TJ 26362, 19 juin 2025, RG 25/00263

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE
[Localité 1]

JUGEMENT DU 19 Juin 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Minute n°
DOSSIER N° : RG 25/00263 - N° Portalis DBXS-W-B7J-IRNU

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 6] ROMANS HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2] (26)

comparant, valablement représenté par Mme [K] [I], munie d'un pouvoir

DÉFENDEURS

Madame [P] [X], demeurant [Adresse 3] (26)

non comparante

Monsieur [D] [X], demeurant [Adresse 3] (26)

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie BONNOT, juge des contentieux de la protection
Greffier lors du prononcé de la décision : Loetitia MANNING

Débats tenus à l'audience du 22 Mai 2025
Jugement prononcé le 19 Juin 2025, par mise à disposition au greffe

Grosse à :

le :

EXPOSÉ DU LITIGE

L'E.P.I.C. [Localité 6] ROMANS HABITAT a donné à bail à M. [D] [X] et Mme [P] [X] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] par contrat du 28 mai 2002, pour un loyer mensuel initial hors charge de 403,71 euros.

Par bail séparé conclu le 29 mars 2019, l'E.P.I.C. [Localité 6] ROMANS HABITAT a également donné à bail à M. [D] [X] et Mme [P] [X] un stationnement n°03270018 à la même adresse.

Des loyers étant demeurés impayés, l'E.P.I.C. VALENCE ROMANS HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant les clauses résolutoires le 10 janvier 2025 et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par actes du 19 mars 2025 délivrés à personne s'agissant de M. [D] [X] et à domicile s'agissant de Mme [P] [X] pour :
- faire constater l’acquisition des clauses résolutoires, ou à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation des contrats de bail,
- être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [D] [X] et Mme [P] [X] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
- obtenir la condamnation solidaire de M. [D] [X] et Mme [P] [X] au paiement :
* de la somme de 6722,03 euros arrêtée au 12 mars 2025 au titre de l’arriéré locatif et des charges, augmenté des intérêts au taux légal,
* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués,
* de la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
* des dépens en ce compris le coût du commandement.

Le diagnostic social et financier, faisant état de la carence des locataires, a été reçu au greffe le 12 mai 2025.

À l’audience du 22 mai 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, l'E.P.I.C. [Localité 6] ROMANS HABITAT a maintenu ses demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 5161,40 euros au 20 mai 2025, hors frais de procédure s’élevant à 203,88 euros.

M. [D] [X] et Mme [P] [X] n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le bailleur n’a pas fait connaître l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [D] [X] et Mme [P] [X].

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par ailleurs, en vertu de l’article 24 II de la loi susvisée, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien de leur versement. Cette saisine s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 20 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

En outre, l'E.P.I.C. [Localité 6] ROMANS HABITAT justifie avoir avisé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 mars 2025, conformément aux dispositions précitées.

L'action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l'espèce, la place de stationnement louée à M. [D] [X] et Mme [P] [X] est située à la même adresse que le logement et le bail est conclu entre les mêmes parties. Le stationnement constitue donc un accessoire du logement principal et le bail est donc soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion des contrats, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail portant sur le logement conclu le 28 mai 2002 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 janvier 2025, pour la somme en principal de 2208,45 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail portant sur le logement étaient réunies à la date du 11 mars 2025.

M. [D] [X] et Mme [P] [X] sont à compter de cette date occupants sans droit ni titre du logement donné à bail.

Ils n’ont pas comparu, et n’ont pas transmis au tribunal d’éléments actualisés sur leur situation financière actuelle, susceptibles de motiver l’octroi de délais de paiement.

Il sera fait droit en conséquence à la demande d’expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

S'agissant du stationnement, la clause résolutoire prévue au contrat relatif au statoinnement n'est pas conforme à l'article 24 I précité, qui ne permet à une clause résolutoire de produire effet, en cas de non-paiement de loyers et charges, que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et non pas après un mois comme stipulé au contrat.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail portant sur le stationnement signifié le 10 janvier 2025 portait sur une somme de 58,08 euros. Or, il résulte des différents décomptes produits aux débats que cette somme a été intégralement réglée dès le 21 janvier 2025, de telle sorte que la clause résolutoire du bail n'est pas acquise.

En conséquence, il y a lieu de débouter l'E.P.I.C. [Localité 6] ROMANS HABITAT de sa demande de constat de la résiliation du bail portant sur le stationnement.

Sur le prononcé de la résiliation du bail portant sur le stationnement

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus".

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu'un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l'audience soit considéré comme suffisamment grave.

En l'espèce, il résulte du dernier décompte que M. [D] [X] et Mme [P] [X] ont cessé de payer les loyers dus pour le stationnement de leur logement depuis l'échéance du mois de février 2025, de telle sorte que l'arriéré locatif s'élève à 181,47 euros au 20 mai 2025. Si cet arriéré n'est pas très important, il s'ajoute à l'arriéré locatif du pour le logement qui s'élève à 4979,93 euros. Dans ces circonstances, la cessation des paiements pour le stationnement depuis trois mois constitue un manquement suffisamment grave pour que le bail portant sur le stationnement soit résilié.

En conséquence, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail portant sur le stationnement conclu le 29 mars 2019 entre l'E.P.I.C. [Localité 6] ROMANS HABITAT et M. [D] [X] et Mme [P] [X].

Sur les demandes de condamnation au paiement

L'E.P.I.C. [Localité 6] ROMANS HABITAT produit un décompte démontrant que M. [D] [X] et Mme [P] [X] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5161,40 euros au 20 mai 2025 tant au titre du logement que du stationnement.

Les défendeurs, non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

M. [D] [X] et Mme [P] [X] seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de cette somme de 5161,40 euros, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant au loyer à compter du 11 mars 2025 pour le logement et à compter du prononcé de la résiliation du bail pour le garage et due jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux, de nature à réparer le préjudice subi par l'E.P.I.C. [Localité 6] ROMANS HABITAT.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [D] [X] et Mme [P] [X], parties succombantse à la procédure, supporteront in solidum la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner in solidum M. [D] [X] et Mme [P] [X] à payer à l'E.P.I.C. [Localité 6] ROMANS HABITAT la somme de 75 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS,