TJ 95500, 17 juin 2025, RG 24/05901

PREMIERE CHAMBRE

17 Juin 2025

N° RG 24/05901 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NZRT
72A

S.D.C. [Adresse 1]

C/

[F] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 17 juin 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

--==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS CABINET AUBRY GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Me Aurélie GUERRE, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de Me Benjamin JAMI, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [K], demeurant [Adresse 1], défaillant

--==o0§0o==--

M. [F] [K] est propriétaire d'un bien immobilier situé [Adresse 1], à [Localité 1].

Par jugement en date du 19 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Pontoise a notamment condamné M. [K] à payer au syndicat des copropriétaire de l'immeuble situé [Adresse 1], à [Localité 1] (SDC Belin) la somme de 20 938,29 euros au titre des charges, 2ème trimestre 2019 inclus.

Par acte en date du 31 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1], à [Localité 1], représenté par son syndic la SAS Cabinet Aubry Gestion, a fait assigner devant ce tribunal M. [K] afin d'obtenir le recouvrement des charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de M. [K] à payer les sommes de :
- 83 163,60 euros au titre des charges de copropriété, échéance du 4ème trimestre 2024 incluse ;
- la capitalisation des intérêts,
- 5 000 euros à titre de dommages-intérêts,
- 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.

M. [K] règulièrement assigné à étude, n'a pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture du 06 février a fixé l’affaire au 29 avril 2025. La décision a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
- la matrice cadastrale dont il résulte que M. [K] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot 1,
- les bordereaux d'appels de fonds et de provisions,
- le règlement de copropriété,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 16 octobre 2019, 16 juillet 2020, 25 janvier 2021, 19 juillet 2022, 24 novembre 2022 et 9 janvier 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,
- un relevé de compte individuel détaillé,
- le contrat de syndic,

- une mise en demeure en date du 7 décembre 2023, pour le paiement de la somme de 91 268,63 euros, sans accusé de réception.

Ces éléments laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 84 409,64 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Sur les frais nécessaires

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En application de cet article, sont imputables au seul copropriétaire les frais nécessaires au recouvrement de sa créance, exposés postérieurement à la mise en demeure effectuée par le syndicat.

En l'espèce, le syndic ne justifie pas avoir mis en demeure le défendeur avant de procéder aux frais de recouvrement. En effet, si une lettre de mise en demeure est produite, aucun accusé réception n'est versé permettant d'établir la date de la mise en demeure du débiteur.

En conséquence, aucun frais ne sera retenu.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l'espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

M. [K] a déjà été condamné par le tribunal de Pontoise le 19 décembre 2019, et ne règle aucune charge depuis plusieurs années. Ses manquements systématiques et répétés à son obligation de payer les charges de copropriété impayées constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l'unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l'exécution, en le privant de sommes importantes nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Il convient en conséquence de condamner M. [K] à verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [K], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS