TJ 06088, 20 mai 2025, RG 22/01998

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : S.A.R.L. ORPI LP INVEST c/ [G] [I], [Y] [O]

N° 25/
Du 20 mai 2025

4ème Chambre civile
N° RG 22/01998 - N° Portalis DBWR-W-B7G-OBFT

Grosse délivrée à

Me Anne BENHAMOU

Me Zoubaïda BOUZOU

Me Olivier FLEJOU

expédition délivrée à

le 20 Mai 2025

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt mai deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 21 novembre 2024, le prononcé du jugement étant fixé au 11 mars 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 mai 2025, après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Agence ORPI LP INVEST, exploitée par la société LPI [Localité 6] INVEST, représentée par son gérant en exercice
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Me Anne BENHAMOU, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

M. [G] [I]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représenté par Me Olivier FLEJOU, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [Y] [O]
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Me Zoubaïda BOUZOU, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Un mandat de vente sans exclusivité a été signé les 23 et 29 décembre 2020 entre, d’une part, l’agence immobilière ORPI LP Invest, exploitée par la société LPI [Localité 6] Invest, et d’autre part, Mme [Y] [O] et M. [G] [I], divorcés, portant sur la vente d’un bien commun en indivision situé à [Localité 5] moyennant le prix de 645.000 euros.

Deux offres d’achat ont été formulées début février par l’intermédiaire de l’agence ORPI LP Invest. Le bien a été vendu unltérieurement à un tiers acquéreur sans l’intermédiaire de l’agence.

Par actes de commissaires de justice en date des 30 mars et 4 mai 2022, la société LPI Nice Invest a fait assigner les consorts [O] [I] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir indemnisation de son préjudice.

Par conclusions notifiées le 21 juin 2024, la société LPI Invest [Localité 6] sollicite la condamnation des consorts [O] [I] à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la somme de 32.250 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance.

Elle précise avoir diffusé l’annonce du bien, effectué environ quinze visites entre le 1er et le 3 février 2021 et transmis deux offres aux consorts [O] [I] conformes au prix prévu dans le mandat de vente et sans condition suspensive d’octroi de crédit.

Elle explique que les consorts [O] [I] n’ont pas donné suite à ces propositions et ont vendu leur bien sans son intermédiaire.

Elle reproche aux consorts [O] [I] au visa des articles 1104 et 1984 du code civil des manquements à leur obligation d’information et à leur devoir de loyauté à son égard en ce qu’ils n’ont pas communiqué la date et le prix de vente, le nom et l’adresse de l’acquéreur et du notaire chargé d’établir l’acte de vente, comme prévu par le mandat et l’ont contraint à initier une action en justice à leur encontre.

En réplique aux conclusions adverses, elle affirme que le mandataire n’est pas tenu de fournir le registre des mandats, qu’elle a délivré aux consorts [O] [I] les informations précontractuelles requises et que deux offres d’achat leur ont bien été transmises qui ont servi de base pour une surenchère.

Elle insiste que les consorts [O] [I] ne démontrent pas l’antériorité de l’offre qu’ils ont retenu par rapport aux offres qu’elle leur a transmises et que le contrat était formé dès réception de la première l’offre d’achat. Elle insiste qu’ils n’ont pas explicitement refusé les offres communiquées mais sont restés taisants et inactifs.

Elle souligne que sa demande n’a pas pour objet le versement de la commission d’agence mais une indemnisation relative au non-respect par les consorts [O] [I] de leur obligation d’information et de coopération et de leur devoir de loyauté dans l’exécution du contrat de mandat. Elle rappelle qu’elle a été contrainte de faire sommation aux consorts [M] [I] de produire l’acte de vente signé sous astreinte dans le cadre de la présente instance pour en obtenir la communication.

Elle note que les consorts [O] [I] n’étaient pas de simples consommateurs, comme ils l’allèguent, mais étaient assistés de leurs avocats et qu’ils ont tiré avantage de la situation en faisant durer le déroulé de la vente et en essayant de négocier les honoraires de l’agence à la baisse.

Elle précise que son préjudice certain et direct consiste en une perte de chance de voir signer la vente et de percevoir une commission et résulte de la perte de clients offrants, de la perte d’image auprès de ces derniers, du temps de travail passé sur le dossier au détriment d’autres clients.

Par conclusions au fond n° 3 notifiées le 21 juin 2024, M. [G] [I], demande au tribunal de :
- ordonner le bâtonnement d’un paragraphe figurant en page 13 des écritures de l’agence immobilière,
- rejeter toutes les demandes formulées par la société LPI [Localité 6] Invest,
- condamner celle-ci à lui payer la somme de 4.750 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,
- écarter l’exécution provisoire.

Il expose que deux offres d’achat ont été faites par l’intermédiaires de l’agence ORPI LP Invest pour un montant de 645.000 euros, mais qu’il les a refusées puisqu’il a obtenu, directement, une offre plus élevée pour un montant de 685.000 euros.

Il reproche à l’agence immobilière d’avoir sous-évalué le prix de vente du bien pour être certaine d’obtenir une commission.

Il précise qu’après plusieurs échanges verbaux l’agence a été immédiatement prévenue par Mme [O] de la position de M. [I] et qu’il a confirmé officiellement à l’agence le 22 mars 2021 ne pas donner suite aux offres transmises.

Il fait valoir que l’agence n’a pas produit immédiatement le registre des mandats dont la tenue est d’ordre public et que le mandat est nul pour défaut de respect du formalisme imposé par l’article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972. Il note également que le mandat a été enregistré au seul nom de Mme [O] et que, contrairement aux dispositions de l’article 1375 du code civil, l’agence n’a pas édité autant de mandats que de parties et n’a pas remis d’exemplaires originaux à toutes les parties.

Il confirme avoir eu connaissance du mandat, mais note qu’aucun exemplaire original ne lui a été destiné.

Il estime que l’offre d’achat aux prix et conditions du mandat de l’agent immobilier ne l’engageait pas en tant que vendeur et qu’il conservait sa liberté d’agréer ou pas l’acheteur ainsi que de vendre à un tiers non représenté par l’agence immobilière s’il parvenait à obtenir un meilleur prix.

Il insiste que l’indemnisation n’est due qu’en cas de réalisation de la vente et rappelle les dispositions d’ordre public de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et la jurisprudence interdisant à l’agent immobilier de réclamer une indemnisation dès lors qu’il n’a pas concouru à la vente.

Il soutient qu’aucune sanction n’est prévue pour le défaut d’exécution par le mandant de l’obligation de communiquer la date et le prix de vente, le nom et l’adresse de l’acquéreur et du notaire prévue par le mandat. Il estime qu’aucune faute n’est démontrée de la part des mandataires puisqu’ils n’ont pas contracté avec une personne ayant été présentée par l’agence ORPI.

Il reproche à l’agence immobilière de ne pas avoir décrit les modalités de calcul et de paiement de son préjudice conformément aux dispositions de l’article 78-1 du décret du 2 janvier 1972 et de solliciter un montant égal aux honoraires qu’elle aurait pu percevoir, sans justifier de ses diligences et de la réalité de ses dépenses.

S’agissant de la demande de bâtonnement du paragraphe litigieux, il fait valoir que le juge doit écarter d’office en application de l’article 1531 du code de procédure civile les pièces qui portent atteinte au principe de confidentialité. Il observe qu’aucune médiation n’a jamais été proposée et encore moins effectuée. Il ajoute au visa de l’article 66-5 de la loi du 31 décembre 1971 que les échanges entre avocats sont confidentiels et soutient que la suppression doit être ordonnée en vertu des dispositions de l’article 24 du code de procédure civile.

Par conclusions en réponse notifiées le 24 juin 2024, Mme [Y] [O] conclut au rejet des demandes de la société LPI [Localité 6] Invest, sollicite le bâtonnement d’un paragraphe dans les écritures de la société LPI [Localité 6] Invest au visa de l’article 24 du code de procédure civile et sollicite la condamnation de l’agence immobilière à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle précise que deux offres ont été reçues de la part de l’agence ORPI LP Invest, une offre non maintenue de la part de l’agence Century Lafage Transactions, une offre de la part de l’agence Pisani et Romor et une autre offre reçue de la part d’un tiers sans intermédiaire d’une agence. Elle indique avoir accepté la demande de M. [I] de voir écarter les offres faites par des sociétés marchands de biens.

Elle expose qu’en raison de la situation conflictuelle existant entre elle et M. [I] et l’impossibilité de trancher sur les offres présentées, elle a régularisé une procédure pour demander la désignation d’un mandataire ad hoc afin qu’une offre puisse être retenue sans que les intérêts de l’indivision ne soient mis en péril. Elle explique que, pensant que le litige était en partie résolu, elle avait par peur que plus aucun acquéreur ne soit intéressé par le bien si le litige devait perdurer, accepté de régulariser la vente suivant une offre présentée à M. [I] par les consorts [W] et [K] au prix de 685.000 euros.

Elle indique s’en rapporter à justice quant à la validité du mandat consenti à l’agence ORPI LP Invest pour lequel il n’existe qu’un seul original signé, en relevant qu’elle n’a à aucun moment prétendu qu’elle n’avait pas connaissance des termes du mandat, mais simplement qu’il n’y avait pas plusieurs originaux.

Elle note que l’agence avait effectué du travail sans avoir la certitude que le bien serait vendu par ses soins. Elle estime qu’en l’absence d’une offre acceptée et de mandat exclusif, l’agence ne saurait pas prétendre à une indemnité au titre de son mandat.

Elle fait valoir au visa de l’article 1375 du code civil que la clause contraignant à une

acceptation sans condition de l’offre présentée par l’agence ORPI LP Invest est manifestement abusive et réputée non écrite.

Elle estime qu’aucune justification n’est donnée pour étayer la demande indemnitaire formée par l’agence immobilière.

Elle sollicite le bâtonnement d’un paragraphe en page 13 des écritures de l’agence ORPI LP Invest qui fait état d’échanges confidentiels entre les conseils des parties.

La clôture de l’instruction est intervenue le 7 novembre 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 21 novembre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 11 mars 2025 prorogé au 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de bâtonnement

L’article 24 du code de procédure civile dispose que les parties sont tenues de garder en tout le respect dû à la justice. Le juge peut, suivant la gravité des manquements, prononcer, même d'office, des injonctions, supprimer les écrits, les déclarer calomnieux, ordonner l'impression et l'affichage de ses jugements.

En vertu de l’article 1531 du code de procédure civile, la médiation et la conciliation conventionnelles sont soumises au principe de confidentialité dans les conditions et selon les modalités prévues à l'article 21-3 de la loi du 8 février 1995 susmentionnée.

L’article 66-5 de la loi du 31 décembre 1971 portant réforme de certaines professions judiciaires et juridiques prévoit qu’en toutes matières, que ce soit dans le domaine du conseil ou dans celui de la défense, les consultations adressées par un avocat à son client ou destinées à celui-ci, les correspondances échangées entre le client et son avocat, entre l'avocat et ses confrères à l'exception pour ces dernières de celles portant la mention « officielle », les notes d'entretien et, plus généralement, toutes les pièces du dossier sont couvertes par le secret professionnel.

Les consorts [M] [I] sollicitent la bâtonnement, c’est-à-dire la suppression, du paragraphe suivant figurant dans les écritures de la société LPI [Localité 6] Invest :

« En tout état de cause, Madame [O] se réfère dans cette proposition subsidiaire au prix proposé lors d’une médiation antérieure à la procédure contentieuse, médiation menée par l’intermédiaire des conseils des requis.
En effet, cette base d’indemnisation avait été établie par les consorts eux-mêmes et leurs conseils respectifs !!! Néanmoins, et sans aucune raison, ces derniers ne donneront plus suite ».

Ils font valoir, d’une part, qu’il n’y a pas eu de médiation et que les affirmations sont mensongères. Ils soutiennent d’autre part que les éléments relatifs à une médiation sont couverts par la confidentialité en application de l’article 1531 précité et ainsi en tant qu’échanges confidentiels entre avocats en application de l’article 66-5 précité.

En l’absence de médiation, les dispositions de l’article 1531 du code de procédure civile ne sont pas applicables.

En revanche, le défaut de respect de la confidentialité des échanges entre avocats commande la suppression du paragraphe litigieux.

Il convient par conséquent d’ordonner le bâtonnement du paragraphe litigieux dans les termes du dispositif.

Sur la validité du mandat de vente

L’article 72 alinéa 5 du décret n°72-678 du 20 juillet 1978 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce prévoit que tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté du ministre chargé de l'économie.

En l’espèce, il est acquis que le registre des mandats a été produit suite à la demande formée par M. [I] à cet égard et que le mandat n°362 a été enregistré le 29 janvier 2021 conformément aux dispositions légales. Le fait qu’il a été enregistré uniquement au nom de Mme [O], laquelle a initialement pris attache avec l’agence n’est pas de nature à entraîner la nullité du mandat régulièrement établi au nom des deux coindivisaires.

En vertu de l’article 1375 alinéa 1 du code civil, l'acte sous signature privée qui constate un contrat synallagmatique ne fait preuve que s'il a été fait en autant d'originaux qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct, à moins que les parties ne soient convenues de remettre à un tiers l'unique exemplaire dressé.

L’inobservation de cet article n’entraîne pas la nullité de la convention elle-même, mais prive l’écrit de sa force probante.

En l’espèce, M. [I] ne conteste pas avoir eu connaissance du mandat et des termes de celui-ci.

Les moyens tirés de la nullité du mandat pour défaut de production du registre des mandats et d’établissement de trois mandats originaux sont rejetés.

Sur la demande de paiement de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1984 du même code dispose que le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le contrat ne se forme que par l'acceptation du mandataire.

