TJ 95500, 17 juin 2025, RG 24/05823

PREMIERE CHAMBRE

17 Juin 2025

N° RG 24/05823 - N° Portalis DB3U-W-B7I-N3EP
72A

S.D.C. ANDRE CHENIER

C/

[M] [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 17 juin 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

--==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [4], sise [Adresse 3], représenté par son syndic la société CABINET BETTI, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 382 806 883 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Me Bruno ADANI, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [P], né le 27 août 1971 à [Localité 8] (MAROC), demeurant [Adresse 3], défaillant

--==o0§0o==--

Par acte d'huissier en date du 25 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sise [Adresse 2] à EAUBONNE (95600), représenté par son syndic le cabinet BETTI a fait assigner devant ce tribunal Monsieur [M] [P] afin d'obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes de :
- 11 658,63 €, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2022, date de la mise en demeure,
- 1 800 euros à titre de dommages-intérêts,
- 2 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il a sollicité en outre la capitalisation des intérêts et la condamnation du défendeur aux entiers dépens.

Régulièrement assigné à l'étude, [M] [P] n'a pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture du 30 janvier a fixé l’affaire au 29 avril 2025. La décision a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
- la matrice cadastrale dont il résulte que Monsieur [M] [P] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 278, 521 et 459,
- les bordereaux d'appels de fonds et de provisions,
- une ordonnance de désistement du tribunal de proximité de Montmorency, le syndicat des copropriétaires ayant sollicité par lettre du 29 juin 2020 un désistement, un jugement du tribunal de proximité de Montmorency du 11 janvier 2022 condamnant le défendeur au paiement des charges au 1er juillet 2021 inclus, un jugement du tribunal de proximité de Montmorency du 14 juin 2022 condamnant le défendeur au paiement de la somme de 2737,57 € au titre des charges de copropriété au deuxième trimestre 2022 inclus,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 30 juin 2021, 17 mai 2022, 12 avril 2023, 7 novembre 2023, 29 avril 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,
- les attestations de non recours,
- un relevé de compte individuel détaillé,
- le contrat de syndic,
- une lettre recommandée avec accusé de réception du 13 juin 2022 valant mise en demeure de payer la somme de 3792,14 euros, une lettre recommandée avec avis de réception du 7 septembre 2022 réclamant paiement de la somme de 4835,63 €, une mise en demeure du 22 février 2024 avec avis de réception, un courrier simple de mise en demeure du 19 septembre 2024, un protocole d'accord signé par le défendeur copropriétaire du 27 avril 2023 rappelant l'existence d'une dette au titre des charges de copropriété impayées à hauteur de 10 652,84 € et prévoyant un paiement de la somme de 460 € par mois en plus des charges courantes et des appels de travaux pouvant intervenir sur 24 mois, avec un solde d'un montant de 72,84 € sur le 24e mois.

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 9 699,23 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Par ailleurs, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire.

N'entrent pas dans les "frais nécessaires" au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, les frais de l'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat et les relances postérieures à l'assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d'opposition entre les mains du notaire et ceux d'inscription d'hypothèque légale.

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement au titre des frais à hauteur de 483 euros correspondant aux mises en demeure, honoraires de rédaction de protocole et aux honoraires d'inscription d'hypothèque, les autres frais étant excessifs en ce qu'ils ne sont pas nécessaires au recouvrement de la dette et l'augmentent artificiellement, étant précisé que les frais intitulés " honoraires suivi impayé " n'entrent pas dans les prescriptions de l'article précité.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [M] [P] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 10 182,23 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 17 mai 2022 au 1er octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2022 sur la somme de 3 792,14 euros et à compter du 25 octobre 2024 pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés de Monsieur [M] [P] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [M] [P] à verser la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [M] [P], partie qui succombe supportera les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS