TJ 93008, 18 juin 2025, RG 25/01393

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
Immeuble [P] - Hall A
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/01393 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2UYS

Minute :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2]
Représentant : Me Amina KHALED TAMANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0160

C/

Monsieur [P] [F] [S]
Madame [J] [S]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me KHALED TAMANI

Copie délivrée à :
M. et Mme [S]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 18 juin 2025 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge du tribunal judiciaire assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 07 avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge du tribunal judiciaire, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société CABINET [F] [X], SAS ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par Me Amina KHALED TAMANI, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [F] [S], demeurant [Adresse 4]

Madame [J] [S], demeurant [Adresse 4]

non comparants

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

M. [P] [F] [S] et Mme [J] [S] sont propriétaires du lot n° 13 au sein de l'immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 2] (93).

Par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 2] (93), représenté par son Syndic, la société par actions simplifiée Cabinet Charles Baumann, a assigné M. [P] [F] [S] et Mme [J] [S] devant la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins d'obtenir le paiement des charges de copropriété.

L'affaire a été appelée à l'audience du 7 avril 2025.

A cette date, le syndicat des copropriétaires comparaît, représenté. Il reprend les termes de son assignation et demande la condamnation solidaire de M. [P] [F] [S] et Mme [J] [S] :
- à lui payer la somme de 845,79 euros au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2024 ;
- à lui payer la somme de 811,37 euros au titre des frais de recouvrement ;
- à lui payer la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- et aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Khaled Tamani.

Au soutien de ses demandes, le demandeur expose, sur le fondement des articles 10, 14-1, 19-2 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 36 du décret du 17 mars 1967 et 1103 et suivants du code civil, que M. [P] [F] [S] et Mme [J] [S] ne payent pas régulièrement leurs charges de copropriété, ce qui est constitutif d'une faute ayant causé un préjudice au syndicat en mettant en difficulté sa trésorerie.

Cités à l'étude du commissaire de justice, M. [P] [F] [S] et Mme [J] [S] ne comparaissent pas.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot. En vertu de l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

En l'espèce, il résulte de la matrice cadastrale que M. [P] [F] [S] et Mme [J] [S] est propriétaire du lot n° 13, au sein de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 2] (93). Ils sont, de ce fait, tenus au paiement de leur quote-part de charges de copropriété.

Il ressort des pièces produites aux débats que M. [P] [F] [S] et Mme [J] [S] se sont acquittés irrégulièrement des charges de copropriété depuis l'appel de charges du 1er juillet 2023.

Les défendeurs restent ainsi devoir la somme de 845,79 euros au 27 novembre 2024, appel de charge du 4ème trimestre 2023 inclus, déduction faite des frais exposés pour le recouvrement de la créance (811,37€) et dernier paiement d'un montant de 381,47 euros inclus.

Il n'est pas allégué de moyen au soutien du caractère solidaire de la dette.

M. [P] [F] [S] et Mme [J] [S] sera donc condamnés conjointement au paiement de cette somme de 845,79 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2024.

II - Sur la demande en paiement des frais de recouvrement

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Le 9 de l'annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit en outre que le coût des mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, de relance après mise en demeure, de conclusion d'un protocole d'accord, de constitution et mainlevée d'hypothèque, de dépôt de requête en injonction de payer et, en cas de diligences exceptionnelles, de constitution d'un dossier transmis à l'auxiliaire de justice ou de suivi du dossier transmis à l'avocat est imputable au seul copropriétaire concerné. Enfin, le contrat de syndic n'est pas opposable au copropriétaire.

En l'espèce, les frais dits de transmission avocat et de transmission huissier correspondent à des diligences qui font partie des missions habituelles d'un syndic. Par ailleurs, le requérant ne justifie pas du montant exposé au titre des frais de mise en demeure et de relance, évalués forfaitairement à 138 euros. Le défendeur sera condamné à ce titre à trois fois le coût d'une lettre recommandée avec accusé de réception, soit 18 euros. Le requérant justifie en outre avoir mis en demeure les débiteurs par acte de commissaire de justice, rendu nécessaire par leur refus de s'exécuter, de sorte qu'il convient les condamner à ce titre au paiement d'une somme de 93,37 euros.

Il n'est pas allégué de moyen au soutien du caractère solidaire de la dette.

M. [P] [F] [S] et Mme [J] [S] seront donc condamnés conjointement au paiement d'une somme de 111,37 euros au titre des frais exposés par le requérant pour recouvrer les sommes dues.

III - Sur la demande de réparation du préjudice

En application de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, le créancier ne rapporte pas la preuve de l'existence d'un préjudice distinct du simple retard dans le paiement d'une somme d'argent.

En conséquence, le demandeur sera débouté de sa demande en dommages et intérêts.

IV - Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, M. [P] [F] [S] et Mme [J] [S], partie perdante à l'instance en cours, supporteront la charge des dépens. Conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, il n'y pas lieu de prévoir le recouvrement direct des dépens, le ministère d'avocat n'étant pas obligatoire dans le cadre de la présente procédure.

L'article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En l'espèce, M. [P] [F] [S] et Mme [J] [S] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros au titre des dispositions précitées.

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,