En application de l’article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce, le mandat précise son objet et contient les indications prévues à l'article 73 du même décret.

En l’espèce, le mandat régularisé les 23 et 29 décembre 2020 prévoit la vente au prix de 645.000 euros et des honoraires d’agence en cas de réalisation de la vente d’un montant de 5 % TTC du prix de vente, soit la somme de 32.250 euros.

Le mandat prévoit dans le point 3 en page 2 que les vendeurs s’engagent « à vendre le bien objet du mandat à tout acquéreur présenté par les agences du réseau ORPI aux prix, charges et conditions du mandat ou de ses avenants » et s’interdisent « de le vendre sans le concours de l’agent immobilier ORPI à un acquéreur qu’il aura présenté ou signalé ».

Il précise en outre dans le point 5 que les vendeurs s’engagent s’ils vendent « sans l’intermédiaire de l’agence ORPI, à lui communiquer immédiatement, la date et le prix de vente, les nom et adresse de l’acquéreur et du notaire chargé d’établir l’acte de vente et, le cas échéant, de l’intermédiaire qui aura permis sa conclusion. »

Il est acquis que l’agence ORI LP Invest a effectué plusieurs visites du bien et qu’elle a adressé aux consorts [O] [I] deux offres d’achat datées du 1er février 2021 et du 3 février 2021 conformes aux termes du mandat au prix de 645.000 euros et sans condition de crédit.

Ils ont sollicité une réduction des honoraires de l’agence qui a été consentie à 4.5 % selon courrier du 12 février 2021.

Il ressort également des éléments de la procédure que M. [I] a reçu le 15 février 2021 une offre de la part des consorts [W] [K], sans l’entremise d’une agence, au prix de 685.000 euros. Cette offre a été acceptée par les consorts [O] [I].

Les consorts [O] [I] sont restés silencieux suite à la communication des offres d’achat conformes aux termes du mandat de vente et n’ont informé l’agence ORPI LP Invest qu’une autre offre reçue ultérieurement avait été privilégieé que par courrier électronique du 10 mars 2021.

Ils ont par la suite refusé de fournir à l’agence ORPI LP Invest un justificatif de la date et du prix de vente, le nom et l’adresse de l’acquéreur et du notaire chargé d’établir l’acte de vente jusqu’à ce qu’une décision de justice soit initiée à leur encontre.

Or, la demande de communication de ces informations était légitime puisqu’elles devaient permettre à l’agence de vérifier que la vente n’a pas été effectuée sans son concours à un acquéreur qu’elle aura présenté.

Si les consorts [M] [I] pouvaient refuser d’accepter les deux offres d’achat, leur refus a privé l’agence immobilière de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre.

Le défaut de communication et d’information de leur part suite à la transmission des deux offres d’achat a contraint l’agence immobilière à effectuer de multiples démarches tendant à connaître l’identité du futur acquéreur et les détails de la vente.

Le prix d’achat précisé dans le mandat de vente a été librement négocié avant la signature du

mandat et M. [I] ne peut pas reprocher à l’agence de l’avoir délibérément sous-estimé.

Enfin, les difficultés de communication entre les deux ex-époux ne justifient pas à elles seules le défaut d’information préjudiciable pour l’agence.

Il s’ensuit que les manquements des consorts [O] [I] dans l’exécution du mandat de vente de bonne foi sont caractérisés.

Sur le préjudice

L’article 1231-1 du code civil précise que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, l’agence ORPI précise avoir subi une perte de chance de voir la vente réalisée et de percevoir une commission.

Elle justifie de la réalisation le 14 décembre 2020 d’une étude de valeur du bien immobilier. Elle précise avoir diffusé des annonces et procédé à environ 15 visites entre le 1er et le 3 février 2021, puis avoir communiqué les deux offres d’achat reçues conformes aux termes du mandat de vente et en justifie.

Les diligences effectuées par l’agence sont démontrées par les pièces versées aux débats.

L’article 78-1 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 susmentionné relatif aux modalités de calcul et de paiement des sommes dues au mandataire n’est pas applicable en l’espèce, comme le soutient M. [I], dès lors que le mandat de vente ne contient pas de clause d’exclusivité.

Sur cette base, il convient d’indemniser la société LPI [Localité 6] Invest à hauteur de 25 % pour la perte de chance de percevoir une commission et de condamner les consorts [O] [I] à lui payer la somme de 8.062,50 euros (32.250 x 25 %) à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au procès, les consorts [I] [O] seront condamnés aux dépens et à payer à la société LPI [Localité 6] Invest la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit à titre provisoire et M. [I] sera débouté de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS