TJ 93008, 18 juin 2025, RG 24/10392

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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[Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 24/10392 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2GE7

Minute :

Monsieur [B] [A]
Madame [V] [S]
Madame [U] [P]
Représentant : Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210

C/

Madame [G] [Y]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me CAHN

Copie délivrée à :
Mme [Y] [G]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 18 juin 2025 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 07 avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [B] [A], demeurant [Adresse 4] - [Localité 2]

Madame [V] [S], demeurant [Adresse 5] - [Localité 3]

Madame [U] [P], demeurant [Adresse 6] - [Localité 4]

représentés par Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [G] [Y], demeurant [Adresse 7] - [Localité 5]

comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 27 août 2019, M. [B] [A], Mme [V] [S] et Mme [P] [U] ont donné à bail à Mme [G] [Y] un local à usage d'habitation situés au [Adresse 7] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 840 euros, outre une provision mensuelle sur charges et un dépôt de garantie d'un montant de 840 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le 15 juillet 2024, M. [B] [A], Mme [V] [S] et Mme [P] [U] ont fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 3 643,39 euros visant la clause résolutoire.

Ils ont ensuite fait assigner Mme [G] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 1er octobre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

Après un renvoi aux fins de mise en état, l'affaire a été appelée à l'audience du 7 avril 2025.

A cette date, M. [B] [A], Mme [V] [S] et Mme [P] [U], représentés, se réfèrent à leur assignation. Ils demandent :
- à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résiliation judiciaire ;
- l'expulsion de Mme [G] [Y] sous astreinte de 75 euros par jour de retard ;
- et la condamnation de Mme [G] [Y] :
- au paiement de la somme actualisée de 8 347,47 euros,
- au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation,
- au paiement de la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts,
- au paiement d'une somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles
- et aux dépens, comprenant le coût du commandement et de la dénonciation de l'assignation.

Ils exposent, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil, que la locataire ne s'est pas acquittée des loyers dus et que le paiement du loyer courant a repris. Ils s'opposent à l'octroi de délais de paiement compte tenu de l'augmentation significative de la dette depuis l'assignation.

Mme [G] [Y] comparaît. Elle explique avoir rencontré des difficultés de santé ayant entraîné des difficultés financière. Elle indique percevoir désormais un salaire de 1300 euros et avoir trois enfants à charge. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 250 euros par mois en règlement de l'arriéré.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur la demande de résiliation du bail

A - Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 1er octobre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 20 janvier 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [B] [A], Mme [V] [S] et Mme [P] [U] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 15 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 1er octobre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

B - Sur le bien fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 27 août 2019 contient une clause résolutoire en son article VIII qui stipule que le contrat sera résilié à l'issue d'un délai de deux mois après la délivrance d'un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 juillet 2024, pour la somme en principal de 3 643,39 euros, laissant un délai de deux mois pour régler la somme due. Conformément aux dispositions de l'article 2 du code civil, la clause résolutoire du contrat précité ne peut être acquise qu'à l'issue du délai de deux mois prévu au contrat de bail.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 16 septembre 2024.

II - Sur la demande de condamnation en paiement

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [G] [Y] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite (166,38 € + 170,97 €), la somme de 8 010,12 euros à la date du 3 avril 2025, échéance du mois d'avril 2025 incluse.

Mme [G] [Y] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 8 010,12 euros.

III - Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L'article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Mme [G] [Y] a repris le paiement du loyer courant.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, Mme [G] [Y] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l'expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

En revanche, si la locataire ne respecte pas pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance éventuelle de la force publique ou d'un serrurier.

En outre, dans l'hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, elle devra indemniser les propriétaires du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à cette dernière un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, à compter du 1er mai 2025 jusqu'à son départ définitif des lieux. Au jour de l'audience, les montants du loyer et des charges s'élèvent à 940,07 euros et 104 euros.

Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Mme [G] [Y] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

IV - Sur la demande de réparation du préjudice

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, le demandeur ne rapporte la preuve d'aucun préjudice distinct de l'absence de paiement de l'arriéré locatif, déjà suffisamment réparé par la condamnation à le régler.

En conséquence, la demande sera rejetée.

V - Sur les mesures de fin de jugement

Mme [G] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la notification de l'assignation à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'ont dû accomplir M. [B] [A], Mme [V] [S] et Mme [P] [U], Mme [G] [Y] sera condamnée à leur payer une somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,