TJ 93008, 11 juin 2025, RG 25/00875

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE MONTREUIL
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REFERENCES : N° RG 25/00875 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2SGA

Minute : 25/302

S.C.I. PARIS MONTREUIL
Représentant : Me Cécile LEMAISTRE-BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS

C/

Monsieur [W] [G]

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :
Me Cécile LEMAISTRE-BONNEMAY

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

Le

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
JUGEMENT
du 11 juin 2025

Jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 11 juin 2025 ;

Par Madame Laurence HAIAT, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 8 avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Laurence HAIAT, vice-présidente au tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier placé audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. PARIS MONTREUIL,
domiciliée : chez Société HKA FINANCES, [Adresse 3]
représentée par Me Cécile LEMAISTRE-BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [G]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 23 janvier 2015, la SCI PARIS MONTREUIL a donné à bail à Monsieur [W] [G] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 2].

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI PARIS MONTREUIL a fait signifier par acte d'huissier en date du 18 octobre 2024, un commandement de payer la somme de 6.069,84 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif du 1er octobre 2024, et visant les clauses résolutoires contractuelles.

Par acte d'huissier en date du 15 janvier 2025, la SCI PARIS MONTREUIL a fait assigner Monsieur [W] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
constater l'acquisition de la clause résolutoire,
subsidiairement, prononcer la résiliation du bail,
en conséquence, ordonner l'expulsion de Monsieur [W] [G] de tous occupants de son chef du local situé [Adresse 2],
condamner Monsieur [W] [G] en la somme de 7.034,82 montant des loyers impayés arrêtés au mois de janvier 2025 inclus,
condamner Monsieur [W] [G] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré de 10% et des charges locatives récupérables et taxes qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, sera due à compter de l'acquisition de la clause résolutoire jusqu'à la libération effective des lieux,
condamner Monsieur [W] [G] au paiement de 1.000 euros de dommages et intérêts,
condamner Monsieur [W] [G] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner Monsieur [W] [G] en tous les dépens, y compris les frais de commandement.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 8 avril 2025.

A cette audience, la SCI PARIS MONTREUIL, régulièrement représentée, a maintenu les termes de son assignation et sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé la dette locative à la somme de 9.040,20 euros, échéance du mois d'avril 2025 comprise, selon le décompte en date du 7 avril 2025.

Monsieur [W] [G], régulièrement assigné à étude, ne comparait pas et n'est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 11 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 16 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 8 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI PARIS MONTREUIL justifie avoir saisi la CCAPEX le 21 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 15 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

En l'espèce, le bail conclu le 23 janvier 2015 contient une clause résolutoire mentionnant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 octobre 2024, pour la somme en principal de 6.069,84 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 18 décembre 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 23 janvier 2015 à compter du 19 décembre 2024.

Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Monsieur [W] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [W] [G] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la SCI PARIS MONTREUIL produit un décompte démontrant que Monsieur [W] [G] lui doit la somme de 9.040,20 euros, échéance du mois d'avril 2025 incluse, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés en date du 7 avril 2025 et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

Monsieur [W] [G] sera donc condamné au paiement de la somme de 9.040,20 euros.

Monsieur [W] [G] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement, à compter du 7 avril 2025, jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dans sa version issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable en l'espèce, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
En l'espèce, le demandeur ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de sa créance. Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI PARIS MONTREUIL les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS