TJ 93008, 18 juin 2025, RG 25/02698

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 1]
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[Localité 1]

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Télécopie : [XXXXXXXX02]
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REFERENCES : N° RG 25/02698 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2ZMZ

Minute :

Société ICF [Adresse 2]
Représentant : Me Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

C/

Madame [U] [H]
Représentant : Me Christian GUILLAUME-COMBECAVE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 1046
Monsieur [G] [H]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me EL YAAGOUBI

Copie délivrée à :
Me GUILLAUME COMBECAVE
M.[H]

Le 18 Juin 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 18 juin 2025 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 07 avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société ICF [Adresse 2] SA D’HLM, exerçant sous la dénomination “ICF HABITAT [Adresse 2]” SA D’HLM, venant aux droits de la SCI DU BOIS-PERRIER, ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par Me Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [U] [H], demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Christian GUILLAUME-COMBECAVE, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [G] [H], demeurant [Adresse 4]

non comparant

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 10 mars 2017, la société anonyme d'HLM ICF [Adresse 2] a donné à bail à Mme [U] [H] et M. [G] [H] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 348,49 euros, outre une provision mensuelle sur charges et un dépôt de garantie d'un montant de 348 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le 4 juin 2024, la société anonyme d'HLM ICF [Adresse 2] a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 1 535,14 euros visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Mme [U] [H] et M. [G] [H] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 29 janvier 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

L'affaire a été appelée à l'audience du 7 avril 2025.

A cette date, la société anonyme d'HLM ICF [Adresse 2], représentée, se réfère à son assignation. Elle demande :
- à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résiliation judiciaire ;
- l'expulsion de Mme [U] [H] et M. [G] [H] sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;
- le transport et la séquestration des meubles ;
- et la condamnation solidaire de Mme [U] [H] et M. [G] [H] :
- au paiement de la somme actualisée de 3 366,88 euros,
- au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au double des loyers mensuels majorés des charges et taxes afférentes,
- au paiement de la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts,
- au paiement d'une somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles
- et aux dépens, comprenant le coût du commandement.

Elle expose, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, que la locataire ne s'est pas acquittée des loyers dus. Elle ajoute ne pas avoir été informée du départ du logement de M. [H] et que le fils de la locataire adopte un comportement virulent. Elle ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement.

Mme [U] [H] comparaît, représentée. Elle reconnaît sa dette et explique vivre avec son fils de 36 ans. Elle indique avoir repris le paiement du loyer courant. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 90 euros par mois en règlement de l'arriéré.

M. [G] [H], cité par procès verbal de recherches infructueuses, ne comparaît pas.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2025.

Par note en délibéré autorisée reçue le 9 avril 2025, la société anonyme d'HLM ICF [Adresse 2] a fait parvenir au tribunal un décompte actualisé de la dette locative.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l'article 472 du code de procédure civile qu'au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I - Sur la demande de résiliation du bail

A - Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 2] par la voie électronique le 3 février 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 7 avril 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société anonyme d'HLM ICF [Adresse 2] justifie avoir saisi la Caisse d'allocations familiales par voie postale le 18 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 29 janvier 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

B - Sur le bien fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 10 mars 2017 contient une clause résolutoire en son article 9 qui stipule que le contrat sera résilié à l'issue d'un délai de deux mois après la délivrance d'un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 juin 2024, pour la somme en principal de 1 535,14 euros, laissant un délai de six semaines pour régler la somme due. Conformément aux dispositions de l'article 2 du code civil, la clause résolutoire du contrat précité ne peut être acquise qu'à l'issue du délai de deux mois prévu au contrat de bail.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 5 août 2024.

II -Sur la demande de condamnation en paiement

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [U] [H] et M. [G] [H] restent lui devoir, après soustraction des frais de non-réponse à l'enquête sociale du bailleur (7 × 7,62 €) dont ce dernier ne justifie pas, la somme de 3 313,54 euros à la date du 9 avril 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse.

Le bail conclu le 10 mars 2017 contient une clause de solidarité en son article 10.

Mme [U] [H] et M. [G] [H] seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de 3 313,54 euros.

III - Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ". L'article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, Mme [U] [H] et M. [G] [H] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l'expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

En revanche, si les locataires ne respectent pas pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance éventuelle de la force publique ou d'un serrurier.

En outre, dans l'hypothèse où les défendeurs ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, ils devront indemniser la propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à cette dernière un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, à compter du 1er avril 2025 jusqu'à leur départ définitif des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Mme [U] [H] et M. [G] [H] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

IV - Sur la demande de réparation du préjudice

Aux termes de l'article 1240 du code civil, " tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ".

En l'espèce, le demandeur ne rapporte la preuve d'aucun préjudice distinct de l'absence de paiement de l'arriéré locatif, déjà suffisamment réparé par la condamnation à le régler.

En conséquence, la demande sera rejetée.

V - Sur les mesures de fin de jugement

Mme [U] [H] et M. [G] [H], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société anonyme d'HLM ICF [Adresse 2] les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,