TJ 93008, 18 juin 2025, RG 25/01386

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 1]
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[Localité 1]

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Télécopie : [XXXXXXXX02]
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REFERENCES : N° RG 25/01386 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2UX2

Minute :

Monsieur [H] [R]
Représentant : Me Abdou DJAE, avocat au barreau de MEAUX

C/

S.C.I. NAMIR

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me DJAE

Copie délivrée à :
SCI Namir

Le 18 juin 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 18 juin 2025 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 07 avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [H] [R], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Abdou DJAE, avocat au barreau de MEAUX

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

S.C.I. NAMIR, ayant son siège social [Adresse 2]

non comparante

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 1er septembre 2012, la société civile immobilière Namir a donné à bail à M. [H] [R] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 2] (93), pour un loyer mensuel de 975 euros, outre une provision mensuelle sur charges et un dépôt de garantie d'un montant de 975 euros.

M. [H] [R] a ensuite fait assigner la société civile immobilière Namir devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 6 janvier 2025 pour obtenir la réparation de son préjudice et la réalisation de travaux.

L'affaire a été appelée à l'audience du 7 avril 2025.

A cette date, M. [H] [R], représenté, se réfère à son assignation. Il demande :
- la constatation de l'indécence du logement ;
- à titre principal, la condamnation du bailleur :
- à lui payer la somme de 18 504 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;
- à lui payer la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice de santé ;
- à lui payer la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral ;
- à réaliser les travaux suivants, sous astreinte de 20 euros par jour de retard : mettre en sécurité les installations électriques, rechercher les causes d'humidité et y remédier de manière efficace et durable, lutter efficacement et durablement contre les moisissures et les champignons, mettre en place un système de ventilation efficace, mettre en place une installation permettant un chauffage normal, rechercher les causes de fuites d'eau et y remédier de façon efficace et durable, mettre en place une fenêtre ou une baie vitrée au sous-sol permettant une luminosité suffisante, mettre en place un garde-corps sécurisant la chambre ;
- à titre subsidiaire, une expertise ;
- et en tout état de cause, la condamnation du bailleur à payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et aux dépens.

M. [R] fait valoir, sur le fondement de l'article 6 de la loi du 9 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002, que le logement qu'il loue est affecté de désordres, qu'il en a informé son bailleur dès le début de la location et qu'il a signalé sa situation auprès de la Caisse d'allocations familiales au mois de septembre 2022. Il ajoute avoir procédé à des travaux à ses frais. Il considère son logement comme indécent. Il soutient que son trouble de jouissance doit être évalué à la moitié du montant du loyer pendant 36 mois et qu'il a subi un préjudice de santé, ses enfants souffrant de maladies respiratoires. Il souligne qu'à une époque, le courrier envoyé à l'adresse indiqué arrivait à son bailleur.

Citée par procès-verbal de recherches infructueuses à l'adresse de son siège social et de son établissement principal, conformément aux dispositions des articles 659 et 690 du code de procédure civile, la société civile immobilière Namir ne comparaît pas.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur la demande de réalisation de travaux

L'article 6 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Le bailleur est en outre obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Le caractère décent du logement s'apprécie au regard des critères définis par l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Par ailleurs et en application de l'article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'État dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Ce décret prévoit en outre que le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :
1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;
2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;
3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;
6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
Dans les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, les dispositions relatives à l'alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.

En l'espèce, il résulte du diagnostic établi par Citémétrie le 12 octobre 2022 à la demande de la Caisse d'allocations familiales de la Seine-Saint-Denis que : la chambre située en sous-sol est dépourvue d'ouverture suffisante ; la fenêtre de la salle de bain est mal fixée ; le logement ne dispose que d'un seul radiateur électrique fixe situé dans la pièce principale ; il n'y a pas d'entrée d'air dans le salon et une seule entrée d'air dans la cuisine ; l'humidité et la condensation sont élevées en raison d'une mauvaise étanchéité, d'une insuffisance de chauffage et d'une ventilation défectueuse ; des moisissures sont présentes ; il existe des fils apparents. Le courrier adressé au bailleur par le préfet de la Seine-Saint-Denis fait état d'une visite réalisée le 25 janvier 2023 lors de laquelle il a été constaté que le logement présente un fort taux d'humidité, que le système de ventilation est insuffisant ou absent, que le système de chauffage fixe est insuffisant, qu'il a été relevé la présence de moisissures, que des revêtements sont dégradés, que le garde-corps de l'escalier n'est pas suffisamment solide, que l'installation électrique est dangereuse et qu'il existe des infiltrations ou fuites d'eau provenant de la plomberie de la salle d'eau. Il est également relevé l'existence de pièces exiguës, sans ouverture et éclairement suffisants. Enfin, il résulte de l'arrêté préfectoral du 20 juin 2024 pris par le préfet de la Seine-Saint-Denis que le sous-sol et les combles ont été déclarés impropres à l'habitation et que le bailleur est tenu de faire cesser la mise à disposition des locaux situés au sous-sol et sous les combles et reloger les occupants, mettre en sécurité l'installation électrique, rechercher les causes d'humidité et de fuites d'eau et y remédier, lutter efficacement et durablement contre les moisissures et champignons, mettre en place un système de ventilation efficace, assurer un moyen de chauffage fixe adapté aux caractéristiques du logement, procéder à la réfection des revêtements dégradés et de supprimer le risque de chute dans l'escalier en installant un dispositif adapté de prévention de chute. Les photographies produites aux débats attestent également de la présence de moisissures.

De l'ensemble de ces éléments, il ressort que le logement loué ne dispose pas d'un dispositif de retenue des personnes adapté dans l'escalier, que ses revêtements sont dégradés et présentent des moisissures et champignons, que l'installation électrique n'est pas conforme aux normes de sécurité, que des fuites d'eau affectent les lieux, que les ouvrants ne sont pas suffisamment étanches, que le système de ventilation n'est pas adapté et qu'une pièce principale ne dispose pas d'un éclairement suffisant et d'un ouvrant. Le logement présente donc des risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et n'est pas en bon état d'usage, de réparation et d'entretien.

En conséquence, le caractère indécent du logement sera constaté et le bailleur sera condamné à procéder aux travaux suivants :
- mise aux normes de l'installation électrique,
- recherche des causes d'humidité et suppression de celles-ci, notamment en réparant les fuites d'eau et en installant un système de ventilation permettant un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements,
- suppression durable des champignons et moisissures présents sur les revêtements,
- installation d'un système permettant un chauffage normal,
- et installation d'un garde-corps solide sécurisant la chambre.

Afin de permettre au bailleur de réaliser l'ensemble des travaux nécessaires tout en garantissant le caractère contraignant de la présente condamnation, il convient de prévoir que ces derniers devront être réalisés dans un délai de six mois suivant la signification du présent jugement et sous astreinte de 50 euros par jour de retard.

Il n'y a en revanche pas lieu de condamner le bailleur à installer un ouvrant dans la chambre du sous-sol dès lors que cette pièce se situe au sous-sol et que cet espace est impropre à l'habitation.

II - Sur la demande de réparation des préjudices

En application de l'article 1217 du code civil, la partie à un contrat synallagmatique, envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté peut, en plus de l'exécution forcée de la convention, demander réparation des conséquences de l'inexécution. L'obligation du bailleur d'assurer au preneur la jouissance paisible du logement est une obligation de résultat qui engage sa responsabilité, sauf à démontrer que le trouble empêchant une jouissance paisible trouve son origine dans un cas de force majeure ou une faute du preneur.

En l'espèce, le caractère indécent du logement et les désordres précédemment décrits causent au locataire un trouble de jouissance qui doit être évalué à la moitié du montant du loyer pendant 36 mois, soit la somme de 18 504 euros (1 028 € / 2 x 36 mois).

Il résulte par ailleurs des pièces produites aux débats que les enfants de M. [R] présentent des pathologies respiratoires qui sont en lien avec leurs conditions de logement. Cependant, M. [H] [R] n'ayant subi lui-même aucun dommage corporel, sa demande de réparation du préjudice de santé sera rejetée à défaut de caractère direct du préjudice. En revanche, les pathologies présentées par ses enfants sont à l'origine d'un préjudice moral qui doit être évalué à la somme de 2 000 euros.

III - Sur les mesures de fin de jugement

La société civile immobilière Namir, partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir M. [H] [R], la société civile immobilière Namir sera condamnée à payer à Maître Abdou Daje une somme de 1 134 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et ce, conformément aux dispositions de l'article 37 de la loi numéro 91-647 du 10 juillet 1991.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,