TJ 37261, 19 juin 2025, RG 24/00752

N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 19 JUIN 2025

N° RG 24/00752 - N° Portalis DBYF-W-B7I-JAJG

DEMANDEURS

Madame [I] [E]
née le 04 Avril 1991 à [Localité 1]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Ines DUVEAU, avocat au barreau de TOURS,
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro du 30/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOURS)

Monsieur [N] [S]
né le 16 Juillet 1994 à [Localité 1]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Ines DUVEAU, avocat au barreau de TOURS,

DÉFENDERESSES

Madame [L] [D]
née le 20 Novembre 1986 à [Localité 2]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître Daniel JACQUES de la SELARL A.B.R.S ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS,

Madame [V] [X]
née le 18 Septembre 1992 à [Localité 3]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître Daniel JACQUES de la SELARL A.B.R.S ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame B. CHEVALIER, Vice-Présidente, siégeant comme Juge Unique en application des articles 812 et suivants du Code de procédure civile,

Assistée de C. FLAMAND, Greffier, lors des débats et du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Avril 2025 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte notarié passé devant Maître [P] [O] le 4 novembre 2022, Monsieur [N] [S] et Madame [I] [E] ont consenti à Madame [L] [D] et Madame [V] [X] une promesse unilatérale de vente portant sur une maison d’habitation sise [Adresse 2].

La promesse unilatérale de vente, laquelle fixait un prix de 144 000 euros, comportait une condition suspensive d’obtention du prêt pour les bénéficiaires avant le 4 janvier 2023. Elle prévoyait en outre que l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 14 400 euros serait versée par le bénéficiaire à concurrence de 5 000 euros au plus tard le 15 novembre 2022 et pour le surplus au plus tard le jour de la signature de l’acte de vente. La promesse expirait le 3 février 2023.

Par un avenant signé de l’ensemble des parties le 17 novembre 2022, les promettants dispensaient les bénéficiaires du versement immédiat de la somme fixée à titre d’indemnité d’immobilisation.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 27 mars 2023 reçu le 30 mars 2023, l’avocate de Madame [I] [E] et Monsieur [N] [S] a informé Madame [L] [D] et Madame [V] [X] qu’à défaut d’avoir justifié de leurs démarches visant à l’obtention d’un prêt immobilier dans les délais requis, la promesse de vente était caduque et les a mises en demeure de leur verser la somme de 14 400 euros en règlement de l’indemnité d’immobilisation prévue à l’acte du 4 novembre 2022.

C’est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice des 22 janvier et 7 février 2024, Monsieur [N] [S] et Madame [I] [E] ontfait assigner Madame [L] [D] et Madame [V] [X] devant le tribunal judiciaire de Tours en paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Par courrier électronique reçu par RPVA le 2 septembre 2024, Maîrtre [F] [Q] a indiqué au juge de la mise en état qu’elle n’intervenait plus dans les intérêts de Monsieur [N] [S].

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 octobre 2024 auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, Madame [I] [E] demande au tribunal de :
- La juger recevable et bien fondée en ses demandes fins et conclusions ;
En conséquence,
- Condamner in solidum Madame [L] [D] et Madame [V] [X] à lui verser la somme de 14 400 euros en principal au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée aux termes de la promesse unilatérale de vente régularisée le 04 novembre 2022, outre des intérêts au taux légal à compter du 04 février 2023, date de son exigibilité, et jusqu’à parfait paiement ;
- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- Condamner in solidum Madame [L] [D] et Madame [V] [X] à verser à Maître [F] [Q] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 37 alinéa 2 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 ;
- Condamner in solidum Madame [L] [D] et Madame [V] [X] aux entiers dépens.

Par leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 octobre 2024 auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, Madame [L] [D] et Madame [V] [X] demandent au tribunal de :
- Débouter les consorts [E]-[S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,
- Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- Condamner in solidum les consorts [E]-[S] à leur payer la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Daniel JACQUES sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Le tribunal renvoie aux écritures des parties par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile et de l'article 768 du Code de procédure civile pour un exposé plus amplement détaillé de leurs argumentaires, dont l’essentiel sera repris à l’occasion de l’examen des moyens et prétentions qui y sont articulés.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 avril 2025 et a fixé l’audience de plaidoiries au 24 avril 2025.

MOTIVATION

1- Sur la demande de paiement de l’indemnité d’immobilisation :

Selon l'article 1103 du Code civil, « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Selon l’article 1124 du même code, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.
Par ailleurs, il résulte de l'article 1304-6 du Code civil qu'« en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé. »

La défaillance d’une ou plusieurs conditions suspensives à la date fixée pour leur réalisation, entraîne la caducité de la promesse, même si l’acte ne le prévoit pas expressément (Cass. 3ème civ., 30 avril 1997, Bull n° 95 ; Cass. 3ème civ., 10 septembre 2013, pourvoi n°12-22.753).

Aux termes de l’article 1304-3 du Code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

En l’espèce, par acte authentique du 4 novembre 2022, Monsieur [N] [S] et Madame [I] [E] d’une part et Madame [L] [D] et Madame [V] [X] d’autre part, ont conclu une promesse unilatérale de vente, en vertu de laquelle les bénéficiaires devaient verser une indemnité d’immobilisation de 14 400 euros si elles ne levaient pas l’option d’achat dans le délai contractuellement prévu, dès lors que les conditions suspensives prévues dans la promesse de vente étaient réalisées.

Outre les conditions suspensives de droit commun d'absence de titres de propriété révélant l’existence de servitudes susceptibles de nuire au droit de propriété, d’absence d'état hypothécaire révélant des saisies ou inscriptions dont le solde des créances inscrites augmenté du coût de radiation et de délivrance d’un certificat d’urbanisme ne révélant pas des servitudes de nature à remettre en cause le droit de propriété ou de nature à modifier la destination d’habitation de l’immeuble, la promesse était soumise à l’obtention par Madame [L] [D] et Madame [V] [X] d’un prêt d’un montant de 157 000 euros au taux d’intérêt de 2,5 % l’an hors assurances pour une durée maximale de 25 ans et minimale de 20 ans avant le 4 janvier 2023, avec obligation pour celui-ci de justifier de deux attestations bancaires de refus de prêt répondant aux caractéristiques ainsi prévues pour que la condition soit considérée comme non réalisée.

Cette promesse de vente rappelait les dispositions de l’article 1304-3 du Code civil suivant lesquelles la condition suspensive est réputée réalisée si le défaut d’obtention des prêts lui est imputable et notamment s’il a négligé d’en faire la demande et de donner les justificatifs utiles.

Madame [I] [E] fait valoir qu’à la date du 4 janvier 2023, date fixée pour l’obtention du prêt, comme à la date du 3 février 2023, date d’expiration de la promesse de vente, Madame [L] [D] et Madame [V] [X] n’ont transmis aucun document justifiant de deux attestations bancaires de refus de prêt.

C’est seulement par courrier électronique du 3 mars 2023 que Madame [V] [X] a informé le notaire en charge de la rédaction de l’acte de vente qu’elles avaient essuyé un premier refus de prêt (pièce n°6 de productions de la demanderesse)

L’attestation alors transmise en pièce jointe est datée du 16 décembre 2022 (pièce n°5).

La société Artemis Courtage a informé Madame [V] [X] et Madame [L] [D] qu’elle ne pouvait réserver une suite favorable à la demande de prêt sollicitée par un courrier daté du 14 mars 2023 (pièce n°7).

Ce courrier de la société de courtage a été transmis à Maître [P] [O] le 14 mars 2023 (pièce n°6).

Madame [I] [E] a ainsi été contrainte de notifier aux défenderesses par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 30 mars 2023 que la promesse de vente était devenue caduque et de les mettre en demeure de verser la somme de 14 000 euros en règlement de l’indemnité d’immobilisation prévue.

A la réception de cette mise en demeure, Madame [V] [X] a transmis à l’avocate des promettants par deux courriers électroniques du 31 mars 2023 la lettre de refus de prêt du 16 décembre 2022 et le courrier de la société Artemis Courtage du 14 mars 2023. C’est par ce même courrier qu’elle a informé Madame [I] [E] et Monsieur [N] [S] que le couple renonçait à l’achat immobilier en raison de l’absence d’accord de prêt obtenu par le courtier mandaté pour l’occasion.

Pour justifier l’absence de transmission des attestations de refus de prêt dans les délais requis, Madame [L] [D] et Madame [V] [X] se prévalent d’un premier avenant daté du 4 janvier 2023 reportant au 20 janvier 2023 la date fixée pour justifier de l’obtention d’une ou plusieurs offre écrite de prêt (pièce n°3) et d’un second avenant daté du 22 janvier 2023 reportant au 15 avril 2023 la date fixée pour justifier de l’obtention d’une ou plusieurs offre écrite de prêt (pièce n°5).

Madame [I] [E] expose cependant qu’elle a refusé ainsi que Monsieur [N] [S] de modifier les délais initialement fixés et il ne peut à ce titre qu’être constaté que les deux avenants versés aux débats ne portent la signature que de Madame [L] [D] et Madame [V] [X] et pas celles de Madame [I] [E] et Monsieur [N] [S].

Il ne peut ainsi qu’être constaté qu’à la date du 4 janvier 2023, date butoire fixée à la promesse de vente ou même à la date du 3 février 2023, date d’expiration de la promesse de vente, aucune attestation de refus de prêt n’avait été transmise au notaire rédacteur de l’acte ou aux promettants.

C’est seulement par courrier électronique du 3 mars 2023 que Madame [V] [X] a transmis au notaire une lettre de refus établie le 16 décembre 2022 par la Caisse d’épargne Loire Centre portant sur une demande de prêt de la somme de 156 155 euros sur une durée de 300 mois au taux de 2,990%.

Il n’est par ailleurs pas justifié d’une seconde attestation bancaire de refus de prêt, le courrier de la société de courtage du 14 mars 2023 faisant état de l’impossibilité de financer le projet immobilier ne pouvant pallier à cette carence.

Il en résulte qu'en l'absence de transmission avant le 4 janvier 2023 de deux attestations bancaires de refus de prêt par le bénéficiaires de la promesse de vente, la condition suspensive était réputée réalisée et que l'intégralité de l'indemnité d'immobilisation due aux promettants doit être réglée par Madame [L] [D] et Madame [V] [X] , dès lors que ces dernières n'ont pas levé l'option, alors même que la condition suspensive d'obtention du prêt doit être réputée accomplie et étant précisé que les autres conditions suspensives ne sont pas litigieuses.

Par voie de conséquence, Madame [L] [D] et Madame [V] [X] seront condamnées in solidum à payer à Madame [I] [E] la somme de 14 400 euros correspondant à l'intégralité de l'indemnité d'immobilisation avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

2- Sur les demandes accessoires :

Compte tenu des situations financières respective des parties, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune d’elles la charge des frais irrépétibles qu’elles ont engagés.

Parties perdantes, Madame [L] [D] et Madame [V] [X] seront condamnées in solidum aux dépens.

L'article 514 du code de procédure civile dans sa version en vigueur à compter du 1er janvier 2020 dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Compte tenu de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS