TJ 67482, 11 juin 2025, RG 25/00423

Tribunal judiciaire de Strasbourg
TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN
Juge des Contentieux de la Protection
Référé
[Adresse 3]
[Localité 5]
☎ : [XXXXXXXX01]
[Courriel 8]

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ILLKIRCH Civil
N° RG 25/00423
N° Portalis DB2E-W-B7J-NOR2

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

- Me Caroline BENSMIHAN

Copie certifiée conforme délivrée à :

- Monsieur [L] [P]
- Sous-Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE Contradictoire

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [N]
né le 27 Septembre 1946 à [Localité 9]
[Adresse 2]
[Localité 6]
représenté par Me Caroline BENSMIHAN, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 347

DEFENDEUR :

Monsieur [L] [P]
né le 10 mai 1966 à [Localité 7] (14)
de nationalité française
[Adresse 4]
[Localité 9]
comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection
Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L'AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 23 Avril 2025
PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DE L'ORDONNANCE AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 11 Juin 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte sous signature privée prenant effet au 15 décembre 2025, Monsieur [M] [N] a donné en location à Monsieur [L] [P] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel initial de 420 euros et une provision pour charges de 50 euros.
Par acte de commissaire de justice signifié le 7 juin 2024, Monsieur [M] [N] a fait délivrer à son locataire un congé pour vendre, à effet du 14 décembre 2024.
Par assignation délivrée le 17 mars 2025 par dépôt à l'étude, Monsieur [M] [N] a saisi le Juge des contentieux de la protection de céans en référé d’une action dirigée contre son locataire tendant à voir :
constater la déchéance du droit d’occupation du locataire du logement litigieux et au besoin, ordonner la résolution du bail liant les parties à compter du 14 décembre 2024, condamner Monsieur [L] [P] ainsi que tous occupants de son chef à évacuer, immédiatement et sans délais, corps et biens le logement et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter du jour de signification de la décision à intervenir jusqu' à la complète évacuation, condamner Monsieur [L] [P] à verser à Monsieur [M] [N] une provision d’un montant de 2 258,21€ au titre de ses arriérés de loyers et de charges dus à la date de l’assignation et celle de la libération effective des lieux,dire que l’indemnité mensuelle d’occupation sera d’un montant de 470 €, obtenir la condamnation de Monsieur [L] [P] au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.A l'audience du 23 avril 2025, Monsieur [M] [N], représenté par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance et maintient l’intégralité de ses demandes. Elle s’oppose à la demande de délais d’évacuation formulée par la défense.
De son côté, Monsieur [L] [P] comparaît en personne. Il ne conteste pas la validité du congé et sollicite des délais d’évacuation. Il explique qu’il a subi une grave dépression l’année dernière et qu’il n’ouvrait même plus sa boite aux lettres. Il précise avoir retrouvé un travail maintenant et fait valoir qu’il sera en mesure d’apurer la dette locative.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le Tribunal se réfère expressément aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des moyens invoqués et des prétentions émises.
L’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :
Sur le bien-fondé de l’action : En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut également, en application de l'article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il convient au préalable de rappeler qu'il n'entre pas dans les pouvoirs de la juridiction des référés de se prononcer sur la validité ou la nullité d'un acte mais uniquement d'apprécier le caractère sérieux, ou non, d'un moyen tiré d'une irrégularité manifeste dudit acte.
Le débat sur la validité dudit congé n'a de raison d'être que pour permettre de caractériser (ou non) le caractère manifestement illicite du trouble allégué par les bailleurs à l'appui de leurs prétentions.
Aussi, en application des dispositions de l'article 15-I de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur peut six mois avant l'expiration du bail, donner congé des lieux loués pour vendre.
Le congé doit mentionner le prix de vente et reproduire certaines mentions. Le bien objet de la vente doit par ailleurs être identifié. Il faut ainsi qu'il y ait concordance entre l'objet loué et celui offert à la vente, que l'assiette du congé soit identique à celle du bail.
A la date d'effet du congé, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués et devient occupant sans droit ni titre.
En l'espèce, le bail consenti à Monsieur [L] [P] a pris effet le 15 décembre 2015 pour une durée de trois ans et a été renouvelé à deux reprises le 15 décembre 2018, le 15 décembre 2021 pour arriver à expiration le 14 décembre 2024.
Aussi, le congé délivré par exploit d’huissier du 7 juin 2024 a donc été délivré plus de six mois avant l'échéance précitée.
Le congé comporte par ailleurs les mentions requises en ce qu’il mentionne le prix de vente : 95 400 euros sans les frais d’acte à la charge de l’acquéreur et reprend les cinq premiers alinéas de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.
Monsieur [L] [P] n'a pas accepté l'offre de vente et comparant à l’audience n’a fait état d'aucun moyen de nature à remettre en cause le congé lui ayant été délivré.
Or, Monsieur [L] [P] se maintenant depuis plusieurs mois dans les lieux en dépit du congé délivré pour le 14 décembre 2024, l'action en expulsion diligentée est parfaitement fondée en référé tant au regard de l'urgence et de l'absence de contestation sérieuse qu'au regard de l'existence d'un trouble manifestement illicite.

Sur la demande de délais d’évacuation : Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à trois ans.
En l'espèce, Monsieur [L] [P] fait valoir qu’il n’est pas de mauvaise foi, qu’il est désolé pour son bailleur, mais qu’il a besoin de quelques mois pour retrouver un nouveau logement. Toutefois, il ne produit aucune pièce justificative permettant de démontrer la réalité des démarches effectuées par le défendeur pour retrouver une solution de relogement (des échanges de courriers avec des bailleurs, des échanges avec des agences immobilières ou encore des réponses à des annonces de location). En outre, il ressort des éléments du dossier que Monsieur [M] [N] est à la retraite et qu’il comptait sur les revenus locatifs afin de s’assurer un complément de ressources.
Enfin, force est de constater que le défendeur a d'ores et déjà bénéficié de délais de fait depuis le 14 décembre 2024, soit six mois.
En voie de conséquence, il n'y a pas lieu à faire droit à sa demande de ce chef.
Dès lors, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, il pourra être procédé à son expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur les demandes en paiement : Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [L] [P] n'a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation, de sorte qu'à ce titre reste due à la date du 5 février 2025 la somme de 2 087,35 €, deux versements du 5 février 2025 pour un montant total de 940,86 inclus.
La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner Monsieur [L] [P] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 2 087,35 €, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Par ailleurs, depuis le 15 décembre 2024, Monsieur [M] [N] est en droit d’obtenir une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi.
L'indemnité d'occupation sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer courant augmenté des charges ( provision et régularisation annuelle des charges) sans qu'il n'y ait lieu de majorer ce montant, le doublement prévu au bail en cas de résiliation s'analysant en une clause pénale qui échappe au pouvoir du juge des référés.
Il convient dès lors de condamner Monsieur [L] [P] au paiement, en quittance et deniers, de cette indemnité d'occupation à titre provisionnel à compter du 15 décembre 2024 et ce jusqu'à libération des lieux.
Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Monsieur [L] [P] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les demandes accessoires : Monsieur [L] [P] succombant sera condamnée aux dépens.
L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de Monsieur [M] [N] et de condamner Monsieur [L] [P] à lui payer la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles par lui engagés.

PAR CES MOTIFS : Nous, Gabriela VETTER, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, et en premier ressort, CONSTATONS que Monsieur [L] [P] est déchu de tout titre d'occupation depuis le 15 décembre 2024, et qu'il est dès lors occupant sans droit ni titre des lieux depuis cette date, DEBOUTONS Monsieur [L] [P] de sa demande de délais d’évacuation, CONDAMNONS Monsieur [L] [P] à évacuer de corps et biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués situés [Adresse 4], [Localité 9] dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, DISONS qu’à défaut de libération volontaire de sa part pendant ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [L] [P], ainsi que de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique après accord de l’autorité compétente, DISONS n'y avoir lieu à fixation d'une astreinte, RAPPELONS que le sort des meubles est régi par les articles L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNONS Monsieur [L] [P] à payer à Monsieur [M] [N] la somme de 2 087,35 €, à titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 février 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision. FIXONS l'indemnité mensuelle d'occupation due par Monsieur [L] [P] à Monsieur [M] [N] au seul montant du loyer et des charges ( provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s'était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et indexation, CONDAMNONS Monsieur [L] [P] à payer à Monsieur [M] [N] , en quittances et deniers, l' indemnité d’occupation provisionnelle au seul montant du loyer et des charges ( provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s'était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et indexation, à compter du terme du 15 décembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clefs entre les mains du bailleur ou de son représentant, CONDAMNONS Monsieur [L] [P] à payer à Monsieur [M] [N] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS Monsieur [L] [P] aux entiers dépens de la présente procédure, RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit. En foi de quoi, la présente décision est signée par le Juge et par le Greffier.