TJ 93008, 18 juin 2025, RG 25/01419

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 25/01419 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2U23

Minute :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA VILLE DE [Localité 1]
Représentant : Me Sandrine LEPAGE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 221

C/

Monsieur [F] [J]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me LEPAGE

Copie délivrée à :
M. [J]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 18 juin 2025 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 07 avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA VILLE DE [Localité 1], ayant son siège social [Adresse 1]

représentée par Me Sandrine LEPAGE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [J], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 17 novembre 2023, l'établissement public Office Public de l'Habitat de la ville de [Localité 1] a donné à bail à M. [F] [J] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 1] [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 455,98 euros, outre une provision mensuelle sur charges et un dépôt de garantie d'un montant de 455 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le 26 avril 2024, l'établissement public Office Public de l'Habitat de la ville de [Localité 1] a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 2 104,81 euros visant la clause résolutoire.

Il a ensuite fait assigner M. [F] [J] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 6 janvier 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

L'affaire a été appelée à l'audience du 7 avril 2025.

A cette date, l'établissement public Office Public de l'Habitat de la ville de [Localité 1], représentée, se réfère à son assignation. Elle demande :
- la constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation ;
- l'expulsion de M. [F] [J] ;
- le transport et la séquestration des meubles ;
- la capitalisation des intérêts ;
- et la condamnation de M. [F] [J] :
- au paiement de la somme actualisée de 7 565,68 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation,
- au paiement d'une somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles
- et aux dépens, comprenant le coût du commandement et de l'assignation.

Il expose, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que le locataire ne s'est pas acquitté des loyers dus. Il précise ne pas avoir reçu de règlement depuis plusieurs mois. Il ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement.

M. [F] [J] comparaît. Il explique avoir rencontré des difficultés pour renouveler son titre de séjour et avoir ainsi perdu son emploi. Il indique avoir obtenu un nouveau titre de séjour au mois de février 2025. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 130 euros par mois en règlement de l'arriéré.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur la demande de résiliation du bail

A - Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 6 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 7 avril 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l'établissement public Office Public de l'Habitat de la ville de [Localité 1] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie postale le 31 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 6 janvier 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

B - Sur le bien fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 17 novembre 2023 contient une clause résolutoire en son article 5.e qui stipule que le contrat sera résilié à l'issue d'un délai de deux mois après la délivrance d'un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 avril 2024, pour la somme en principal de 2 104,81 euros, laissant un délai de six semaines pour régler la somme due. Conformément aux dispositions de l'article 2 du code civil, la clause résolutoire du contrat précité ne peut être acquise qu'à l'issue du délai de deux mois prévu au contrat de bail.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 27 juin 2024.

II - Sur la demande de condamnation en paiement

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [F] [J] reste lui devoir la somme de 7 565,68 euros à la date du 3 avril 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse.

M. [F] [J] sera donc condamné au paiement de cette somme de 7 565,68 euros. Des règlements étant intervenus depuis la délivrance du commandement, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

III - Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L'article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, M. [F] [J] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l'expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

En revanche, si le locataire ne respecte pas pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance éventuelle de la force publique ou d'un serrurier.

En outre, dans l'hypothèse où le défendeur ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, à compter du 1er avril 2025 jusqu'à son départ définitif des lieux. Au jour de l'audience, les montants du loyer et des charges s'élèvent à 677,92 euros.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

IV- Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande, d'ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

V - Sur les mesures de fin de jugement

M. [F] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de l'établissement public Office Public de l'Habitat de la ville de [Localité 1] les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,