TJ 93008, 19 juin 2025, RG 23/06088

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT DU 19 JUIN 2025

Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 23/06088 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XVZJ
N° de MINUTE : 25/898

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 1] - [Adresse 1] et [Adresse 2]
pris en la personne de son syndic, la société N&H IMMOBILIER
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Fabrice NICOLAÏ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1991

C/

DEFENDEURS

Monsieur [T] [J]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représenté par Me Jean Rigobert TSIKA-KAYA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 128

Madame [N] [F] épouse [J]
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentée par Me Jean Rigobert TSIKA-KAYA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 128

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 16 janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [T] [J] et Mme [N] [J] sont propriétaires indivis des lots n°02, 64 et 128 au sein de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 1].

Par actes de commissaire de justice du 21 juin 2023, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 1] - [Adresse 1] et [Adresse 2] a assigné M. [T] [J] et Mme [N] [F] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY en paiement de charges de copropriété.

Par dernières conclusions d’actualisation notifiées par le RPVA le 14 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 1] - [Adresse 1] et [Adresse 2] demande au Tribunal judiciaire de BOBIGNY de :
- condamner solidairement M. et Mme [J] au paiement de la somme en principal de 10 806,41 euros, au titre des charges arrêtées au 1er trimestre 2025, avec intérêt légal à compter du 14 janvier 2019, date à laquelle une lettre de mise en demeure lui a été adressée au titre de charges de copropriété et de travaux ;
- condamner M. et Mme [J] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de dommages et intérêts ;
- condamner M. et Mme [J] au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais exposés pour recouvrer la créance.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 18 décembre 2023, M. [T] [J] et Mme  [E] [F] épouse [J] demandent au Tribunal de :
- accorder des délais de paiement à M. et Mme [J] pour s'acquitter de leur dette liée aux charges de copropriété à raison d'un versement d'un montant 300 euros mensuels pendant 24 mois, en sus des charges courantes ;
- débouter le Syndicat de copropriété de sa demande des dommages et intérêts ;
- réserver les dépens.

Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige aux conclusions susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 30 avril 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 10 octobre 2024 qui a été reportée au 23 janvier 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025 par mise à disposition au greffe et le délibéré a été prorogé au 15 mai 2025 en raison d’une surcharge de travail du Tribunal puis au 19 juin 2025 en raison de l’indisponibilité du Tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels le syndic procède dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Conformément à l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 1] - [Adresse 1] et [Adresse 2] produit aux débats notamment :
- une matrice cadastrale mentionnant une mise à jour en 2021 ;
- un décompte daté du 13 janvier 2025 portant sur la période du 1er juin 2014 au 1er janvier 2025 ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 25 avril 2013, 29 avril 2017, 18 mai 2015, 18 mai 2016, 26 avril 2017, 24 avril 2018, 16 avril 2019, 22 janvier 2021, 12 juillet 2021, 18 mai 2022 et 06 avril 2023 ayant approuvé les comptes et les budgets prévisionnels ainsi que des attestations attestant de l’absence de recours exercé contre ces assemblées ;
- le règlement de copropriété qui comporte une clause de solidarité entre indivisaires ;
- les appels de fonds et de répartition de charges.

M. [T] [J] et Mme [N] [J] ne contestent pas la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 1] - [Adresse 1] et [Adresse 2] au titre des charges de copropriété.

Il y a lieu de déduire du décompte daté du 13 janvier 2025 couvrant la période du 1er juillet 2014 au 1er janvier 2025 1er appel provisionnel 2025 inclus (pièce demandeur n°21) :
- le solde antérieur d’un montant de 34,35 euros, qui n’est pas justifié ;
- les frais de mise en demeure, de mise en contentieux et d’honoraires d’avocats pour la somme totale de 5 224,95 euros, qui relèvent soit de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 soit des dépens.

M. [T] [J] et Mme [N] [J] sont donc débiteurs de la somme totale de 5 547,11 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er juillet 2014 au 1er janvier 2025, arrêtées au 13 janvier 2025 1er appel provisionnel 2025 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement M. [T] [J] et Mme [N] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 1] - [Adresse 1] et [Adresse 2] la somme de 5 547,11 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er juillet 2014 au 1er janvier 2025, arrêtées au 13 janvier 2025 1er appel provisionnel 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance soit du 21 juin 2023.

Sur la demande de délai de M. [T] [J] et Mme [N] [J]

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [T] [J] et Mme [N] [J] ne versent aux débats aucune pièce justificative de leurs revenus et de leurs charges, à l’exception d’une quittance de loyer du 30 octobre 2023.

En conséquence, il y a lieu de débouter M. [T] [J] et Mme [N] [J] de leur demande de délai.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l'indemnisation pour retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire qu'en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 1] - [Adresse 1] et [Adresse 2] ne rapporte pas la preuve de son préjudice distinct de l’absence de paiement des charges de copropriété en lien avec la mauvaise foi M. [T] [J] et Mme [N] [J].

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 1] - [Adresse 1] et [Adresse 2] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l'affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, M. [T] [J] et Mme [N] [J] ont la qualité de partie perdante et seront condamné à supporter les dépens.

Sur les frais irrépétibles

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et que dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et qu’il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, il y a lieu de condamner M. [T] [J] et Mme [N] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 1] - [Adresse 1] et [Adresse 2] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,