TJ 75056, 19 juin 2025, RG 25/03555

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Le : 19/06/25

Copie conforme délivrée
à : DEFENDEUR

Copie exécutoire délivrée
à : AVOCAT

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 25/03555 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7ROT

N° MINUTE : 13

JUGEMENT
rendu le jeudi 19 juin 2025

DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 1] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEURS
Monsieur [W] [X], domicilié : chez M. [S] [X], [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

Madame [L] [D], domiciliée : chez M. [S] [X], [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée d’Arjun JEYARAJAH, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 28 avril 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 juin 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée d’Arjun JEYARAJAH, Greffier

Décision du 19 juin 2025
PCP JCP fond - N° RG 25/03555 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7ROT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 novembre 1972, l’OPHLM de la ville de [Localité 1] aux droits duquel se trouve [Localité 1] HABITAT-OPH, a donné à bail à Monsieur [S] [X] et Madame [J] [M] épouse [X] un logement à usage d'habitation avec cave situé [Adresse 2], soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, et par contrat du 16 juillet 1975, un emplacement de stationnement numéro 108 à la même adresse.

Monsieur [S] [X] et Madame [J] [M] épouse [X] sont décédés, les 21 février 2023 et 21 mai 2022.

Le logement est resté occupé par le fils des locataires, Monsieur [W] [X] ainsi que sa compagne, Madame [D] [L], ce dernier sollicitant le transfert du bail, le 29 mars 2024.

Par acte d'huissier du 2 avril 2025, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Madame [D] [L] et Monsieur [W] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de et sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
dire que Madame [D] [L] et Monsieur [W] [X] ne réunissent pas les conditions de l’article 5 de la loi du 1er septembre 1948, ou à titre subsidiaire les conditions fixées par la loi du 6 juillet 1989,ordonner l'expulsion de Madame [D] [L] et Monsieur [W] [X], ainsi que celle de tous occupants dans les lieux de son chef, dans les formes habituelles et sans délai, du logement, de la cave et du parking avec suppression des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution fixer l'indemnité d'occupation due par Madame [D] [L] et Monsieur [W] [X] à compter du décès de Monsieur [S] [X] à la somme des loyers actualisés augmentés des charges, avec majoration de 30%, et les condamner, in solidum, au paiement de cette somme,condamner in solidum Madame [D] [L] et Monsieur [W] [X] au paiement de la somme de 7897, 25 euros à titre d’indemnités d’occupation dues au mois de février 2025,condamner in solidum Madame [D] [L] et Monsieur [W] [X] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, [Localité 1] HABITAT-OPH se fonde sur l'article 5 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 et soutient que le contrat de location se trouve résilié de plein droit du fait du décès du locataire en titre. Elle indique que le bien est occupé par Madame [D] [L] et Monsieur [W] [X] sans droit ni titre.

A l'audience du 28 avril 2028, [Localité 1] HABITAT-OPH, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, expliquant qu’aucune indemnité d’occupation n’a été payée.

Bien qu’assignés à étude, les défendeurs ne comparaissent pas.

L'affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du bail en application de l'article 5 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948

Aux termes de l'article 17 de la loi du 1er septembre 1948, sous réserve des dispositions de l'article 5, le maintien dans les lieux est un droit exclusivement attaché à la personne et non transmissible.

La loi du 1er septembre 1948 prévoit en effet un régime particulier de transmission du bail en son article 4, à savoir un droit au maintien dans les lieux permettant au locataire, malgré la fin du bail de rester dans les lieux et de devenir un occupant légal bénéficiant d'un statut protecteur. Ce droit au maintien dans les lieux est transmissible à certaines personnes limitativement énumérées, au titre duquel les descendants majeurs ne font pas partie, en cas de décès ou d'abandon de domicile de l'occupant légal, sous condition d'occupation toutefois. En revanche, si le preneur décède alors qu'il était encore locataire, et non simplement occupant légal, le bail était transmis de plein droit aux héritiers par application de l'article 1742 du code civil. L'article 5 de la loi de 1948 a été modifié par la loi du 13 juillet 2006 afin d'uniformiser les règles de transmission des baux soumis à la loi de 1948, sans qu'il n'y ait plus lieu à distinguer selon que la personne décédée était locataire ou occupant légal. Cette loi a en effet supprimé le transfert automatique du bail aux héritiers en prévoyant que, même en l'absence de délivrance d'un congé aux locataires, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès ou l'abandon de domicile du locataire.

Tout occupant des lieux peut saisir la justice en vue de se faire reconnaître son droit au maintien dans les lieux et la transmission du droit d'occupation à son profit en application de ce texte, la charge de la preuve de ce que les conditions dudit texte, lui appartenant alors. Inversement, le bailleur peut également agir sur le fondement de ce texte, à l'encontre des occupants des lieux, pour faire constater la résiliation du bail compte tenu du décès ou de l'abandon du logement du preneur (occupant de bonne foi ou locataire) et contester tout droit au maintien dans les lieux des défendeurs.

En l'espèce, [Localité 1] HABITAT-OPH, venant aux droits du bailleur initial, soutient que le bail est résilié de plein droit du fait du décès du preneur, sans qu'aucune personne ne remplisse les conditions de reprise du droit d'occupation, en application de l'article 5 Ibis disposant que nonobstant les dispositions de l'article 1742 du code civil, même en l'absence de délivrance d'un congé au locataire, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire. Les défendeurs ne se présentent pas, Monsieur [W] [X], majeur au décès de son père, ne pouvant pas bénéficier du transfert de bail.

La résiliation du bail sera en conséquence constatée à la date du décès de Monsieur [S] [X]. Madame [D] [L] et Monsieur [W] [X] étant occupants les lieux sans droit ni titre, il conviendra d'ordonner leur expulsion comme il sera dit au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Enfin, aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce le bailleur réclame le versement à compter du décès de Monsieur [X] [S] d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente aux loyers actualisés et augmentés des charges, avec une majoration de 30% au titre de dommages et intérêts.

Le bailleur fournit un décompte actualisant le montant due relativement aux indemnités d’occupation échues à la somme de 7957, 96 euros, à la date du 18 avril 2025, mars 2025 compris. Les frais de poursuite, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés, le juge pouvant d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Madame [D] [L] et Monsieur [W] [X] seront condamnés, in solidum, à payer la somme de 7897, 25 euros à la date du 18 avril 2025, mars 2025 compris.

Madame [D] [L] et Monsieur [W] [X] seront aussi condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 19 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l'indemnité s'analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d'office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l'article 1231-5 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Madame [D] [L] et Monsieur [W] [X], qui succombent, supporteront in solidum,les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Madame [D] [L] et Monsieur [W] [X] seront condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS