TJ 93008, 11 juin 2025, RG 25/03469

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE MONTREUIL
[Adresse 6]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/03469 - N° Portalis DB3S-W-B7J-24JY

Minute : 25/309

S.C.I. YLT INVEST

C/

Madame [X] [W]
Monsieur [V] [T]
Monsieur [Z] [T]

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :
S.C.I. YLT INVEST

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :
Madame [X] [W]

Le

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
JUGEMENT
du 11 juin 2025

Jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 11 juin 2025 ;

Par Madame Laurence HAIAT, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 8 avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Laurence HAIAT, vice-présidente au tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier placé audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. YLT INVEST
sise [Adresse 2]
représentée par son gérant [Y] [S]

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [X] [W]
demeurant [Adresse 4]
comparante en personne

Monsieur [T] [V]
[Adresse 3]
non comparant ni représenté

Monsieur [T] [Z]
[Adresse 5]
non comparant ni représenté

D'AUTRE PART

FAITS ET PROCEDURE

Selon acte sous seing privé en date du 18 janvier 2019, la SCI YLT INVEST a donné en location à Madame [X] [W] et Monsieur [V] [T] un logement situé [Adresse 3], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer et provision pour charges de 1.550 euros.

Par acte de cautionnement en date du 10 janvier 2019, Monsieur [Z] [T] s'est porté caution de Monsieur [V] [T], pour l'exécution du bail.

Par courrier remis en mains propres en date du 18 mars 2023, la SCI YLT INVEST a donné congé à Madame [X] [W] et Monsieur [V] [T] pour motif légitime et sérieux à effet au terme du contrat soit le 18 janvier 2025.

Par acte d'huissier en date du 10 mars 2025, la SCI YLT INVEST a fait assigner Madame [X] [W] et Monsieur [V] [T] devant le Tribunal de proximité de MONTREUIL aux fins de voir :

constater la validité du congé,
ordonner l’expulsion de Madame [X] [W] et Monsieur [V] [T] et de leurs biens ainsi que tous occupants de leurs chef, et au besoin avec le concours de la force publique, et d'un serrurier,
condamner Madame [X] [W], Monsieur [V] [T], et Monsieur [Z] [T], à payer à la SCI YLT INVEST une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter de la date de résiliation du bail, et ce, jusqu'à complète libération des lieux, celles ci constituant une dette ménagère, dès lors qu'elles ont pour objet l'entretien du ménage ou l'éducation des enfants,
- condamner Madame [X] [W], Monsieur [V] [T], et Monsieur [Z] [T] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile et aux dépens de l'instance ,
prononcer l'exécution provisoire de la décision à venir.

L'assignation a été dénoncée à la caution, Monsieur [Z] [T], par acte de commissaire de justice, en date du 17 mars 2025.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 8 avril 2025.

A l'audience, la SCI YLT INVEST représentée par son conseil maintient ses demandes et explique que Madame [W] n'occupe plus les lieux depuis le mois de février 2025.

Madame [X] [W], comparant en personne, explique qu'il y avait des erreurs dans le bail qui ont été régularisées. Aucune demande n'est formalisée.

Monsieur [V] [T] et Monsieur [Z] [T], cités à étude, n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter par mandat spécial.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2025.
MOTIFS

Sur la validité du congé :

Selon l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989,

Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
(...)
Le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
(...)
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. »
Il est de jurisprudence constante que si le motif réel et sérieux doit s'apprécier au moment de la délivrance du congé, peuvent être pris en compte des éléments postérieurs afin de contrôler son caractère réel et sérieux.
En l’espèce, la SCI YLT INVEST a donné à Madame [X] [W] et Monsieur [V] [T] par courrier remis en mains propres le 18 mars 2023, pour le 18 janvier 2025, date d’expiration du contrat de bail.

Si ce congé a été délivré de manière très prématurée, la fin du bail étant le 18 janvier 2025, il sera considéré sur la forme comme respectant le délai de six mois prescrit par la loi du 6 juillet 1989.

Ce congé mentionne comme motif réel et sérieux de nombreux dysfonctionnements de paiement du loyer, lesquels se seraient aggravés.

Or, la SCI YLT INVEST ne verse aucune pièce concernant ces loyers impayés ou retards de loyers. Aucun décompte n'est versé aux débats. Au contraire, des quittances de loyers et d'indemnités d'occupation sont versées aux débats, démontrant ainsi que le loyer est réglé.

Par ailleurs, il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [V] [T] a porté plainte, le 20 décembre 2023, pour violation de domicile, dénonçant des menaces de son propriétaire, Monsieur [Y] [U], de venir vider la maison et mettre ses affaires dehors.

Ainsi, la SCI YLT INSVEST ne justifie d'aucun motif légitime et sérieux, et le congé adressé aux défendeurs le 18 mars 2023 sera déclaré nul.

Dès lors, la SCI YLT INVEST sera déboutée de l'intégralité de ses demandes, fondées sur ce congé nul.

Sur les demandes accessoires

La SCI YLT INVEST, succombant à l'instance, supportera la charge des dépens de la procédure et sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La nature de l’affaire justifie de ne pas écarter l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS,