TJ 93008, 22 mai 2025, RG 24/05650

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 11]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/05650
N° Portalis DB3S-W-B7I-ZQIX

Minute : 607/25

Société SEQENS SA D’HLM
Représentant : Me Antoine BENOIT-GUYOD,
avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 35

C/

Monsieur [M] [S]
Représentant : Maître Asma FRIGUI, avocat au
barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 121

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
ME FRIGUI
Copie, dossier, délivrés à :
ME BENOIT-GUYOD
Le 06 Juin 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 22 Mai 2025 ;

par Monsieur Jean-Luc PAULET, en qualité de Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, Greffier ;

Après débats à l'audience publique du 24 Mars 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Jean-Luc PAULET, Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, Greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société SEQENS SA D’HLM, dont le siège social est [Adresse 10] - [Localité 6]
Représentée par Maître Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au Barreau de Paris

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [S], demeurant [Adresse 5] - [Localité 8]
Comparant en personne, assisté de Maître Asma FRIGUI, Avocat au Barreau de Seine-Saint-Denis

D'AUTRE PART

Le 29 mai 2024 la société d'HLM SEQENS a fait assigner [M] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal.

Elle exposait dans la citation qu'elle lui a donné à bail le 22 janvier 2021 d'une part des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 5] à [Localité 12], d'autre part un emplacement de stationnement situé à la même adresse ; qu'il lui est redevable de divers loyers et charges, et ne s'est pas acquitté dans le délai imparti de deux mois de la somme de 1.028,95 euros objet du commandement de payer, visant la clause résolutoire contractuelle, qui lui a été délivré le 29 novembre 2023.

Elle demandait dans ces conditions au juge des contentieux de la protection :

- de le condamner à lui régler le montant des loyers et charges échus au 21 mai 2024, soit la somme de 1.736,48 euros, outre intérêts au taux légal ;

- de constater la résiliation du contrat de bail ;

- de l'autoriser par conséquent à faire expulser [M] [S], ainsi que tous occupants de son chef ;

- de dire que jusqu'à la libération des lieux il lui serait redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer (charges en sus).

Elle sollicitait par ailleurs la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

À l'audience la société d'HLM SEQENS a rappelé qu'elle avait, " à l'audience du 30 septembre 2024 souhaiter se désister de l'instance, la dette locative ayant été soldée ", mais que [M] [S] " a refusé ce désistement et formé des demandes reconventionnelles ".

Et de fait [M] [S] a fait valoir aux termes des conclusions qu'il a fait viser :

- qu'il a subi le 7 novembre 2021 un dégât des eaux qui a " commenc(é) dans le salon, puis la chambre, jusqu'à atteindre toutes les pièces ", sinistre que l'expert mandaté par son assureur a, le 29 février 2024, attribué à une " fuite sur la canalisation privative non accessible sous (le) bac à douche (de) l'appartement du locataire du 5ème étage " ;

- qu'aux termes d'un rapport d'enquête daté du 30 avril 2024 le service communal hygiène santé a :

- considéré que le logement " présente des risques pour la santé et la sécurité des occupants du fait de la présence d'un risque de survenue ou d'aggravation de pathologies, notamment maladies pulmonaires et allergies, par la présence d'humidité, de moisissures et de champignons du fait de l'étendue des surfaces humides et moisies, favorisée par de l'infiltration d'eau provenant des étages supérieurs " ;

- proposé au maire, eu égard à la " situation d'insalubrité " du logement, d'enjoindre au propriétaire, et ce dans le mois, de " rechercher les causes de fuites d'infiltrations et y remédier de façon efficace et durable ", " d'enlever les moisissures, ainsi que les champignons ", et de " procéder à la réfection des revêtements dégradés " ;

- que la bailleresse n'a cependant rien fait de tel, en dépit des obligations que met à sa charge l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, ce qui l'a amené à cesser de régler son loyer, avant de solder sa dette avant la date de l'audience ;

- que ne pouvant utiliser sa chambre, il est " contraint de dormir dans son canapé depuis trois ans ".
Il a dans ces conditions demandé à la juridiction :

- d'enjoindre à la société d'HLM SEQENS, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, de " se conformer aux préconisations de l'inspecteur de la salubrité " ;

- de l'autoriser par ailleurs :

- " à procéder à la liquidation des astreintes ordonnées " ;

- à suspendre le paiement du loyer jusqu'à la remise en état des lieux loués.

Il a par ailleurs sollicité la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts et celle de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

La société d'HLM SEQENS a répliqué pour faire valoir aux termes des conclusions qu'elle a fait viser :

- qu'elle a, " la livraison de l'immeuble datant de 2017 ", " déclaré le sinistre à son assureur dommages-ouvrages qui a refusé sa garantie " ;

- que " les bacs à douche (ayant) été changés en août 2024 et une trappe de visite aménagée ", et ce " à ses frais ", " il a été remédié de manière durable à cette origine des fuites " ;

- que " si d'autres causes devaient être recherchées, elles devraient l'être dans le cadre d'une expertise dommages ouvrages faisant intervenir plusieurs participants à la construction de l'immeuble sous la direction de l'assureur ", ne pouvant mener seule " de sa propre autorité " les " investigations, y compris destructrices, (qui) pourraient être nécessaires " " sans prendre le risque de perdre la garantie de son assureur " ;

- que [M] [S] ayant accepté l'indemnité de 2.378,50 euros que lui a offerte son assureur, il lui est " loisible de faire réaliser (les) travaux depuis août 2024 sous réserve que les murs soient sec " ;

- qu'elle a cependant, " afin de mettre un terme à cette situation, décidé de faire procéder à une remise en état des lieux bien plus importante ", comme il résulte du devis de 4.543,75 euros qu'elle a fait établir, ces travaux devant " être exécutés en janvier 2025 " ;

- qu'il y aurait lieu, si " par impossible " une " astreinte sur une quelconque obligation " était prononcée, de dire qu'elle ne pourrait courir que deux mois après la signification de la décision ;

- que le logement étant habitable, le montant du loyer ne saurait être réduit de plus de 20 % ;

- que dans ces conditions [M] [S] ne peut prétendre à une indemnisation supérieure à 2.448 euros, soit 340 euros x 20 % x 39 mois.

Elle a dans ces conditions demandé à la juridiction :

- de débouter [M] [S] de ses prétentions ;

- à titre subsidiaire :

- de " limiter la suspension du loyer à 20 % de son montant en principal, et juger qu'elle ne prendra effet que passé le délai de deux mois (à compter) de la signification du jugement " ;

- de " limiter l'indemnisation des préjudices subis par [M] [S] à la somme de 2.448 euros ".
Elle a par ailleurs sollicité la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Cela dit [M] [S] a à la barre, à l'encontre de ses conclusions, déclaré en définitive ne maintenir que sa demande en dommages-intérêts et celle fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile, les travaux de remise en état ayant été effectués entre-temps, au mois de janvier 2025, en faisant valoir :

- que l'indemnité qu'il a perçue de son assureur ne couvre pas tout le préjudice matériel qu'il a subi ;

- qu'il n'a pas pu utiliser sa chambre pendant 4 ans.

SUR CE :

La société d'HLM SEQENS se désiste de sa demande en paiement des loyers et charges et de sa demande d'expulsion. Il lui en sera donné acte.

[M] [S] ne maintient pour sa part que sa demande en dommages-intérêts et celle fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile. Il lui en sera également donné acte.

Il ne justifie pas avoir subi un préjudice matériel autre que celui dont son assureur l'a indemnisé. Il sera par conséquent débouté de ce chef de demande.

Il ne justifie pas davantage avoir subi un préjudice de jouissance supérieur à celui qu'offre d'indemniser la bailleresse, soit de 2.448 euros, soit encore 340 euros x 20 % x 39 mois. C'est par conséquent cette somme qui lui sera allouée à titre de dommages-intérêts.

Cela dit il serait inéquitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles qu'il a été contraint d'exposer en justice tant pour se défendre que pour faire valoir son droit à indemnisation. Il lui sera alloué la somme de 1.000 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS :