CA Paris, 19 juin 2025, RG 23/05807

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3

ARRÊT DU 19 JUIN 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/05807 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHLUD

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Décembre 2022-Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de VILLEJUIF- RG n° 11-22-001310

APPELANTE

Madame [F] [S] [N] [P]

née le 12 février 1961 à MADAGASCAR

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par Me Alice ANTOINE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0441

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/001333 du 14/03/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIMÉE

S.A.E.M ADOMA

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 788 058 030

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Alain CROS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 182

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 mai 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

- Contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Apinajaa THEVARANJAN, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat de résidence du 3 avril 2014, la société Adoma a consenti à Mme [S] [P] la jouissance de locaux à usage d'habitation (logement 25), situés [Adresse 4], pour une redevance mensuelle de 427,55 euros.

Une mise en demeure de procéder au nettoyage de son appartement, en application de l'article 2 du règlement intérieur, a été adressée à Mme [P] par lettre signifiée par huissier le 1er mars 2022.

La société Adoma a obtenu sur requête la nomination d'un huissier de justice aux fins de constat des conditions d'entretien du logement loué à Mme [P].

Aux termes du procès-verbal de constat d'huissier de justice du 3 juin 2022, ont été constatés l'encombrement et l'absence de nettoyage du logement.

La société Adoma a ensuite fait assigner Mme [S] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villejuif, aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la défenderesse et condamnation de celle-ci au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation majorée de 25%, outre une somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens, le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

Mme [S] [P] a comparu en personne et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux.

Par jugement contradictoire entrepris du 6 décembre 2022 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villejuif a ainsi statué :

Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 3 avril 2014 entre la société Adoma et Mme [S] [P] concernant le logement sis résidence [7] logement [Adresse 1] sont réunies à la date du 23 mars 2022 ;

Ordonne en conséquence à Mme [S] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement;

Dit qu'à défaut pour Mme [S] [P] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Adoma pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

Condamne Mme [S] [P] à payer à la société Adoma une indemnité mensuelle d'occupation équivalent à la redevance, aux charges et aux prestations obligatoires, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Condamne Mme [S] [P] à verser à la société Adoma une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [S] [P] aux dépens ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Ordonne l'exécution provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l'appel interjeté le 24 mars 2023 par Mme [F] [S] [N] [P],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 21 juin 2023 par lesquelles Mme [F] [S] [N] [P] demande à la cour de :

Dire Madame [P] recevable et bien fondée en son appel.

Infirmer le jugement rendu le 6 décembre 2022 par le Juge des Contentieux de la Protection de [Localité 9] en ce qu'il a :

« - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire (...) sont réunies à la date du 23/03/2022- ordonné à Mme [P] de libérer les lieux et restituer les clés dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement

- dit qu'à défaut (...), la société ADOMA pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à l'expulsion de Mme [P] (...)

- condamné Mme [P] à payer à la société ADOMA une indemnité mensuelle d'occupation équivalent à la redevance, au charges et prestations obligatoires tels qu'ils auraient été si le contrat s'était poursuivi (...)

- condamne Mme [P] à verser à la société ADOMA 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens- déboute les parties du surplus de leurs demandes

- ordonne l'exécution provisoire».

Statuant à nouveau :

Au principal :

DIRE ET JUGER que du fait de la régularisation par Madame [P] de sa situation, les effets de la clause résolutoire du contrat de résidence seront exceptionnellement écartés.

Subsidiairement :

ACCORDER à Madame [P] les plus larges délais, soit 36 mois, pour quitter les lieux

En tout état de cause :

DIRE ET JUGER que les dépens de première instance et ceux d'appel seront assumés par la société ADOMA

DEBOUTER la société ADOMA de ses éventuelles demandes, fins et conclusions contraires.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 16 octobre 2023 aux termes desquelles la société Adoma demande à la cour de :

DEBOUTER Madame [S] [F] [K] [P] de toutes ses

demandes,

CONFIRMER les termes du Jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

CONDAMNER Madame [S] [F] [K] [P] à payer à la société ADOMA la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles d'appel en application de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens d'appel

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation de la convention

Poursuivant l'infirmation du jugement en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire ordonné son expulsion et l'a condamnée à payer une indemnité d'occupation, Mme [P] fait valoir qu'elle a régularisé sa situation et qu'elle 'en justifiera'.

La société Adoma sollicite la confirmation du jugement.

Elle fait valoir que Mme [P] ne justifie aucunement avoir procédé au nettoyage de son appartement.

En l'espèce, il convient de constater que contrairement à ses affirmations, Mme [P] ne justifie pas avoir régularisé sa situation et nettoyé son appartement puisque les seules pièces qu'elle verse aux débats à l'appui de son appel, sont : un extrait de son livret de famille, un courrier du 27 novembre 2022 relatif à sa demande de logement social, trois bulletins de paye de janvier à mars 2023 et une quittance de loyer d'avril 2023.

Selon l'application de l'article 2 du règlement intérieur, le résident s'engage à 'faire son affaire du nettoyage des parties privatives mises à sa disposition' et évacuer les ordures ménagères et les objets encombrants.

En application de l'article 11 du contrat de redevance, une clause résolutoire de plein droit du contrat est prévue en cas d'inexécution par le résident de l'une des obligations lui incombant au regard du contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur, un mois après la date de notification par LRAR.

C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu en substance que le constat d'huissier du 23 juin 2022 démontre que Mme [P] n'a pas procédé au nettoyage de son logement (présence de cafards, amoncellement de meubles et objets divers, vêtements empilés empêchant l'accès au fond du logement) ce qui porte atteinte aux conditions d'hygiène de l'ensemble de la résidence, que la mise en demeure de nettoyer l'appartement du 23 février 2022 étant restée vaine pendant plus d'un mois, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat sont réunies à la date du 23 mars 2022.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a constaté les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence sont réunies à la date du 23 mars 2022, en ce qu'il a ordonné l'expulsion de Mme [P] et l'a condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation équivalent à la redevance, aux charges et aux prestations obligatoires, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les délais pour quitter les lieux

Il résulte des articles L. 412-3 et L. 412-4, dans leur rédaction résultant de la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, que le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, 'en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés'.

En l'espèce, Mme [P] justifie de revenus de l'ordre de 950 euros par mois et avoir déposé une demande de logement social.

Toutefois, elle ne justifie pas du respect de ses obligations.

L'absence de nettoyage du logement et la présence de cafards qui affectent les conditions d'hébergement de l'ensemble des résidents, ne peuvent être imposées plus longtemps à la société Adoma.

En outre, Mme [P] a déjà bénéficié de larges délais pour quitter les lieux depuis le jugement de première instance.

Il convient en conséquence de débouter Mme [P] de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les termes de la présente décision ne justifient pas d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l'article 700 de première instance.

Mme [P], partie perdante, sera condamnée aux dépens d'appel.

L'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS