifiés de 45 euros le 22 mars 2023 et de 80,92 euros le 28 mars 2023
Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les frais et honoraires du syndic afférents au recouvrement des charges ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu du contrat de syndic car les rapports entre le syndicat et ses membres sont régis exclusivement par le règlement de copropriété.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Il incombe au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve que les frais exposés étaient nécessaires au recouvrement d’une créance justifiée ou que les honoraires du syndic sont justifiés par des diligences inhabituelles excédant ses fonctions de base.

Sur cette base, seuls les frais de mise en demeure d’un montant de 24 euros le 28 février 2020 seront pris en compte en tant que frais nécessaires.

Par ailleurs, les honoraires de l’avocat portant sur la rédaction de correspondances entrent dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile ou constituent des dépens de l’instance si bien que leur montant de 168 euros et de 141,20 euros sera exclu de la créance du syndicat des copropriétaires.

Dès lors, la somme de 1.383,12 euros (168 + 180 + 300 + 300 + 168 + 141,20 + 45 + 80,92) devra être déduite de la créance du syndicat des copropriétaires car elle ne correspond pas à des frais nécessaires au recouvrement de la créance ou comprend des sommes comprises dans les dépens ou indemnisées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En définitive, le syndicat justifie de l’existence du montant de sa créance à hauteur de 10.875,82 euros (12.258,94 - 1.383,12) de charges de copropriété, comptes arrêtés au 4 décembre 2023.

M. [B] sera par conséquent condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.875,82 euros.

Conformément à l’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal calculés sur la somme de 9.956,01 euros à compter du 27 décembre 2022, date de la mise en demeure, et sur le surplus à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande additionnelle de dommages-intérêts pour résistance abusive.

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, M. [B] a déjà été condamné à payer un arriéré de charges par jugement du 5 décembre 2016 et sa carence persistante à régler les sommes dues à ce titre cause au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct du retard de paiement qui sera réparé par l’allocation de la somme de 1.000 euros de dommages intérêts en considération du montant important de la dette.

Sur les demandes accessoires.

Partie perdante au procès, M. [B] sera condamné aux dépens ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS