TJ 95500, 17 juin 2025, RG 24/02095

PREMIERE CHAMBRE

17 Juin 2025

N° RG 24/02095 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NTCM
72A

S.D.C. RESIDENCE [E]

C/

[E] [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 17 juin 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

--==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [E], sise [Adresse 1], représenté par son syndic la société CABINET BETTI, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 382 806 883 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Emilie VAN HEULE, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [U], demeurant [Adresse 3], défaillant

--==o0§0o==--

M. [E] [U] est propriétaire d'un bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 1].

Par acte en date du 23 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " [E] " situé [Adresse 1] à [Localité 1] (SDC [E]), représenté par son syndic la SARL Cabinet Betti, a fait assigner devant ce tribunal M. [U] afin d'obtenir le recouvrement des charges de copropriété.

La clôture de la mise en état a été ordonnée une première fois le 18 juillet 2024, et a été révoquée le 21 novembre 2024.

Le SDC [E] a fait signifier à M. [U] de nouvelles pièces et conclusions le 7 janvier 2025.

Dans ses conclusions, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de M. [U] à payer les sommes de :
- 11 932,99 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2023 sur la somme de 9 629,60 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 1 214,86 euros et sur le solde à compter du 7 janvier 2025, au titre des frais et charges de copropriété,
- 1 000 euros à titre de dommages-intérêts,
- 1 700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.

M. [U], règulièrement assigné à personne, n'a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état a été ordonnée le 30 janvier 2025, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 29 avril 2025 et mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
- la matrice cadastrale dont il résulte que M. [U] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 84 et 14,
- les bordereaux d'appels de fonds et de provisions,
- le règlement de copropriété,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 8 septembre 2022, 17 octobre 2023 et 27 juin 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,
- un relevé de compte individuel détaillé,
- le contrat de syndic,
- une mise en demeure en date du 21 février 2024, remise à M. [U] le 23 février 2024 pour le paiement des sommes de 12 990,46 euros,

- une mise en demeure en date du 30 mai 2024, remise à M. [U] le 31 mai 2024 pour le paiement des sommes de 7 891,39 euros,
- une mise en demeure du 24 septembre 2024 remise à M. [U] le 25 septembre 2024,
- une mise en demeure du 29 novembre 2024 sans accusé réception correspondant.

Ces éléments laissent apparaître des charges exigibles sur la période d'un montant total de 14 084,51 euros, dont il convient de déduire les règlements de 6 000 euros sur la même période, soit un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 8 084,51 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Sur les frais nécessaires

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Il convient à ce titre de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d'administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l'objet d'une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu'en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

En l'espèce, le syndic ne justifie pas avoir effectué, à l'exception de trois mises en demeure et d'une sommation de payer, des diligences inhabituelles justifiant des honoraires distincts de sa rémunération forfaitaire. Les honoraires d'avocat sont couverts par l'indemnité allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La dernière mise en demeure n'est pas justifiée par la production de l'accusé réception.

Ainsi, les frais intitulés " relance ", " smeth-med ", " lettre comminatoire ", " honoraires dossier huissier ", " honoraires suivi impayé ", et " mise en demeure " du 29 novembre 2024 seront rejetés.

Les frais d'assignation à hauteur de 149,07 euros entrent dans le cadre des dépens et ne peuvent être accordés au titre des frais.

En revanche, il sera fait droit aux frais de sommation de payer et de mises en demeure, à hauteur de 64 euros tels que prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 363,41 euros.

Sur les intérêts

Conformément à l'article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l'article 64 du même décret, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d'absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

Il convient en conséquence de condamner M. [U] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 8 447,92 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er avril 2022 au troisième trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2024 sur la somme de 7 891,39 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Le SDC [E] ne justifie pas de l'existence d'un préjudice distinct de celui généré par les retards de paiement qui est compensé par les intérêts moratoires. Il sera donc débouté de sa demande.

Sur les autres demandes

M. [U], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Il n'y a pas lieu à statuer sur la demande d'inscription hypothécaire, s'agissant d'une demande hypothétique et les dépens étant énumérés limitativement à l'article 695 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS