TJ 38185, 19 juin 2025, RG 23/02788

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

6ème chambre civile

N° RG 23/02788 - N° Portalis DBYH-W-B7H-LIM5

N° JUGEMENT :

MM/MD

Copie exécutoire
et copie

délivrées

à :

la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA

la SCP LACHAT MOURONVALLE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 19 Juin 2025

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [J] [P]
née le 28 Novembre 1950 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Christophe LACHAT de la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocats au barreau de GRENOBLE

Monsieur [F] [H]
né le 02 Juin 1956 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Christophe LACHAT de la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocats au barreau de GRENOBLE

Madame [C] [N] [T]
née le 09 Août 1958 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître Christophe LACHAT de la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocats au barreau de GRENOBLE

Monsieur [L] [O] [X]
né le 07 Avril 1975 à [Localité 4] (64), demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Christophe LACHAT de la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocats au barreau de GRENOBLE

Madame [Y] [A], [Z] [G]
née le 28 Mai 1955 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Christophe LACHAT de la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. FONCIA F.F. IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocats au barreau de GRENOBLE

Syndic. de copro. [Adresse 5] prise en la personne de son représentant légal, son syndic en exercice la SARL F.F. IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

A l’audience publique du 27 Mars 2025, tenue en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, par Marjolaine MAISTRE, chargée du rapport, assistée de Magali DEMATTEI, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré, après audition des avocats en leur plaidoirie.

Le prononcé de la décision a été renvoyé au 19 Juin 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré

Après compte rendu par le magistrat rapporteur, le Tribunal composé de :

Marjolaine MAISTRE, Vice-Présidente
Eva NETTER, Juge
Delphine HUMBERT, Première vice-présidente

Assistés lors du rendu par Magali DEMATTEI, Greffier

a statué en ces termes :

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [J] [P], Monsieur [F] [H], Madame [Q] [R], Madame [C] [N] [T], Monsieur [L] [O] [X], Madame [I] [S] [K] [W] et Madame [Y] [A] [Z] [G] sont copropriétaires au sein de l'immeuble "[Adresse 5]" situé [Adresse 6].

La société F.F.Immobilier est le syndic professionnel en charge de la copropriété de cet ensemble immobilier.

Le 16 mars 2023, une assemblée générale extraordinaire a été tenue et plusieurs résolutions ont été adoptées dont la n° 16 qui concernait une provision de 15.000 euros aux fins de "financer des frais de procédure et mandater le syndic pour procéder aux appels de provisions nécessaires".

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2023, Madame [J] [P], Monsieur [F] [H], Madame [Q] [R], Madame [C] [N] [T], Monsieur [L] [O] [X], Madame [I] [S] [K] [W] et Madame [Y] [A] [Z] [G] ont assigné le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] et la SARL Foncia F.F IMMO devant le Tribunal Judiciaire de Grenoble en demandant :
- A titre principal, l'annulation de l'ensemble des résolutions de l'assemblée générale extraordinaire du 16 mars 2023 ;
- A titre subsidiaire, l'annulation de la résolution n°16 adoptée par l'assemblée générale du 16 mars 2023.

Le juge de la mise en état, dans une ordonnance en date du 14 mai 2024, a notamment :
- Constaté le désistement de Madame [I] [S] [K] [W] et Madame [Q] [R] de leur action à l'égard du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5],
- Déclaré Madame [J] [P], Monsieur [F] [H], Madame [C] [N] [T], Monsieur [L] [O] [X] et Madame [Y] [A] [Z] [G] irrecevables en leur demande d'annulation intégrale de l'assemblée générale du 16 mars 2023 ;
- Déclaré Madame [J] [P], Monsieur [F] [H], Madame [C] [N] [T], Monsieur [L] [O] [X] et Madame [Y] [A] [Z] [G] recevables en leur demande d'annulation de la résolution n°16 de l'assemblée générale du 16 mars 2023.

Dans leurs conclusions notifiées le 31 janvier 2024, à la lecture desquelles il est renvoyé pour un exposé des moyens de fait et de droit en application de l'article 455 du code de procédure civile, Madame [J] [P], Monsieur [F] [H], Madame [C] [N] [T], Monsieur [L] [O] [X] et Madame [Y] [A] [Z] [G] demandent au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 de :
- Annuler la résolution n°16 adoptée par l'assemblée générale du 16 mars 2023 ;
- Condamner la société F. F. IMMOBILIER en sa qualité de syndic de la copropriété à verser la somme de 3000 euros par copropriétaire demandeur au titre de l'article 700 du code de procédure civile dont ils seront exonérés en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- Condamner la société F. F. IMMOBILIER en sa qualité de syndic de la copropriété aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP Lachat-Mouronvalle, avocat.

*
* *

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 5 juin 2024, à la lecture desquelles il est renvoyé pour un exposé des moyens de fait et de droit en application de l'article 455 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] et la société FF immobilier sollicitent de voir :
- DÉBOUTER les requérants de leurs demandes, fins et conclusions,
-Les CONDAMNER à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] et à son syndic en exercice FF IMMOBILIER la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens d'instance.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 31 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Exposé des moyens :

Les moyens invoqués par les demandeurs au soutien de leur demande initiale tendant à voir annuler l'assemblée générale du 16 mars 2023 dans son intégralité ne seront pas examinés, ces derniers ayant été déclarés irrecevables en leurs demande par le juge de la mise en état.

A l'appui de leur demande, laquelle a été déclarée recevable, tendant à voir annuler la résolution n°16 de l'assemblée générale du 16 mars 2023, les demandeurs indiquent que :
- alors que le syndic a sollicité un vote de l'assemblée générale pour provisionner une somme de 15 000 euros aux fins de « financer des frais de procédure et mandate le syndic pour procéder aux appels de provisions nécessaires », il a omis de détailler à quoi correspondaient ces « frais de procédure » tant dans les convocations adressées aux copropriétaires que lors de la tenue de l'assemblée générale elle-même ;
- le syndic n'a pas jugé utile de répondre aux diverses demandes des demandeurs afin de disposer de davantage de détails sur la finalité du déblocage de ces fonds ;
- la convocation adressée aux copropriétaires est incomplète, imprécise et très peu claire sur la finalité de la provision demandée à hauteur de 15 000 euros comme sur les montants d'appels de provision par le syndic à venir : il est question d'un « budget » sans autre mention plus précise sur le détail de celui-ci. Or, des formules floues, générales ou ambigües et dont le détail n'est pas même énoncé à l'ordre du jour, constituent des violations des articles 9 et 13 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et donc des motifs d'annulation de la résolution ;
- le montant sollicité paraît manifestement excessif compte tenu du manque patent d'information sur les éventuels actes judiciaires qui seraient réalisés ou dont la réalisation serait à prévoir, par exemple par un avocat s'il s'agit d'une action contentieuse dans une ou plusieurs procédures totalement inconnues des copropriétaires dès lors qu'il n'en est pas fait mention dans la convocation ni même dans la résolution ;
- il ne ressort pas de la tenue de l'assemblée générale que le syndic ait été mandaté pour introduire au nom de la copropriété une quelconque action judiciaire ou pour la défendre dans le cadre de plusieurs procédures et ce, en violation de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 ;
- aucun devis relatif à des « frais de procédure » n'a été soumis aux copropriétaires ; le syndic a omis de produire un devis relatif aux prestations de l'avocat censé le représenter et de mettre en concurrence plusieurs offres d'avocats au regard des montants particulièrement importants sollicités.

En réponse, les défendeurs exposent que :
- le sujet voté aux termes de la résolution n° 16 de l'assemblée générale contestée n'est pas concerné par les dispositions de l'article 11 du décret de 1967. La loi n'impose la communication de documents que dans certains cas précis, et celui-ci n'est pas concerné. L'article 11 du décret n'est donc pas violé ;
- les articles 57 et 59 dudit décret ne trouvent pas s'appliquer au cas d'espèce ;
- les requérants semblent s'étonner d'un budget de 15 000 € en vue de financer les frais de procédure de la copropriété, feignant de ne pas savoir de quoi le syndicat des copropriétaires parle, alors même qu'ils sont à l'initiative ou concernés par toutes les procédures engagées à savoir, outre la présente procédure, trois autres procédures judiciaire, générant divers frais qui doivent être provisionnés.

Réponse du tribunal :

1) Sur la demande principale tendant à voir annuler la résolution n°16 de l'assemblée générale du 16 mars 2023.

Il ressort de l'article 9 du décret du 17 mars 1967 que "la convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée... La convocation rappelle les modalités de consultation des pièces justificatives des charges telles qu'elles ont été arrêtées par l'assemblée générale en application de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965".

L'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic de mettre à disposition des copropriétaires, avant l'assemblée générale, les pièces justificatives des charges de copropriété. Cela inclut les factures, les contrats en cours, et d'autres documents pertinents.

Enfin, l'article 13 du décret du 17 mars 1967 prévoit que "l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-1".

En l'espèce, l'avis de convocation, en son point n°16, ne vise qu'une "décision à prendre concernant un budget de 15000 € en vue du financement des frais de procédure".
Or, cette disposition, qui a vocation à valider le déblocage d'une somme constitutive d'une charge de copropriété au sens de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, telle qu'elle est formulée, se révèle être imprécise et n'a ainsi pas permis aux copropriétaires d'avoir un avis éclairé sur la décision qu'ils avaient à prendre quant à l'engagement de ladite somme.
Il n'est, en effet, pas contesté qu'aucune information ni aucune pièce justificative (tel que l'état de frais de justice prévisionnels accompagné de devis tel qu'il a dû être présenté au syndic conformément à l'article 57 du décret du 17 mars 1967) n'a été délivrée concernant le chiffrage de la somme dont il était envisagé la provision ni même la "procédure" dont il était question.
Plus encore, il sera observé que l'avis de convocation puis le procès-verbal de l'assemblée générale mentionnent une "procédure" au singulier alors que les défendeurs font eux-mêmes état et justifient de plusieurs procédures en cours.
Si les demandeurs pouvaient effectivement avoir connaissance de l'existence de certaines procédures judiciaires pendantes puisqu'en étant à l'inititiative ou concernés par certaines d'entre elles, il n'est pas justifié que les copropriétaires auraient été valablement et officiellement informés des procédures en cours dans lesquelles le syndicat des copropriétaires était partie comme le prévoit l'article 50 du décret de 1967. Plus encore, alors que les demandeurs soutiennent qu'aucune décision de l'assemblée générale n'a autorisé le syndic à agir en justice au nom du syndicat comme le stipule l'article 55 du même décret, les défendeurs ne rapportent pas la preuve contraire.
En tout état de cause, le fait que ni l'avis de convocation ni le procès verbal de l'assemblée générale ne fassent le détail des procédures concernées et ne fassent mention que de "frais de procédure" laissant entendre qu'il n'y aurait qu'une seule procédure concernée par le vote et donc une somme à provisionner qui pouvait légitimement paraître excessive, a pu semer la confusion dans l'esprit des copropriétaires lors du vote justifiant que la résolution litigieuse soit annulée.

Par conséquent, il y a lieu de prononcer l'annulation de la résolution n°16 de l'assemblée générale du 16 mars 2023.

2) Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] représenté par la société FF immobilier sera condamné aux entiers dépens. Pour les mêmes motifs, ce dernier sera débouté de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Il est, en outre, équitable de le condamner à verser à Madame [J] [P], Monsieur [F] [H], Madame [C] [N] [T], Monsieur [L] [O] [X] et Madame [Y] [A] [Z] [G], qui ont été contraints d'engager des frais irrépétibles, la somme totale de 1500 € (pour l'ensemble des copropriétaires) en application de l'article 700 du Code de procédure civile. Par ailleurs, il y a lieu d'exonérer les copropriétaires demandeurs de la dépense relative aux frais de représentation en justice du syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente procédure et ce, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS