TJ 93008, 16 juin 2025, RG 25/00888

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/00888 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2SIX

Minute : 25/727

S.A. BATIGERE HABITAT
Représentant : Me SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

C/

Monsieur [U] [G]

Exécutoire délivrée le :
à :
- la SELARL PAUTONNIER

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

- Mr [G] [U]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 16 Juin 2025;

par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l'audience publique du 31 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. BATIGERE HABITAT
demeurant [Adresse 3] - [Localité 4]

représentée par la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [G]
demeurant [Adresse 2] - [Localité 7]

comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 décembre 2011, la SA d'HLM BATIGERE ILE-DE-FRANCE a donné à bail à Monsieur [U] [G] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 422,83 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 174.35 euros, soit un total mensuel de 597.18 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2024, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT a fait signifier à Monsieur [U] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4497,64 euros en principal, au titre des loyers impayés. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 14 octobre reçue le 21 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT a fait assigner Monsieur [U] [G] aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, autoriser à disposer des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [U] [G] au paiement de la somme de 6829,24 euros au titre de la dette locative arrêtée au 17 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer pour la somme de 4497,64 euros et de la présente assignation pour le surplus,le condamner au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,le condamner au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,ordonner l’exécution provisoire du jugement.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 27 janvier 2025.

À l'audience du 31 mars 2025, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6671,46 euros arrêtée au 14 mars 2025, loyer du mois de février inclus, hors frais. Elle n’est pas opposée à la demande de délais de paiement.

La SA d'HLM BATIGERE HABITAT soutient que Monsieur [U] [G] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai fixé après la délivrance du commandement de payer du 17 octobre 2024, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

À l'audience, Monsieur [U] [G], représenté, reconnait être redevable des loyers et charges. il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 80 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il indique que ses revenus s’élèvent actuellement à 900 euros par mois, comme fonctionnaire territoriale en disponibilité d’office pour raisons de santé à la suite d’un congé longue maladie, ainsi que la prime d’activité de 264 euros. Il précise qu’il a un enfant à charge en garde alternée. Il indique qu’il perçoit l’allocation d’aide personnalisée (APL) au logement depuis fin janvier 2025 et qu’une demande de prêt fond solidarité logement (FSL) a été faite.

L'affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 27 janvier 2025 en vue d'une audience prévue le 31 mars 2025, soit plus de six semaines après.

D'autre part, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 janvier 2025.

En conséquence, les demandes de la SA d'HLM BATIGERE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 30 décembre 2011, du commandement de payer délivré le 17 octobre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 14 mars 2025 que la SA d'HLM BATIGERE HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 157,78 euros et 182,65 euros, soit la somme de 340,43 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [U] [G] à payer à la SA d'HLM BATIGERE HABITAT la somme de 6671,46 euros, au titre des sommes dues au 14 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 octobre 2024 sur la somme de 3014,18 euros, de l’assignation du 23 janvier 2025 sur la somme de 2423,82 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 17 octobre 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 17 décembre à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 30 décembre 2011 à compter du 18 décembre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [U] [G], justifie de sa situation personnelle et financière. Au regard des éléments signalés il est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [U] [G] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Il convient donc d'accorder à Monsieur [U] [G] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, si bien que l’expulsion de Monsieur [U] [G] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [U] [G] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [U] [G] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM BATIGERE HABITAT les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [U] [G] à payer à la SA d'HLM BATIGERE HABITAT la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS