TJ 95500, 17 juin 2025, RG 24/07033

PREMIERE CHAMBRE

17 Juin 2025

N° RG 24/07033 - N° Portalis DB3U-W-B7I-OAQH
72A

S.D.C. [Adresse 1]

C/

[V] [J] [B] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 17 juin 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

--==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet Cazalières, S.A.S. immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 320 407 356, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Me Estelle MADRAY, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de Me Carine SMADJA, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDERESSE

Madame [V] [J] [B] [C], demeurant [Adresse 3], défaillante

--==o0§0o==--

Madame [V], [A] [J] [B] [C] est propriétaire des lots n°4 et 99 dépendants d'un immeuble sis [Adresse 1], à [Localité 1], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet Cazalieres, a fait assigner Madame [J] [B] [C] devant le tribunal judiciaire de Pontoise, afin d'obtenir sa condamnation à payer, les sommes de :
- 11 273,97 euros correspondant au montant des charges impayées arrêté au 25 septembre 2024, appel de septembre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2022,
- 2 097,29 euros correspondant au montant des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 arrêté au 25 septembre 2024, appel de septembre 2024 inclus, augmenté des intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2022,
- 3 000 euros à titre de dommages-intérêts,

Il demande également le rejet de toute demande de délais ou d'échelonnement qui pourra être sollicité par la débitrice et la condamnation de Madame [J] [B] [C] aux dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Madame [J] [B] [C] a été régulièrement assignée à étude, le commissaire de justice ayant constaté que son nom figurait sur la boîte à lettres et son adresse [Adresse 3] à [Localité 2], ayant été confirmée par le voisinage. Elle n'a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 30 janvier 2025, l'affaire a été renvoyée à la date du 29 avril 2025 et mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que l'article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

L'article 135 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter du débat les pièces qui n'ont pas été communiquées en temps utile.

En l'espèce, le décompte du 28 avril 2025 et les appels des fonds pour la période du 1er octobre 2024 au 31 mai 2025 (qui sont postérieurs à l'assignation du 9 octobre 2024 et n'ont pas été notifiés à la défenderesse) seront écartés.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application des dispositions de l'article 14-1 de la même loi :
"?Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.?"

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
- la matrice cadastrale, dont il résulte que Madame [J] [B] [C] est propriétaire des lots n°4 et 99 dépendants d'un immeuble soumis au statut de la copropriété,
- les bordereaux d'appels de fonds et de provisions,
- un décompte arrêté au 11 février 2024,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 16 décembre 2020, 21 juin 2021, 30 juin 2022, 25 octobre 2022, 7 septembre 2023, et 1er juillet 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels et l'attestation de non recours relatif à aux assemblées des 16 décembre 2020, 21 juin 2021, 30 juin 2022, 25 octobre 2022, et 1er juillet 2024.
- un courrier de mise en demeure,
- un commandement de payer la somme de 3766,92 euros du 23 juin 2022,
- les contrats de syndic,
- copie d'un protocole d'accord entre le syndicat des copropriétaires et Madame [J] [B] [C].

Il convient de relever que n'est pas produit l'attestation de non-recours de l'assemblée générale du 7 septembre 2023 et que le protocole d'accord transactionnel que produit le syndicat des copropriétaires n'est ni daté ni signé par le syndic. Aucune contestation de ces pièces n'est toutefois formulée.

* Sur les charges de copropriété

Il ressort de l'analyse du décompte arrêté le 11 février 2024 et des appels des fonds pour la période du 1er juillet 2021 au 30 septembre 2024, qu'au 25 septembre 2024, le compte copropriétaire de Madame [J] [B] [C] était débiteur de la somme de 13 371,26 euros, dont il convient de déduire la somme de 2 097,29 euros correspondant aux frais de recouvrement et pour lesquelles il sera statué ultérieurement, soit une somme de 11 273,97 euros au titre des charges pures.

* Sur les frais nécessaires

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

N'entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d'administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d'assignation en justice qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il convient à ce titre de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d'administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l'objet d'une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu'en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Il convient donc de déduire les frais intitulés " remise dossier huissier ", " suivi dossier contentieux " et " constitution dossier avocat ", pour un montant total de 1 675 euros.

Si ces frais sont prévus dans le contrat de syndic, il convient de relever la réserve inscrite au contrat, à savoir : ''uniquement en cas de diligences exceptionnelles'' qui ne sont pas démontrées en l'espèce. Aussi, ces frais n'apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles qui ne sont pas précisées dans les factures produites. Ils ne seront, dès lors, pas mis à la charge de la partie défenderesse.

Concernant les sommes intitulées " facturation prise hypothéque ", pour un montant total de 170 euros, le syndicat de copropriétaires ne justifie pas de l'inscription de l'hypothèque au service de la publicité foncière. Elles seront donc écartées du solde réclamé.

Concernant les frais de mise en demeure du 16 novembre 2021 pour la somme de 45 euros et du 31 juillet 2023 pour la somme de 55 euros, ils ne peuvent être retenus dès lors que l'accusé réception n'est pas produit.

En revanche seront retenus les frais justifiés par le syndicat des copropriétaires correspondant au commandement de payer par acte de commissaire de justice en date du 23 juin 2022, pour la somme de 152,29 euros.

Il convient en conséquence de condamner Madame [J] [B] [C] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 11 426,26 euros au titre de charges de copropriété et des frais nécessaires de recouvrement, pour la période du 1er juillet 2021 au 25 septembre 2024, appel de septembre 2024 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2022 sur la somme de 3 766,92 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l'un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Le syndicat des copropriétaires n'établit pas l'existence d'un préjudice distinct du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l'existence d'une mauvaise foi de la défenderesse, qui justifieraient l'allocation de dommages-intérêts distincts. Sa demande sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Madame [J] [B] [C], partie perdante, sera condamnée à payer les dépens de la présente instance.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS