CA Versailles, 19 juin 2025, RG 23/06326

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-6

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 19 JUIN 2025

N° RG 23/06326 - N° Portalis DBV3-V-B7H-WCKA

AFFAIRE :

[B], [C] [U]

C/

SARL [T]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 26 Juin 2023 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° RG : 21/06629

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 19.06.2025

à :

Me Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS

Me Fabrice HONGRE-BOYELDIEU de l'ASSOCIATION AVOCALYS, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX NEUF JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

Monsieur [B], [C] [U]

Représenté par la société GTF, Administrateur de Biens, domiciliée [Adresse 2] à [Localité 1]

né le 27 Août 1959 à [Localité 8] (Burkina Faso)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : Me Thierry DOUËB, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272 - N° du dossier A1906700

APPELANT

---

SARL [T]

N° Siret : 382 828 598 (RCS [Localité 9])

[Adresse 6]

[Localité 7]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Me Fabrice HONGRE-BOYELDIEU de l'ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 - N° du dossier 005671 - Représentant : Me Laurence MALKA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2022

INTIMÉE

---

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 14 Mai 2025 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Fabienne PAGES, Présidente entendue en son rapport du rapport et Madame Florence MICHON, Conseillère,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Fabienne PAGES, Présidente,

Madame Caroline DERYCKERE, Conseillère,

Madame Florence MICHON, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO,

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon contrat en date du 8 octobre 1983 renouvelé à plusieurs reprises et le 24 juin 2011, pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2010 jusqu'au 30 septembre 2019, M [B] [U] a donné à bail commercial à la société Lavnet Eco aux droits de laquelle vient la société [T], les locaux situés au rez de chaussée et au sous sol d'un immeuble situé au [Adresse 5]) correspondants aux lots 1 et 29 de la copropriété de façon à y exploiter une activité de teinturerie blanchisserie laverie pressing nettoyage à sec et vente de bas-stoppage, moyennant le règlement d'un loyer annuel en principal de 25 000 euros payable trimestriellement par avance à la date du dernier renouvellement.

Par acte du 13 février 2019, M [B] [U] a fait délivrer à la société [T] un congé à effet au 30 septembre 2019, portant offre de renouvellement de son bail à compter du 1er octobre 2019 et fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 37 000 euros par an HC.

Faute d'accord entre les parties sur le montant du loyer du bail renouvelé, M [B] [U] a assigné la société [T] devant le juge des loyers commerciaux qui a ordonné par jugement du 29 mars 2021 une expertise confiée à M [N] et le juge a fixé le loyer provisionnel du par la locataire pour la durée de l'instance au montant du bail ancien.

Cette procédure au fond est à ce jour toujours pendante devant le juge des loyers commerciaux.

Par acte d'huissier en date du 7 mai 2021, M [B] [U] a délivré à la société [T] un commandement de payer la somme de 20 073,24 euros visant la clause résolutoire prévue au bail.

La société [T] a fait citer par assignation en date du 4 août 2021 M [B] [U] devant le tribunal judiciaire en vue notamment, du prononcé de la nullité du commandement de payer et à titre subsidiaire en vue de l'octroi de délais de paiement et de la restitution des charges non régularisées.

Par jugement contradictoire en date du 26 juin 2023, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

Rejeté la demande de révocation de l'ordonnance de clôture

Débouté la société [T] de sa demande d'annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail commercial la liant à M [B] [U]

Débouté la société [T] de sa demande tendant à voir réputée non écrite la clause résolutoire stipulée au bail commercial la liant à M [B] [U]

Condamné M [B] [U] à payer à la société [T] la somme de 9 000 euros au titre des provisions pour charges acquittées au cours des exercices 2015, 2016, 2020 et 2021, faute de régularisation annuelle

Condamné M [B] [U] à payer à la société [T] la somme de 5 025,48 euros au titre des charges facturées au cours des exercices 2017 à 2019, dont le quantum n'est pas justifié

Constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail suite à la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail du 7 mai 2021 à effet au 7 juin 2021 à minuit

Accordé à la société [T] un délai de 18 mois pour s'acquitter de sa dette en plus du loyer courant

Dit que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant les dits délais, à compter rétroactivement du 7 mai 2021

Ordonné la compensation entre les créances réciproques des parties à concurrence de la plus faible

Débouté les parties de leurs plus amples demandes

Condamné M [B] [U] à payer à la société [T] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

Condamné M [B] [U] aux dépens de l'instance qui ne pourront être recouvrés directement par maître Laurence Malka dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile

Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

Rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

M [B] [U] a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe en date du 3 septembre 2023.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe le 7 mai 2025, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M [B] [U], appelant, demande à la cour de :

à titre préliminaire,

Déclarer irrecevables les demandes de remboursement de la somme de 3.000 euros au titre de provision pour charges acquittées au cours des exercices 2022 et 2023

Déclarer irrecevables les demandes de remboursement des soldes des charges facturées pour 2021 à hauteur de 200,36 euros et 2023 à hauteur de 379,91 euros

sur le fond

1- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

Déclaré licites la clause résolutoire et le commandement de payer du 7 mai 2021

Débouté la société [T] de sa demande de remboursement de frais de relances et

administratifs et d'être autorisée à régler mensuellement son loyer

2 - Infirmer le jugement en ce qu'il a condamné M [U] à rembourser les provisions et charges locatives des exercices 2015 à 2021 pour un montant total de 14.025,48 euros

3- Infirmer le jugement en ce qu'il a suspendu rétroactivement les effets de la clause résolutoire pendant 18 mois à compter du 7 mai 2021

en conséquence :

4- Prononcer l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail

Ordonner, l'expulsion de la société [T] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux donnés à bail, avec au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, s'il y a lieu, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'ordonnance jusqu'au départ définitif

Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution

La condamner à une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du 1er avril 2022, à titre de réparation du préjudice subi jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés

Autoriser M [V] à conserver le dépôt de garantie à titre d'indemnité contractuelle de résiliation anticipée du bail

en tout état de cause,

5- Débouter la société [T] de sa demande de remboursement des provisions sur charges et de charges prétendument justifiées par M [U] concernant les exercices 2016 à 2023 inclus

6- Débouter la société [T] de sa demande de restitution des frais de relances

7- Condamner la société [T] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel

8- Condamner la société [T] aux entiers dépens, dont distraction au profit de maître Thierry Doueb, avocat aux offres de droit, en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions n° 3 transmises au greffe le 28 avril 2025, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, la société [T] intimée, demande à la cour de :

Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

Condamné M [B] [U] au paiement de la somme de 1500 euros au titre des provisions pour charges acquittées au cours de l'exercice 2015 faute de régularisation annuelle

Condamné Monsieur [B] [U] au paiement de la somme de 5.025,48 € au titre des charges facturées au cours des exercices 2017 à 2019 dont le quantum n'était pas justifié,

Suspendu les effets de la clause résolutoire sur une durée de 18 mois à compter rétroactivement du 7 mai 2021,

Condamné M [B] [U] au paiement d'une somme de 3000 euros au titre de l'article 700 outre les dépens de première instance,

Y ajoutant,

Suspendre les effets de la clause résolutoire sur une durée de 21 mois à compter rétroactivement du 7 mai 2021,

Condamner M [B] [U] au paiement :

De la somme de 1.000 euros au titre du complément de condamnation au titre des charges facturées au cours des exercices 2017 à 2019 dont le quantum n'était pas justifié (dont le total s'élève à 6.025,48 euros et non pas 5.025,48 euros)

De la somme de 1.948,60 euros au titre des charges facturées au cours de l'exercice 2016 dont le quantum n'est pas justifié

De la somme de 242,11 euros au titre des charges facturées au cours de l'exercice 2020 dont le quantum n'est pas justifié

De la somme de 1.700,36 euros au titre des charges facturées au cours de l'exercice 2021 dont le quantum n'est pas justifié

De la somme de 1.500 euros au titre des charges facturées au cours de l'exercice 2022 dont le quantum n'est pas justifié

De la somme de 1.879,91 euros au titre des charges facturées au cours de l'exercice 2023 dont le quantum n'est pas justifié

Condamner M [B] [U] à régler une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts à la société [T]

Infirmer pour le surplus et statuant à nouveau,

Annuler à titre principal le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 7 mai 2021 par M [B] [U] à la société [T]

Condamner M [B] [U] à restituer à la société [T] les frais de relance et d'envoi sur la période du 31 mai 2016 au 31 mai 2021

En tout état de cause,

Rectifier les adresses des appelants,

Débouter M [B] [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires

Condamner M [B] [U] à payer à la SARL [T] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d'appel.

Par ordonnance d'incident en date du 25 avril 2024, le conseiller de la mise en état a débouté la SARL [T] de sa demande de radiation de la présente affaire au constat de l'exécution par M [U] des dispositions du jugement dont appel.

La clôture a été prononcée le 13 mai 2025 et l'affaire fixée à l'audience du 14 mai 2025 et mise en délibéré au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour relève que la SARL [T], au dispositif de ses dernières conclusions d'appel qui seul saisi la cour en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile et au titre de son appel incident, sollicite uniquement l'annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire mais ne maintient pas sa demande tendant à voir déclarée non écrite la clause résolutoire stipulée au bail commercial conclu entre les parties rejetée par le tribunal. Les développements de M [U] au soutien de la validité de la clause résolutoire sont dès lors inopérants.

Par conséquent, sur la validité du commandement de payer

Le tribunal a rejeté la demande de la SARL [T] tendant à voir déclarer nul et de nul effet le commandement de payer en date du 7 mai 2021 visant la clause résolutoire délivré par son bailleur, comme contrevenant à l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020 au motif qu'elle ne justifiait pas être éligible aux dispositions dérogatoires prévues par ce texte.

La SARL [T] en cause d'appel, en vue de l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a rejeté sa demande précitée, sollicite le bénéfice des dispositions de l'article 14 susvisé et fait valoir en sens que la clause résolutoire du bail est non écrite durant la période de protection dont elle a bénéficié de sorte que le commandement de payer visant ladite clause et délivré le 7 mai 2021 par le bailleur doit être de ce chef déclaré nul et de nul effet.

Il appartient par conséquent à cette dernière de justifier répondre aux critères d'éligibilité détaillés à l'article 1erdu décret du n° 2020-1766 du 30 décembre 2020 lequel détermine notamment les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la crise sanitaire, étant précisé que l'activité économique de la locataire était à la date du commandement affectée par une mesure de police administrative compte tenu de l'état d'urgence.

En ce sens, l'article 1er de ce décret pour l'application de l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020 susvisée, précise que pour être éligible aux mesures prévues par ce texte, les personnes physiques et morales de droit privé mentionnées au I du même article sont celles remplissant les critères d'éligibilité suivants :

1° Leur effectif salarié est inférieur à 250 salariés ;

2° Le montant de leur chiffre d'affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à 50 millions d'euros ou, pour les activités n'ayant pas d'exercice clos, le montant de leur chiffre d'affaires mensuel moyen est inférieur à 4,17 millions d'euros ;

3° Leur perte de chiffre d'affaires est d'au moins 50 % appréciés selon les modalités fixées au II.

II.-Pour les mesures de police administrative prises dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire déclaré le 17 octobre 2020, le critère de perte de chiffre d'affaires mentionné au 3° du I du présent article correspond à une perte de chiffre d'affaires d'au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er novembre 2020 et le 30 novembre 2020, laquelle est définie comme la différence entre, d'une part, le chiffre d'affaires au cours du mois de novembre 2020 et, d'autre part le chiffre d'affaires durant la même période de l'année précédente ;

-ou, si l'entreprise le souhaite, le chiffre d'affaires mensuel moyen de l'année 2019 ;

-ou, pour les entreprises créées entre le 1er juin 2019 et le 31 janvier 2020, le chiffre d'affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l'entreprise et le 29 février 2020

-ou, pour les entreprises créées entre le 1er février 2020 et le 29 février 2020, le chiffre d'affaires réalisé en février 2020 et ramené sur un mois ;

-ou, pour les entreprises créées après le 1er mars 2020, le chiffre d'affaires mensuel moyen réalisé entre le 1er juillet 2020, ou à défaut la date de création de l'entreprise, et le 30 septembre 2020.

-le chiffre d'affaires durant la même période de l'année précédente.

Le tribunal a considéré que la locataire ne justifiait pas remplir les conditions d'éligibilité en ce qu'elle ne justifiait pas par les pièces produites d'une perte de chiffre d'affaires de 50% pour la période concernée, ni ne démontrait avoir été effectivement prise en charge par le fonds de solidarité et qu'enfin son attestation sur l'honneur était insuffisante à établir qu'elle était éligible à la protection revendiquée.

Il est constant que la SARL [T] est une personne morale de droit privé n'ayant aucun salarié. Elle justifie (en pièce 5) d'un chiffre d'affaires au 31 décembre 2019 de 52 853 euros.

Elle verse également aux débats (en pièce 7) les comptes de l'exercice clos au 31 décembre 2020 desquels il résulte un chiffre d'affaires de 47 016 euros et ne produit aucune autre pièce relative à son chiffre d'affaires.

Il s'en déduit qu'elle ne justifie pas d'une perte de chiffre d'affaires de 50% et ce, selon aucune des différentes modalités fixées au II précité.

Il en résulte que le commandement de payer critiqué, bien que visant des loyers échus entre mars 2020 et le 13 avril 2021 et donc pendant la période instaurant une protection au profit des preneurs à bail commercial comme résultant de la loi du 14 novembre 2020 et ce jusqu'au 30 septembre 2022, la SARL [T] n'ayant pas démontré justifier remplir une des conditions d'éligibilité des dispositions dérogatoires de l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020, elle ne peut et pour ce seul motif en revendiquer le bénéfice et dès lors faire valoir l'absence d'exécution de la clause résolutoire, comme prévu par l'article 14 susvisé, étant précisé au surplus que ces dispositions dérogatoires ne prévoient pas la nullité du commandement de payer visant une telle clause comme sollicité à tort par la SARL [T].

Le jugement contesté sera dès lors confirmé en ce qu'il a débouté la SARL [T] de sa demande d'annulation du commandement de payer.

Par ailleurs, le juge doit rechercher si la clause résolutoire a été mise en oeuvre de mauvaise foi, comme prétendu par la SARL [T]. La preuve de cette mauvaise foi incombe au preneur qui l'invoque. La déloyauté ainsi alléguée s'apprécie au jour où le commandement a été délivré. L'appréciation de la mauvaise foi par le juge est souveraine.

La SARL [T] fait valoir devant la cour, que la clause résolutoire a été mise en oeuvre de mauvaise foi par le bailleur, au motif qu'à la date de la délivrance du commandement de payer, ce dernier avait connaissance de la crise sanitaire et des difficultés consécutives pour sa locataire pour faire face au paiement régulier de son loyer à laquelle il a refusé d'accorder des délais pour faire face à sa dette, circonstances qui constituent sa mauvaise foi de nature à faire obstacle à la clause résolutoire visée au commandement ainsi délivré.

Les difficultés économiques de la SARL [T] suite à la crise sanitaire ne sont pas contestées par son bailleur. Si ces circonstances peuvent expliquer les retards et manquements de la locataire pour faire face au paiement régulier de son loyer pour autant, elles ne peuvent suffire bien que connues par M [U] à contredire sa bonne foi présumée, ce dernier poursuivant le paiement des loyers échus et exigibles qui lui sont dus par sa locataire.

Il sera ajouté que la cour comme le tribunal relève que le commandement de payer litigieux en date du 7 mai 2021 (pièce 3 de la SARL [T]) mentionne clairement en page 2 qu'à défaut de paiement de la somme de 20 073,24 euros dans le délai d'un mois à compter de sa date, le bail conclu entre les parties sera résilié et ce, en application de la clause résolutoire prévue au bail et reproduite au commandement, prévoyant notamment le défaut de paiement régulier du loyer.

Il s'en déduit que la locataire a été clairement informée du risque encouru en cas de défaut de paiement de la somme mentionnée au commandement susvisé avant le 7 juin 2021.

Le tribunal sera approuvé en ce qu'il n'a pas retenu la mauvaise foi de M [U] dans la mise oeuvre de la clause résolutoire par la délivrance du commandement de payer critiqué.

Il a par conséquent été régulièrement délivré pour la somme principale de 20 073,24 euros, étant précisé que la locataire ne conteste pas le montant de cet arriéré locatif dont la bailleresse poursuit le paiement.

Il en résulte que le tribunal sera également approuvé en ce qu'il en a déduit que les causes du commandement n'ayant pas été respectées dans le délai imparti il avait retenu que la clause résolutoire était acquise au 7 juin 2021.

Il a également retenu que la SARL [T] qui justifiait d'une baisse de son chiffre d'affaires pendant la crise sanitaire et d'efforts significatifs pour apurer sa dette depuis la délivrance du commandement de payer devait bénéficier de délais de paiement d'une durée de 18 mois.

En cause d'appel, la SARL [T] demande un délai de 21 mois à compter du 7 mai 2021 pour se libérer des causes du commandement.

L'article L145-41 al 2 du code de commerce prévoit que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent en accordant des délais, suspendre les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si la locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Et l'article 1343-5 al 1er du code civil énonce que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La SARL [T] justifie d'une baisse significative de son chiffre d'affaires comme préalablement énoncé, de nature à justifier de ses difficultés à faire face au paiement régulier de son loyer et à l'origine du commandement de payer sollicitant l'arriéré locatif.

Pour autant, les parties s'accordent quant à l'apurement des causes du commandement litigieux par la locataire en décembre 2022 et également du paiement régulier du loyer courant à cette date, de sorte que le tribunal sera approuvé en ce qu'il a accordé pour ces motifs à la SARL [T] des délais de paiement pour apurer le solde locatif mais il sera accordé à cette dernière un délai d'une durée de 21 mois comme demandé et non pas de 18 mois comme accordé par le jugement déféré et ce, par voie d'infirmation de la décision critiquée.

La cour constate par conséquent que la SARL [T] s'est libérée de sa dette dans ce délai de 21 mois accordé, de sorte qu'en application des dispositions précitées la clause résolutoire n'a pas pu jouer.

Le jugement déféré sera complété en ce sens.

Sur la demande de remboursement des provisions sur charges faute de régularisation

Le tribunal a fait droit à la demande de remboursement des provisions sur charges versées par la SARL [T] pour les exercices 2015, 2016, 2020 et 2021 faute de régularisation annuelle par le bailleur contrairement aux dispositions du bail et à hauteur de la somme totale non contestée de 9.000 euros et a condamné ce dernier au paiement de cette somme.

M [U] demande l'infirmation du jugement déféré du chef précité.

M [U] poursuit l'infirmation du jugement contesté en ce qu'il a fait droit à la demande de remboursement de la provision sur charges au titre de l'exercice 2015 dont le versement n'est pas contesté, au motif qu' à la date de l'assignation du 4 août 2021, cette demande en paiement était prescrite.

La SARL [T] répond que les provisions sur charges pour l'exercice de 2015 devant être régularisées en 2016, le délai de prescription de 5 ans n'a pu commencé à courir à courir en 2015, de sorte que la prescription n'était pas acquise à la date de l'assignation en paiement à ce titre.

Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

Par assignation en date du 4 août 2021, la SARL [T] a notamment sollicité le remboursement des provisions sur charges pour l'exercice 2015.

La demande de remboursement des provisions sur charges versées par la SARL [T] au cours de l'exercice 2015 au motif de leur non régularisation et dont il n'est pas justifié ni même prétendu que cette régularisation devait avoir été effectuée avant le 4 août 2016, ne justifie pas que la locataire avait connaissance de son doit à restitution depuis plus de 5 ans à la date de l'assignation précitée.

Il s'en déduit que M [U] ne peut lui opposer la fin de non recevoir tirée de la prescription de son droit à restitution de cette somme.

Le bail renouvelé en date du 24 juin 2011 prévoit en page 3 au titre du paiement des charges par la locataire qu''une provision trimestrielle pour charges de 375 euros sera versée et fera l'objet d'une régularisation annuelle en fonction des charges réelles.

Cette provision sera ajustée, chaque année, en fonction des charges réelles de l'année précédente.'

Il est de principe que l'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues dans un bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges, dont le locataire peut dès lors obtenir remboursement ( cass civ 3° ch 5 nov 2014 n° 13-24.451).

Force est de constater que le bailleur ne justifie ni même ne prétend à aucune régularisation de charges au titre de l'exercice 2015, de sorte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a fait droit à cette demande en paiement au titre de la restitution des provisions sur charges versées pour cet exercice.

En revanche, le bailleur justifie désormais en cause d'appel de la régularisation des charges pour les exercices de 2016, 2017, 2018, 2020, 2021, 2022 et 2023 (en pièces 2.1 à 2.8) ce que la partie adverse confirme lui avoir été communiqué le 7 avril 2025.

L'article L 145-40-2 du code de commerce prévoit que ' tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire:

1o Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel;

2o Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d'État fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs.'

Et l'article R 145-36 du code de commerce énonce que 'l'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.'

Et enfin, l'art. L. 145-40-2, tel qu'il résulte de l'article 13 de la L no 2014-626 du 18 juin 2014, précise que la loi est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de ladite loi, de sorte que ces dispositions ne sont applicables qu'au bail en cause renouvelé le 1er octobre 2019.

Les dispositions susvisées ne sont aps applicable aux régularisations de charges de 2016, antérieures au renouvellement du bail du 1er octobre 2019,

Il convient par ailleurs de relever que les dispositions du bail ne prévoient pas de délai imparti au bailleur pour justifier de cette régularisation des charge, contrairement aux prétentions de la locataire, de sorte que le bailleur pouvait y procéder pour l'exercice 2016 dans le délai de la prescription quinquennale.

Or, le bailleur justifie de cette régularisation en cause d'appel par les pièces précitées (en particulier la pièce 2.1 ) mais il ne justifie pas l'avoir communiquée à la locataire avant le 7 avril 2025 soit après l'expiration du délai de prescription de 5 ans applicable, de sorte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a fait droit à la demande de restitution des provisions sur charges à ce titre.

La locataire demande en cause d'appel, la restitution de la somme de 417,84 euros au titre de la régularisation des charges pour l'année 2016, demande nouvelle en cause d'appel mais recevable s'agissant d'une demande complémentaire au sens de l'article 566 du code de procédure civile.

Or, la cour constate que la SARL [T] ne justifie par aucune pièce versée aux débats avoir procédé au versement de cette somme à son bailleur à titre de régularisation de charges.

Concernant la demande de remboursement des provisions sur charges pour les exercices 2020 et 2021, soit postérieurement au renouvellement du bail en date du 1er octobre 2019, les dispositions précitées sont applicables et exigent du bailleur une régularisation des comptes de charges devant être communiquée au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivante.

Or, le bailleur n'en justifie qu'au cours de la présente procédure d'appel permettant à la locataire en l'absence de régularisation dans les délai imparti à ce dernier de solliciter le remboursement de cette somme, le jugement en ayant jugé ainsi sera dès lors confirmé de ce chef.

Sur la demande de remboursement des charges non justifiées

Le tribunal a considéré que le bailleur avait procédé à la régularisation des charges annuelles des exercices 2017, 2018 et 2019 dans les conditions stipulées au bail mais n'avait pas rapporté la preuve du bien fondé des sommes facturées au titre des charges pour ces exercices et a dès lors fait droit à la demande en remboursement des sommes versées par la locataire à hauteur de la somme de 5 025,48 euros.

La cour relève que M [U] ne produit aucune régularisation de charges ni aucune pièce de nature à justifier des charges pour l' année 2019 (les pièces 2.1 à 2.8 ni aucune autre pièce versée ne concerne ces années).

Concernant les charges relatives aux exercices 2017 et 2018, il convient de rappeler que les dispositions de l'article L 145-40-2 du code de commerce précitées ne sont pas applicables.

Le bail renouvelé en date du 24 juin 2011, concernant les charges prévoit en son article 7 , 'impôts, charges locatives et taxes' que

-le PRENEUR acquittera exactement la taxe professionnelle et, d'une façon générale, tous les impôts, contributions et taxes lui incombant ou toutes taxes et impôts qui seraient substitués à ceux existant ou qui viendraient à être créés à la charge du LOCATAIRE et notamment toute taxe européenne dont le PRENEUR pourrait être responsable à un titre quelconque et il devra en justifier le paiement audit BAILLEUR à toute réquisition.'

-Le PRENEUR remboursera au BAILLEUR, jusqu'à concurrence de la part afférente aux locaux loués, toutes les charges locatives et les prestations, ainsi que tous impôts ou taxes frappant l'immeuble à quelque titre que ce soit, et, la taxe des ordures ménagères, la taxe de balayage, la taxe de déversement à l'égout, la taxe d'enseigne.

-il devra justifier de leur acquittement à toute réquisition et en tous cas, huit jours au moins avant son départ de lieux loués. Tous impôts ou taxes auxquels pourraient être assujettis les lieux loués pendant le cours du bail seront exclusivement à la charge du PRENEUR et payés par lui ou remboursés au BAILLEUR sur justification par ce dernier desdits impôts et taxes.

L'engagement ci-dessus s'applique aux majorations de taxes ou impôts existant ainsi qu'aux taxes et impôts nouveaux qui pourraient être établis ultérieurement.

-Il est expressément convenu qu'encas de mise en copropriété de l'immeuble ou de modification du règlement de copropriété, les répartitions de charges stipulées au règlement de copropriété ou à son modificatif pourront se substituer, sur simple demande du BAILLEUR, à celles déjà appliquées.

-Le PRENEUR paiera sa consommation d'eau, de gaz et d'électricité suivant les indications des compteurs ainsi que la location des dits compteurs, le BAILLEUR se réservant le droit d'exiger du PRENEUR la pose d'un compteur divisionnaire d'eau froide ou un branchement direct effectué par la compagnie des eaux desservant l'immeuble à n'importe quel moment du bail et aux frais exclusifs du PRENEUR qui s'y oblige par avance, ainsi que tout impôts, taxe et redevance lui incombant, sans que LE BAILLEUR en soit responsable ou puisse être recherche à ce sujet.

Les charges que le bailleur peut légitimement récupérer à l'encontre de sa locataire sont dès lors celles énumérées au bail susvisé conclu entre les parties.

La cour constate que les décomptes de charges individuelles et annuelles dressés par le bailleur pour les années 2017 et 2018 ( pièces n°2.2 et 2.3 du bailleur) mentionnent de nombreux postes de dépenses(pièces 27 et 28) sont mentionnées par les dispositions contractuelles au titre des charges récupérables. Or, si le montant des charges réelles exposées à ces titres est mentionnés, la clé de répartition applicable à l'ensemble immobilier et la quote part des charges refacturables correspondant aux lots loués ne sont pas justifiés de sorte qu'aucune des sommes demandées par le bailleur au titre des charges récupérables de 2017 et 2018 n'est justifiée et le jugement ayant fait droit à la demande en remboursement des sommes versées à ce titre par la locataire sera confirmé de ce chef.

La SARL [T] demande à ce titre en cause d'appel la somme de 1 000 euros, au titre du complément de condamnation au titre des charges facturées au cours des exercices 2017 à 2019, la somme de 242,11 au titre des charges facturées au cours de l'exercice 2020, de 1 700,36 euros au titre des charges facturées au cours de l'exercice 2021, de 1500 euros au titre des charges facturées au cours de l'exercice 2022 et de 1 879,91 euros au titre des cahrges facturées au cours de l'exercice 2023.

Ces demandes complémentaires seront déclarées recevables au sens de l'article 566 du code de procédure civile.

Or, la SARL [T] ne justifie par aucune pièce versée aux débats avoir procédé au paiement de ces différentes régularisations, ses demandes de remboursement à ce titre seront par conséquent rejetées.

Sur la demande de condamnation de M [U] à payer à la SARL [T] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts

La SARL [T] fait valoir que les régularisations de charges effectuées tardivement constituent une faute à l'origine de difficultés de gestion justifiant la réparation de son préjudice consécutif demandé pour la première fois en cause d'appel à hauteur de la somme de 2 000 euros.

Il résulte des développements précédents que des régularisations de charges ont été faites tardivement et dans ces hypothèses le bailleur a été condamné à restituer les provisions sur charges versées par la SARL [T], de sorte qu'elle ne justifie pas du préjudice consécutif prétendu. Sa demande de dommages et intérêts à ce titre sera rejetée.

Sur la demande de la SARL [T] au titre des frais de relance et d'envoi

Au dispositif de ses dernières conclusions d'appel qui seul saisi la cour en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour relève que la SARL [T] demande au titre de son appel incident 'la condamnation de M [B] [U] à lui restituer les frais de relance et d'envoi sur la période du 31 mai 2016 au 31 mai 2021", elle ne chiffre dès lors toujours pas en cause d'appel sa demande à ce titre, alors qu'elle a été rejetée par le tribunal pour ce motif, de sorte que le jugement sera confirmé de ce chef.

Aucune considération d'équité ne commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque.

Sur la demande de rectification des adresses des parties par la SARL [T]

La cour peut procéder aux rectifications d'erreurs matérielles affectant le jugement qui lui est déféré.

Or, elle constate que l'adresse de chacune des parties mentionnée au jugement critiqué correspond à celle indiquée par chacune d'elle sur ses conclusions d'appel. La SARL [T] ne démontre pas que l'adresse du [Adresse 3] à [Localité 10] indiqué pour M [U] en première page de ses conclusions d'appel est erronée.

Cette demande sera rejetée.

PAR CES MOTIFS