CA Aix Provence, 19 juin 2025, RG 22/00064

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 19 JUIN 2025

ac

N° 2025/ 219

Rôle N° RG 22/00064 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BIUBZ

S.A. L'ABEILLE

S.N.C. S.E. DU [Adresse 9]

C/

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] REPRÉSENTE PAR SON SYNDIC C&E IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN

Me Christian BELLAIS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 17 Décembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/07001.

APPELANTES

S.A. L'ABEILLE, dont le siège social est [Adresse 10], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Jean DE ROUX, avocat au barreau de PARIS

S.N.C. S.E. DU [Adresse 9], sis [Adresse 10], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Jean DE ROUX, avocat au barreau de PARIS

INTIME

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société C&E IMMOBILIER, sis [Adresse 11], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représenté par Me Christian BELLAIS, avocat au barreau de MARSEILLE

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COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 22 Avril 2025 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Audrey CARPENTIER , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Mme Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La Sa l'Abeille est propriétaire de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 12] dans lequel se trouve un hôtel exploité par la société Snc du [Adresse 8].

Se plaignant de remontées d'eau et de fortes odeurs d'égout provenant de l'immeuble voisin [Adresse 2], elles ont obtenu par ordonnance du juge des référés du 7 février 2011 la désignation d'un expert judiciaire.

L'expert désigné, Monsieur [D], a déposé son rapport le 16 janvier 2012, tandis que les travaux de reprise, financés par la Sa l'Abeille, ont été réalisés par la société DEM-KAR CONSTRUCTION en mai 2011.

Par ordonnance de référé en date du 23 mars 2012, le Tribunal de Grande Instance de Marseille a :

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2] à exécuter les travaux de reprise préconisés par l'expert sous astreinte provisoire de 250 euros par jour de retard';

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2] à leur verser la somme de 21'975 euros à titre de provision,

En dépit de ces travaux, de nouvelles infiltrations sont apparues dans les locaux du sous-sol de l'immeuble du [Adresse 7].

Une nouvelle expertise judiciaire a été ordonnée par ordonnance de référé du 12 décembre 2014 et la réalisation de celle-ci a été confiée à Monsieur [E].

L'expert a déposé son rapport le 25 juillet 2018.

Par acte d'huissier en date du 5 juin 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] a assigné la Sa l'Abeille et la Snc [Adresse 8] devant le Tribunal de grande Instance de Marseille en répétition de la somme de 21'975 euros en principal, outre 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les dépens en ce compris les frais d'expertise de Monsieur [D] .

Par jugement du 17 décembre 2021 le tribunal judiciaire de Marseille a :

Déclaré recevable l'action en justice du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société C ET E IMMOBILIER,

Condamné la Sa l'Abeille à restituer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] les sommes qu'il a versées à la suite de l'ordonnance de référé du 23 mars 2012 rendue par le Tribunal de Grande Instance de Marseille, soit la somme provisionnelle de'21'975 euros au principal, la somme de 800 euros mise à sa charge en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, les dépens, incluant notamment les frais d'expertise de Monsieur [D].

Rejeté la demande de communication de pièce sous astreinte formulée par la Sa l'Abeille

Rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formulée par la Sa l'Abeille

Condamné in solidum la Sa l'Abeille et la Snc du [Adresse 7] à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 2'000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

Condamné in solidum la Sa l'Abeille et la Snc du [Adresse 7] aux dépens, en ce compris les frais d'expertise exposés dans le cadre de l'expertise [E],

Débouté la Sa l'Abeille et la Snc du [Adresse 7] de toutes leurs demandes.

Le tribunal a considéré en substance que la prescription quinquennale de l'action en répétition de l'indu n'a commencé à courir à l'égard du syndicat des copropriétaires [Adresse 2] qu'à compter du 9 mars 2018, date du dépôt du deuxième rapport d'expertise, que l'Expert [D] a conclu que l'ensemble des désordres subis par le n°49 étaient imputables au n°47 et provenaient d'une mise en charge anormale du collecteur unitaire privé du n°[Adresse 2] lors de l'épisode pluvieux des 20 et 21 janvier 2011 qui a engendré des exfiltrations vers le sous-sol de l'hôtel mitoyen, qu'en dépit des travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires les venues d'eau au sous-sol dans l'hôtel n°49 ont persisté et ont conduit à la réalisation d'une nouvelle expertise avec des conclusions différentes qui retiennent que les causes des désordres proviennent de la transformation des caves en locaux destinés à un usage ludique, que dès lors le syndicat des copropriétaires n'est pas responsable des désordres.

Par acte du 3 janvier 2022 la Sa l'Abeille et la Snc du [Adresse 9] ont interjeté appel de la décision.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 janvier 2022 la Sa l'Abeille et la Snc du [Adresse 9] demandent à la cour de':

Infirmer le jugement du 17 décembre 2021 du Tribunal Judiciaire de Marseille dans toutes ses dispositions.

A titre principal :

Déclarer irrecevable l'action en répétition de l'indu du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la société C & E IMMOBILIER, faute de qualité et d'intérêt à agir.

Débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la société C & E IMMOBILIER, de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées contre la société l'Abeille.

A titre subsidiaire :

Dire et juger l'action en répétition de l'indu du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la société C &. E IMMOBILIER, infondée.

Débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la société C & E IMMOBILIER, de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées contre la société L''ABEILLE.

En toute hypothèse :

Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la société C & E IMMOBILIER, de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la société C & E IMMOBILIER, sous astreinte de 200 € par jour de retard à justifier du contrat d'entretien de la cour arrière de cet immeuble à compter du prononcé de la décision à intervenir.

Condamner, à défaut de justification d'un tel contrat dans le délai de 15 jours du prononcé de la décision, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la société C & E IMMOBILIER, à procéder à la pose d'un filet avec maillage suffisamment serré au-dessus de ladite cour afin d'empêcher les détritus de boucher le regard d'évacuation des eaux pluviales dans cette cour, sous astreinte de 200 € par jour de retard passé le délai de 15 jours suivant le prononcé de la décision à intervenir.

Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la société C & E IMMOBILIER, à payer à la société l'Abeille et à la société Snc du [Adresse 8] une somme de 5'000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la société C & E IMMOBILIER, à payer à la société l'ABEILLE et à la société Snc du [Adresse 8] la somme de 4'000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Elles soutiennent':

- que l'action en répétition de l'indu est irrecevable car le syndicat des copropriétaires a sans doute été garanti par son assureur Axa France Iard qui est donc la seule recevable à agir en restitution';

- que les sommes versées par le syndicat des copropriétaires l'ont été en exécution d'une ordonnance de référé en date du 23 mars 2012 venant en ouverture du rapport de Monsieur [D] ayant très clairement déterminé les causes des infiltrations ayant affecté en 2010 et 2011 les sous-sols de l'hôtel du [Adresse 7] et les imputabilités.

- que l'intimé n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause la qualité et le bien-fondé des investigations menées contradictoirement';

- que le second rapport d'expertise remis par Monsieur [E] le 25 juillet 2018 ne remet aucunement en cause les conclusions du rapport [D]';

- qu'à l'issue de ses investigations l'expert [E] retient le fait que le défaut d'entretien de la cour, constaté à de multiples reprises, est de nature à occasionner de possibles infiltrations au sous-sol de l'hôtel

- que cette cause avait été identifiée par l'expert [D],

- que si l'expert [E], lors des constats qu'il a réalisés entre février 2015 et octobre 2017, n'a plus relevé comme causes des venues d'eau, l'absence de raccordement de la grille pluviale et la situation en contrepente du collecteur privé de l'immeuble du [Adresse 1], éléments qui avaient été précisément identifiés en 2011 par l'expertise [D] comme étant à l'origine des diverses infiltrations, c'est que le syndicat a réalisé les travaux de suppression de ces désordres,

- que l'expert [E] n'a jamais contesté le fait que l'absence de raccordement de la grille pluviale et la situation en contrepente du collecteur privé de l'immeuble du [Adresse 2] avaient été à l'origine d'infiltrations en 2010 et 2011, tel que cela avait été relevé par Monsieur [D] dans la première expertise.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] qui a constitué avocat le 14 février 2022 n'a pas conclu. La décision sera qualifiée de contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 8 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'irrecevatilité de l'action en répétition de l'indu du syndicat des copropriétaires de l'immeuble

L'article 122 du code de procédure civile prévoit que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L'article 2224 du code civil énonce que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

La partie appelante soutient que l'action en répétition de l'indu est irrecevable car le syndicat des copropriétaires n'est pas l'auteur du paiement de la somme de 21'975 euros mise à sa charge par l'ordonnance rendue le 23 mars 2012 à titre de provision.

Il sera relevé qu'en première instance la partie appelante soulevait l'irrecevabilité de l'action formée par le syndicat des copropriétaires au titre de la prescription de l'action en invoquant la date à laquelle le syndicat des copropriétaires lui avait réglé les sommes mises à sa charge. Elle ne contestait donc pas que le syndicat des copropriétaires, seule partie à avoir été condamnée en première instance, était l'auteur du paiement.

En cause d'appel, la partie appelante qui soulève un moyen d'irrecevabilité à agir de l'intimé ne produit aucune pièce permettant de constater l'identité de l'auteur du paiement consécutif aux termes de l'ordonnance du 23 mars 2012, qui a dans son dispositif uniquement condamné le syndicat des copropriétaires au paiement sans évoquer l'assureur Axa France iard.

Le moyen d'irrecevabilité sera rejeté.

Sur la demande principale

Selon l'article 1303-1 du Code civil, l'enrichissement est injustifié lorsqu'il ne procède ni de l'accomplissement d'une obligation par l'appauvri ni de son intention libérale. Par application, ne donne pas lieu à indemnisation l'enrichissement ayant sa cause dans une décision judiciaire devenue définitive.

L'article 1302-1 du code civil prévoit que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu'.

La partie appelante soutient que les sommes versées par le syndicat des copropriétaires n'étaient pas indues car elles l'ont été en exécution d'une ordonnance de référé en date du 23 mars 2012 venant en ouverture du rapport de Monsieur [D].

En l'espèce, selon le rapport d'expertise de M.[D] déposé le 16 janvier 2012, l'ensemble des désordres subis par le n°49 (immeuble de l'appelant) étaient imputables au bâtiment situé n°47 de la même rue, géré par l'intimé.

L'expert explique que l'origine des désordres est due à une mise en charge anormale du collecteur unitaire privé du n°[Adresse 2], à la suite de l'épisode pluvieux des 20 et 21 janvier 2011, celle-ci ayant engendré des exfiltrations vers le sous-sol de l'hôtel mitoyen situé au [Adresse 14].

Il a relevé en outre un défaut d'entretien de la cour arrière du [Adresse 13] ( constaté par la présence de déchets dans le collecteur unitaire privé de nature à provoquer des obstructions), d'une contre-pente du collecteur unitaire privé du [Adresse 13], dans sa partie terminale, de nature à compromettre l'écoulement, et d'un raccordement non rectiligne de la grille pluviale de la cour arrière du bâtiment n°47, de nature à favoriser les obstructions. Il en conclut que les eaux pluviales de la cour arrière du [Adresse 13], non évacuées par le collecteur unitaire privé se sont infiltrées dans le sous-sol non étanche du n°47 et ont rejoint le niveau inférieur de l'hôtel situé au [Adresse 14].

Ces constatations objectives sont corroborées par les photographies issues du rapport d'expertise et permettent de matérialiser l'existence des désordres subis par la partie appelante et leurs causes.

Il n'est pas contesté que les travaux préconisés par l'expert [D] ont été réalisés dès le mois de mai 2011, et que des désordres se sont à nouveau manifestés dès 2014.

S'agissant de ce second épisode de désordre l'expert judiciaire [E] retient ceci «'Les investigations vidéo faites dans le cadre de nos opérations n'ont pas révélé de désordre sur ce raccordement. Pour autant, les venues d'eau ont perduré mais de façon discontinue, sans corrélation manifeste avec une cause étrangère au [Adresse 4]'».

Il s'évince de ces observations que le raccordement identifié en 2011 comme étant la cause des désordres subis par l'appelante ne présente désormais aucune malfaçon, ceci étant expliqué par la réalisation des travaux de réfection en mai 2011.

L'expert [E] poursuit en indiquant que les causes et origines de ces désordres subis par l'appelante sont au nombre de trois, à raison tout d'abord de l'ancienneté de la construction et des aménagements dans l'hôtel ne prenant pas en compte la présence d'humidité, de la localisation de l'immeuble, celui-ci étant à la fois en pied de la bute du quartier du Panier et à moins de 200 mètres du bord du quai actuel du [Localité 15], et des venues d'eau extérieures depuis 2011 provenant d'une eau souterraine d'origine indéterminée imputables à un défaut d'entretien de la canalisation d'évacuation de la cour et des cuisines de l'immeuble n°47.

S'agissant de l'imputabilité des désordres, l'expert affirme qu'ils sont dus au fait d'avoir voulu transformer des caves en locaux nobles, sans concevoir ni mettre en 'uvre les solutions techniques appropriées pour y parvenir.

Pour autant, contrairement à ce qui a été retenu en première instance, le rapport d'expertise de M.[E] ne remet pas fondamentalement en cause les conclusions du premier rapport d'expertise de M.[D].

La combinaison de ces deux expertises conduit à retenir que les désordres subis par l'immeuble appartenant à l'appelante proviennent de plusieurs causes, structurelles en raison de la transformation de pièces en sous sol et de la localisation de l'immeuble, et conjoncturelles par un défaut d'entretien du collecteur d'eaux pluviales voisins objectivé lors de la venue de l'expert [D].

La disparition de la première cause des désordres identifiée en 2011 n'a pas permis, compte tenu de la configuration des lieux, de faire disparaître toute venue d'eau en sous-sol. Pour autant cette cause clairement identifiée et étayée par le premier expert conduit à considérer comme justifiée la condamnation prononcée à l'encontre du syndicat des copropriétaires en 2012 et ce bien qu'il subsiste d'autres causes expliquant la présence d'infiltrations au sous-sol du bâtiment appartenant à l'appelant.

Pour l'ensemble de ces raisons, il conviendra de considérer le paiement mis à la charge de l'intimé par l'ordonnance du 23 mars 2012 comme justifié, de déclarer non fondée l'action en répétition de l'indu formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] et d'infirmer le jugement querellé.

Sur la demande de productions de pièces

Le juge est garant du respect du contradictoire et doit donc imposer à la partie qui invoque une pièce de la communiquer si la demande lui est faite. En effet, l'obligation de communiquer les pièces, telle que résultant de l'article 132 du Code de procédure civile, est sanctionnée par les articles 133 à 137 qui prévoient les modalités de recours au juge en cas de méconnaissance. Toutefois, le juge n'est pas lié par la demande, laquelle doit viser précisément les pièces réclamées, en établir l'existence et expliquer en quoi elles peuvent contribuer à la solution du litige.

L'appelante qui sollicite la production par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du contrat d'entretien de la cour arrière de cet immeuble ne produit aucun élément de fait ou de droit permettant d'objectiver cette obligation ni son intérêt à la solution du litige.

La demande sera rejetée et le jugement confirmé sur ce point

Sur la demande de travaux

La partie appelante sollicite à défaut de justifier d'un contrat d'entretien de la cour de condamner l'intimé à procéder à la pose d'un filet avec maillage suffisamment serré au-dessus de ladite cour.

Si le premier rapport d'expertise a mis en évidence un défaut d'entretien de la cour arrière du n°47 en 2012, il n'a aucunement préconisé ce type d'installation dans la perspective de mettre un terme aux désordres subis dans l'immeuble de l'appelante. Le second expert n'a pas pour sa part constaté cette situation.

Il s'ensuit que la demande de travaux telle que présentée par la partie appelante est insuffisamment étayée'. Cette demande présentée en première instance mais non tranchée par le premier juge sera rejetée en cause d'appel.

Sur la demande indemnitaire au titre de la procédure abusive

Il est constant que l'exercice d'une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer en abus que s'il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse ou sa mauvaise foi ou une erreur ou négligence blâmable équipollente au dol, ce qui suppose de rapporter la preuve de ce type de faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux, dans les conditions prévues par l'article 1240 du code civil.

En l'espèce, la persistance des désordres en dépit de la réalisation de travaux préconisés par le premier expert conduit à considérer l'action intentée par le syndicat des copropriétaires en première instance comme légitime, compte tenu des incertitudes sur les responsabilités. En ce sens, l'appelant échoue à caractériser l'aspect abusif de la procédure initiée par le syndicat des copropriétaires.

La demande sera rejetée et le jugement confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient d'infirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] qui succombe sera condamné aux dépens et aux frais irrépétibles qu'il est inéquitable de laisser à la charge de la Sa l'Abeille et la'Snc du [Adresse 9] .

PAR CES MOTIFS