TJ 93008, 18 juin 2025, RG 24/09682

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 1]
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REFERENCES : N° RG 24/09682 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2CVC

Minute :

Madame [X] [E]
Représentant : Me Philippe GEGLO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C649

C/

S.C.I. FONCIERE DI
Représentant : Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB210

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me GEGLO

Copie délivrée à :
Me CAHN

Le 18 juin 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 18 juin 2025 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 07 avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [X] [E], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Philippe GEGLO, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

S.C.I. FONCIERE DI 01/2008, ayant son siège social [Adresse 3], représentée par son mandataire FONCIA CHADEFAUX LECOQ, ayant son siège social [Adresse 4]

représentée par Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 22 septembre 2010, la société civile immobilière Foncière DI 01/2008 a donné à bail à Mme [X] [E] et à M. [C] [J] un local à usage d'habitation et un emplacement de stationnement situés au [Adresse 2], pour des loyers mensuels de 533,65 et 49,38 euros, outre des provisions mensuelles sur charges et des dépôts de garantie d'un montant de 583,03 et 50 euros.

Mme [X] [E] a ensuite fait assigner la société civile immobilière Foncière DI 01/2008 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 3 octobre 2024 pour obtenir la réparation de son préjudice et la réalisation de travaux.

Après un renvoi aux fins de mise en état, l'affaire a été appelée à l'audience du 7 avril 2025.

A cette date, Mme [X] [E], représentée, se réfère à ses conclusions déposées à l'audience. Elle demande :
- la recevabilité de ses demandes ;
- la constatation de l'indécence du logement ;
- un abattement de 75% de loyer du mois de mars 2012 jusqu'à la reprise des désordres et la condamnation du bailleur à lui payer, en conséquence, la somme de 70 795,77 euros à parfaire ou, subsidiairement, la somme de 26 091,78 euros à parfaire ;
- la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral ;
- la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 5 000 euros pour résistance abusive ;
- la condamnation du bailleur à lui rembourser les somme de 240 euros et 1 709,10 euros ;
- la condamnation du bailleur à reprendre les désordres sous astreinte de 350 euros par jour de retard deux mois après signification et jusqu'à remise intégrale des lieux en état ;
- des délais de paiement de 24 mois pour solder sa dette ;
- la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens, comprenant l'assignation et la signification.

Pour s'opposer à l'irrecevabilité de sa demande, elle fait tout d'abord valoir, sur le fondement de l'article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que le problème d'infiltration a été signalé au bailleur dès 2012 et que son préjudice, qui n'est pas seulement lié aux infiltrations, s'est aggravé depuis 2012. Sur le fond, elle soutient ensuite, sur le fondement des articles 1719 et 1720 du code civil et 6 de la loi du 30 juillet 189 ainsi que du décret du 19 janvier 2002, qu'elle a dénoncé d'importantes infiltrations en 2012 et des dommages causés par les infiltrations dès 2013, sans réaction du bailleur. Elle ajoute qu'un incendie a détruit le local poubelle mitoyen en 2014 et que, depuis, son jardin n'est plus clôturé, que le local a menacé de s'effondrer et que les poubelles sont déposées aux abords de son logement, ce qui engendre des nuisances Elle indique également ne recevoir aucune régularisation de charges. Elle explique ensuite qu'elle doit faire face à un arriéré locatif suite à sa séparation, qu'elle a réglé les sommes mises à sa charge par l'ordonnance rendue le 28 janvier 2016 par le président du tribunal d'instance de Bobigny et que, par jugement rendu le 15 mai 2024, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bobigny a prononcé la nullité du commandement délivré le 26 janvier 2024. Mme [E] indique par ailleurs que l'humidité a fragilisé la santé de son fils aîné et que sa détresse s'est heurtée à l'incompréhension du bailleur et des gestionnaires. Enfin, la locataire explique avoir réglé son loyer pendant la période de suspension liée à l'arrêté de péril, que des frais de commissaires de justice indus lui ont été imputés, que la société Foncia a été condamnée à lui payer 300 euros, qu'elle a refait elle-même la chambre de son fils, que le bailleur s'abstient d'agir depuis 12 ans, que l'absence de caractère décent de son logement la prive des aides sociales et que sa situation financière doit être prise en compte pour régulariser sa dette. Elle précise que les travaux consistent en une reprise de l'étanchéité du balcon et de la façade et un traitement des infiltrations, une réfection de la peinture de la cuisine et un remplacement du meuble sous évier, une reprise du parquet de la chambre et de la peinture du couloir, une reprise du mur du salon, l'installation d'une VMC fonctionnelle, la reconstruction du local poubelle et la réparation du portail accès box.

La société civile immobilière Foncière DI 01/2008 comparaît, représentée. Elle se réfère à ses conclusions déposées à l'audience et sollicite :
- l'irrecevabilité de la demande d'abattement pour la période de mars 2012 à septembre 2021 ;
- le rejet de la demande d'abattement ou, subsidiairement, une déduction de 10% des loyers pour la période des mois d'octobre 2021 à novembre 2024 ;
- la condamnation de la locataire à lui payer la somme de 12 923,40 euros ;
- le rejet de la demande de condamnation aux travaux ;
- et la condamnation de Mme [E] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.

La société Foncière DI 01/2008 fait valoir, sur le fondement des articles 122 du code de procédure civile, 2224 du code civil et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, que la demande d'abattement comprend par erreur le loyer du parking et que la demande de décote rétroactive et de réparation du préjudice subi du fait de la détérioration du local poubelle se prescrit par trois ans. Elle précise que le local poubelle a été reconstruit en 2019. Elle ajoute que le jardin de la locataire n'a jamais été loué clôturé, que la locataire ne s'est pas régulièrement acquittée du montant de son loyer, que la période correspondant à l'arrêté de péril a été exclue, que les constats sont anciens, que la locataire ne précise pas si le sinistre a été pris en charge par son assureur habitation, qu'une déclaration de sinistre dommage ouvrage a été faite, qu'une entreprise est intervenue, que l'indemnisation proposée par l'assureur dommage ouvrage n'a pas été acceptée, que Mme [E] n'a pas fait état d'une impossibilité d'habiter à l'audience ayant donné lieu à l'ordonnance du 28 janvier 2016, que les photographies produites n'ont pas de date certaine, que les locaux ne sont pas inhabitables à 75% et qu'il s'agit seulement de traces et de points d'humidité représentant 10% de la surface du logement. Elle ajoute enfin que des travaux ont déjà été réalisés au mois de novembre 2024 avant les travaux de réfection durable prévus au mois de mars 2025. Elle précise que les réparations locatives doivent être prises en charge par l'assureur de la locataire et que les demandes de réparation du préjudice ne sont pas justifiées. Elle ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement avec déchéance du terme en cas de non-paiement.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur la recevabilité des demandes formées par Mme [E]

L'article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. L'article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose en outre que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

En l'espèce, Mme [E] sollicite une indemnisation pour un trouble de jouissance survenu antérieurement à la période de trois ans précédent son assignation du 3 octobre 2024 sans faire état d'un acte interruptif ou suspensif de prescription. La simple affirmation que son dommage s'aggrave ne fait pas échec à l'acquisition de la prescription triennale dès lors qu'elle avait connaissance des conséquences à venir des infiltrations. Par ailleurs, il n'est pas démontré que le local poubelle a été reconstruit ou que les infiltrations ont cessé depuis une date antérieure au 3 octobre 2021. Ainsi, le point de départ du délai de prescription doit être fixé au jour du manquement allégué de l'obligation de délivrance.

En conséquence, les demandes de réduction du loyer et d'indemnisation formées par Mme [E] pour la période antérieure au 3 octobre 2021 seront déclarées irrecevables du fait de la prescription triennale.

II - Sur les demandes de réalisation de travaux et de réduction du montant du loyer

L'article 6 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Le bailleur est en outre obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Le caractère décent du logement s'apprécie au regard des critères définis par l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Par ailleurs et en application de l'article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'État dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 1] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 1] et à Mayotte ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

En l'espèce, il ressort des pièces produites aux débats que Mme [E] fait état d'importantes infiltrations depuis 2012 et qu'elle a relancé son bailleur par mail et courrier simple à de nombreuses reprises. Le 5 avril 2019, huit locataires de l'immeuble ont sollicité, notamment, la reconstruction du local poubelle, la réparation de la barrière d'accès aux box et la résolution du problème d'infiltrations. Les réponses du bailleur, notamment par courrier du 29 décembre 2015 ou du 5 avril 2019, ne font état d'aucune démarche effective pour résoudre les désordres. Or, il ressort du procès-verbal de constat dressé le 29 mars 2019 que des traces d'infiltrations, d'humidité, des points de moisissures et des cloques sont visibles dans la cuisine et notamment au niveau d'une prise électrique, que des points de moisissures sont constatés dans l'entrée, qu'un joint en mauvais état et des traces d'humidité sont visibles dans le salon et que des lattes décollées, des points de moisissure et des traces d'humidité affectent les chambres. L'huissier de justice note également que l'entourage du local poubelle est provisoire et fait de bardage de chantier et que des déchets atterrissent dans le jardin loué par Mme [E]. Les photographies produites aux débats, bien que non datées, démontrent l'ampleur des dégradations, les traces d'humidité affectant une partie importante du plafond et la destruction du mur du local poubelle créant une ouverture entre le jardin et la voie publique.

Il ressort en outre du rapport d'intervention produit aux débats que, le 8 novembre 2024, soit 12 années après les premières réclamations, des infiltrations en provenance du balcon des premier et deuxième étages et des fissures ont été constatées. De nouveaux joints ont été posés pour assurer une protection temporaire. Il est préconisé la réfection des joints de dilatation avec brossage préalable et pose d'une résine étanche. Il ressort également d'un mail du 24 mars 2025 que le devis pour procéder à la réalisation de travaux de réfection durables a été validé par le bailleur avec une date de début de travaux fixée au 21 mars 2025.

De l'ensemble de ces éléments, il ressort qu'en raison d'infiltrations d'eau, les revêtements et le sol de l'appartement loué par Mme [E] ont été détériorés et que les lieux sont particulièrement humides et affectés de moisissures. Il est également démontré que le local poubelle jouxtant le jardin de l'appartement loué a été détruit dans un incendie, ce qui occasionne des nuisances relatives à la présence de déchets et d'une ouverture sur la voie publique. Enfin, il est démontré par les courriers des 5 avril 2019 et 14 juin 2019, que la barrière d'accès aux box ou garages dysfonctionne. Or, au jour des débats, le bailleur ne rapporte pas la preuve de la réalisation effective de travaux de réfection durables concernant les infiltrations, l'accès aux box ou le local poubelle.

En revanche, il n'est pas suffisamment démontré par Mme [E] que la VMC de son appartement n'est pas fonctionnelle.

Les locaux n'étant pas protégés contre les eaux de ruissellement, le caractère indécent du logement sera constaté.

En outre, le bailleur sera condamné à procéder aux travaux de réfection suivants :
- rechercher les causes des infiltrations et y remédier de façon durable,
- reprendre les meubles et les revêtements de sol et muraux dégradés par les infiltrations,
- reconstruire le local poubelle de façon durable
- et réparer la barrière permettant l'accès aux box.

Afin de permettre au bailleur de réaliser l'ensemble des travaux nécessaires tout en garantissant le caractère contraignant de la présente condamnation, il convient de prévoir que ces derniers devront être réalisés dans un délai de six mois suivant la signification du présent jugement et sous astreinte de 50 euros par jour de retard.

Enfin, les troubles de jouissance constatés justifient une réduction du montant du loyer de l'appartement de 50% depuis le mois de septembre 2012 jusqu'à la réalisation des travaux ci-dessus listés, soit une somme égale à 12 962,98 euros au jour des débats, se décomposant comme suit :
- 592 € x 15 mois x 50% = 4 440 €
- 656 € x 8 mois x 50% = 2 624 €
- 680 € x 7 mois x 50% = 2 380 €
- 625 € x 6 mois x 50% = 1875 €
- 643 € x 1 mois x 50% = 321,50 €
- (645 € x 5 mois x 50%) - (580,04 € / 2) = 1 322,48 €.

III - Sur les demandes de réparation des préjudices et de remboursement des frais de réfection de la chambre

En application de l'article 1217 du code civil, la partie à un contrat synallagmatique, envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté peut, en plus de l'exécution forcée de la convention, demander réparation des conséquences de l'inexécution. L'obligation du bailleur d'assurer au preneur la jouissance paisible du logement est une obligation de résultat qui engage sa responsabilité, sauf à démontrer que le trouble empêchant une jouissance paisible trouve son origine dans un cas de force majeure ou une faute du preneur.

En l'espèce, l'inaction du bailleur, dont les courriers n'ont pas permis de résoudre les désordres, et les conséquences de l'indécence des lieux loués sur la santé de son fils ont causé un préjudice moral à Mme [E] qui doit être évalué à la somme de 500 euros. Le défendeur sera donc condamné à payer au demandeur la somme de 500 euros à ce titre.

Par ailleurs, la demande de remboursement des frais de réfection de la chambre, à défaut de démonstration de ladite réfection ou de l'engagement de frais, sera rejetée.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L'exercice des droits de la défense peut constituer une faute lorsque le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.

En l'espèce, la société civile immobilière Foncière DI 01/2008 a fait valoir ses droits dans le cadre de la présente instance sans que son comportement procédural ne puisse être qualifié d'abusif.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts formée par Mme [X] [E] au titre de la résistance abusive sera rejetée.

IV - Sur les demandes de paiement du loyer, de remboursement des frais d'huissier et de délais de paiement

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables. L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, le bailleur produit un décompte débutant au mois d'octobre 2021 faisant état d'une dette locative de 12 923,40 euros. Ce décompte mentionne des frais non justifiés (1,20€ x 2 + 251,17€) qui doivent être déduits. Il n'est en revanche pas suffisamment démontré l'imputation sur cette somme de frais d'huissier d'un montant de 1 709,10 euros ou la facturation d'un loyer pendant la période visée par l'arrêté de péril.

En conséquence, Mme [X] [E] sera condamnée à payer à la société civile immobilière Foncière DI 01/2008 la somme de 12 669,83 euros au titre des loyers, charges et provisions sur charges, arrêtées au 25 mars 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse.

Compte tenu de la condamnation de son bailleur à lui payer la somme de 12 962,98 euros, il n'y a pas lieu d'accorder des délais de paiement à Mme [X] [E] pour régler cette dette et la demande qu'elle a formée à ce titre sera rejetée.

V - Sur les mesures de fin de jugement

La société civile immobilière Foncière DI 01/2008, partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Mme [X] [E], la société civile immobilière Foncière DI 01/2008 sera condamnée à lui payer la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,