TJ 93008, 19 juin 2025, RG 23/00879

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 17]

JUGEMENT DU 19 JUIN 2025

Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 23/00879 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XF5D
N° de MINUTE : 25/876

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LA [Localité 20], 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, [Adresse 2] [Adresse 6] [Adresse 10],
représenté par la SELARL AJASSOCIES, administrateur judiciaire.
[Adresse 11]
[Localité 14]
représentée par Maître [M], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 001

Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale par décision n°2022/012814 du 25 avril 2022

C/

Monsieur [W] [T] [B]
[Adresse 1]
[Localité 15]
Non représenté

Madame [P] [T] [B]
[Adresse 1]
[Localité 15]
Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 12 décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [W] [T] [B] et Mme [P] [T] [B], son épouse, sont propriétaires au sein de l’immeuble sis [Adresse 13] à [Localité 16] des lots n°885, n°1784 et n° 2626, acquis durant leur mariage en acquêt de la communauté.

Par jugement du 28 novembre 2018, le Tribunal judiciaire de BOBIGNY a :
- condamné M. [W] [T] [B] et Mme [P] [T] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence LA [Localité 20] 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, [Adresse 2] [Adresse 4] à [Localité 16] à proportion de leurs droits dans l’indivision et en l’absence de justification donnée par eux sur ce point, par moitié chacun, la somme de 15 950,30 euros au titre des charges de copropriété dues au 12 décembre 2017 avec intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2017 et 46 euros au titre des frais nécessaires ;
- condamné solidairement M. [W] [T] [B] et Mme [P] [T] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence LA [Localité 20] 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, [Adresse 2] [Adresse 5] [Localité 16] la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Par actes de commissaire de justice du 18 janvier 2023, le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [19] 1, [Adresse 12] SOUS [Adresse 18], ci-après désigné le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LA [Localité 20], a assigné M. [W] [T] [B] et Mme [P] [T] [B] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et demande au Tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
- condamner solidairement M. et Mme [T] [B] au paiement de la somme de 21 599,24 euros suivant décompte arrêté au 21 décembre 2022, avec intérêts de droit à compter du 14 mars 2022, date de la première mise en demeure et intérêts de droit pour le surplus à compter de l’assignation ;
- condamner solidairement M. et Mme [T] [B] au paiement au profit du la SELARL BLERIOT & Associés, ès qualité d’administrateur judiciaire du Syndicat des copropriétaires sus énoncé, de :
* 2 000 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu de son attitude ;
* 15 euros au titre de la mise en demeure ;
* 14 euros au titre de la demande de renseignements sommaires et urgents ;
* 17 euros au titre de la commande du titre de propriété.

M. [W] [T] [B] et Mme [P] [T] [B] n’ont pas constitué avocat.

Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige à l’assignation susvisée en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 31 mai 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 12 décembre 2024.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2025 par mise à disposition au greffe et le délibéré a été prorogé au 27 mars 2025 en raison d’une surcharge de travail du Tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire, M. [W] [T] [B] et Mme [P] [T] [B] ayant été assignés par actes de commissaire de justice du 18 janvier 2023 signifié à étude et n’ayant pas constitué avocat.

En application de l’article 472 du même code, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels le syndic procède dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Conformément à l’article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas d'indivision, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l'un d'entre eux ou par le syndic.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LA [Localité 20] justifie de la propriété de M. [W] [T] [B] et Mme [P] [T] [B] des lots n°885, n°1784 et n° 2626 au sein de l’immeuble sis [Adresse 13] à [Localité 16] en versant aux débats l’acte authentique du 28 janvier 2010 d’acquisition de ces lots, l’état des formalités délivré par les services de la publicité foncière en réponse à la demande datée du 30 septembre 2022 et la matrice cadastrale mise à jour en 2022.
Le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LA [Localité 20] justifie du quantum de sa créance en produisant aux débats :
- un décompte du compte copropriétaire arrêté au 21 décembre 2022 ;
- la décision de l’administrateur provisoire du 29 août 2019 ayant approuvé les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2018 ;
- la décision de l’administrateur provisoire du 26 octobre 2020 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 ;
- la décision de l’administrateur provisoire du 03 octobre 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2020 et les budgets prévisionnels des exercices du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 ;
- les appels de fonds datés du 1er janvier 2018 au 29 juin 2022.

Il y a lieu de prendre en compte les charges de copropriété postérieures au jugement rendu le 28 novembre 2018 par le Tribunal judiciaire de BOBIGNY qui a condamné M. [W] [T] [B] et Mme [P] [T] [B] à payer au [Adresse 21] à proportion de leurs droits dans l’indivision et en l’absence de justification donnée par eux sur ce point, par moitié chacun, la somme de 15 950,30 euros au titre des charges de copropriété dues au 12 décembre 2017, soit à compter du 1er janvier 2018 ainsi que cela résulte du décompte versé aux débats.

Il y a lieu de déduire des sommes réclamées les frais de mise en demeure et les honoraires d’avocat qui relèvent de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des dépens.

Dès lors, pour la période du 1er janvier 2018 au 21 décembre 2022 provision du 4ème trimestre 2022 inclus, M. [W] [T] [B] et Mme [P] [T] [B] sont débiteurs à l’égard du Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LA [Localité 20] de la somme totale de 19 350,50 euros.

En conséquence, M. [W] [T] [B] et Mme [P] [T] [B] seront condamnés solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LA [Localité 20] la somme totale de 19 350,50 euros arrêtée au 21 décembre 2022 au titre des charges de copropriété et travaux dus pour la période du 1er janvier 2018 au 21 décembre 2022 provision du 4ème trimestre 2022 inclus, avec intérêts à compter de l’assignation introductive d’instance.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LA [Localité 20] ne justifie pas des frais de mise en demeure, de renseignements sommaires urgents et de commande du titre de propriété qu’il allègue ni de leur caractère nécessaire pour le recouvrement des charges de copropriété.

En conséquence, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LA [Localité 20] de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l'indemnisation pour retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire qu'en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LA [Localité 20] ne rapporte pas la preuve de son préjudice distinct de l’absence de paiement des charges de copropriété en lien avec la mauvaise foi de M. [W] [T] [B] et Mme [P] [T] [B].

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LA [Localité 20] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l'affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, M. [W] [T] [B] et Mme [P] [T] [B] ont la qualité de partie perdante et seront condamnés aux dépens.
PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Condamne solidairement [W] [T] [B] et [P] [T] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LA [Localité 20] 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, [Adresse 8] [Adresse 6] [Adresse 9] la somme totale de 19 350,50 euros arrêtée au 21 décembre 2022 au titre des charges de copropriété et travaux dus pour la période du 1er janvier 2018 au 21 décembre 2022 appel de provision du 4ème trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance, soit du 18 janvier 2023 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LA [Localité 20] 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, 10, [Adresse 7] de sa demande au titre des frais visés par l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LA [Localité 20] 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, [Adresse 3] de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne [W] [T] [B] et [P] [T] [B] aux entiers dépens de l’instance.

Fait au Palais de Justice, le 19 juin 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE

S. HAFFOU G. HIRIART