TJ 75056, 20 juin 2025, RG 24/11775
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS
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Loyers commerciaux
N° RG 24/11775
N° Portalis 352J-W-B7I-C55ME
N° MINUTE : 2
Assignation du :
19 Septembre 2024
Jugement avant dire droit
[1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
Expert : [M] [V][2]
[2]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Médiateur : [T] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 2]
JUGEMENT
rendu le 20 Juin 2025
DEMANDERESSES
Madame [K] [A] [I] épouse [P]
[Adresse 3]
[Localité 3]
Madame [X] [I] épouse [J]
[Adresse 4]
[Localité 4]
toutes deux représentées par Maître Charles-Edouard FORGAR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0112
DEFENDERESSE
S.E.L.A.S PHARMACIE DU MARCHE POPINCOURT
[Adresse 5]
[Localité 5]
représentée par Maître Vanessa NAKACHE, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C1305
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;
assisté de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition
DEBATS
A l’audience du 20 Mars 2025 tenue publiquement
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé en date du 25 février 2011, Monsieur feu [I] [Q] a donné à bail commercial à la S.E.L.A.R.L KESSLER des locaux représentant la totalité d’un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5] dans le [Localité 5], pour une durée de neuf ans, à compter du 31 janvier 2011 pour arriver à échéance au 30 janvier 2020, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 42.000 euros hors taxes et hors charges.
La destination des locaux est la suivante : « officine de Pharmacie, en se conformant aux prescriptions administratives et autres, pouvant faire commerce de tous les produits pharmaceutiques, péri pharmaceutiques et para pharmaceutiques, réglementairement autorisés ou tolérés. ».
Par acte du 18 juin 2018, la S.E.L.A.R.L KESSLER a cédé son fonds de commerce à la S.E.L.A.S PHARMACIE DU MARCHE POPINCOURT.
Suite au décès de Monsieur [Q] [I] intervenu le 24 octobre 2022, est venue à ses droits l’indivision successorale composée de Mesdames [X] [U] [H] [I] épouse [J] et [K] [A] [I] épouse [P].
Par acte extrajudiciaire signifié le 21 juillet 2023, le bailleur a fait signifier à la S.E.L.A.S PHARMACIE DU MARCHE POPINCOURT un congé pour la date du 31 mars 2024, avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er avril 2024 moyennant la fixation du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 68.500 euros hors taxes et hors charges.
Suivant acte extrajudiciaire du 2 août 2023, la S.E.L.A.S PHARMACIE DU MARCHE POPINCOURT a répondu au congé du bailleur avec acceptation du principe au renouvellement mais désaccord quant à la modification des clauses relatives au loyer en vue de fixer ce dernier au montant de 68.500 € hors taxes et hors charges.
Par acte extrajudiciaire du 25 mars 2024, la S.E.L.A.S PHARMACIE DU MARCHE POPINCOURT a communiqué au bailleur un mémoire préalable aux fins substantielles de voir fixée à la somme annuelle en principal de 43.725,20 euros le loyer du bail renouvelé.
Par mémoire notifié le 24 avril 2024, le bailleur a sollicité la fixation du loyer renouvelé à la somme annuelle de 87.419,36 euros hors taxes et hors charges.
Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2024, Mesdames [X] [U] [H] [I] épouse [J] et [K] [A] [I] épouse [P] ont fait assigner la S.E.L.A.S PHARMACIE DU MARCHE POPINCOURT devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
A TITRE PRINCIPAL :
- FIXER à 87.419,36 € HT, par an et en principal, outre les charges prévues au bail du 25 février 2011, le montant du loyer du bail renouvelé, dû à compter du 1er avril 2024 par la société PHARMACIE DU MARCHE POPINCOURT, pour les locaux à usage commercial sis [Adresse 5] ;
- CONDAMNER la société PHARMACIE DU MARCHE POPINCOURT aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
A TITRE SUBSIDIAIRE :
- NOMMER un expert.
Par mémoire notifié le 25 février 2025, la S.E.L.A.S PHARMACIE DU MARCHE POPINCOURT demande au juge des loyers commerciaux de :
- fixer le loyer à la somme de 43.225 € H.T. et H.C. par an à compter du 1er avril 2024:
- de juger qu‘il n’a pas été fait application des dispositions de l’article 14 de la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 dont les effets ont été prorogés par la loi n°2023-568 du 7 juillet 2023 ;
- de condamner solidairement les consorts [I] à régulariser l’indexation annuelle et à rembourser à la PHARMACIE DU MARCHE POPINCOURT la somme de 5.451,68 € trop perçue ;
- de condamner solidairement les consorts [I] à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du C.P.C ;
- de condamner solidairement les consorts [I] aux entiers dépens.
L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 mars 2025.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 juin 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial
En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie.
Il convient ainsi de constater le principe du renouvellement du bail à compter du 1er avril 2024.
Sur le montant du loyer du bail renouvelé
Il résulte des dispositions de l’article L.145-33 du code de commerce que le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
En l’espèce, les parties sont convenues aux termes de l’article 1-6 du bail que le prix du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative.
Suivant l’article R.145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce, si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.
En l’espèce, les éléments produits par les parties apparaissent insuffisants pour fixer le loyer à la valeur locative. En conséquence, il convient d'ordonner une expertise dont la teneur sera précisée au dispositif.
Sur l’injonction à rencontrer un médiateur
L’article 127-1 du code de procédure civile dispose qu’à défaut d'avoir recueilli l'accord des parties prévu à l'article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un médiateur chargé de les informer de l'objet et du déroulement d'une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d'administration judiciaire.
En l’espèce, au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation. Il convient en conséquence de la leur proposer.
Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.
Sur la fixation du loyer provisionnel
Aux termes de l'article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.
En l'espèce, dans l'attente de l'issue de l'expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l'instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes locatives.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Compte de la nature du présent jugement, il y a lieu de réserver les dépens.
Sur les frais irrépétibles
En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Compte de la nature du présent jugement, il y a lieu de réserver les frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement en premier ressort, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, susceptible d’appel,
Constate le principe du renouvellement du bail commercial conclu entre Mesdames [X] [U] [H] [I] épouse [J] et [K] [A] [I] épouse [P] d’une part, et la S.E.L.A.S PHARMACIE DU MARCHE POPINCOURT, d’autre part, et portant sur les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 5] dans le [Localité 5] à compter du 1er avril 2024,
Constate que les parties sont convenues de fixer le loyer renouvelé à la valeur locative,
Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d'expert :
Monsieur [M] [V]
[Adresse 1]
[Courriel 1] - [XXXXXXXX01]
Avec pour mission :
* de convoquer les parties, de les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,
* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
* de visiter les locaux en cause situés [Adresse 5] à [Localité 5] dans le [Localité 5], de les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre d’annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,
* de déterminer la surface des locaux à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard sur les pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix,
* de rechercher les prix pratiqués pour des locaux équivalents,
* de préciser les corrections éventuelles à apporter en considération des différences constatées entre le local loué et ceux utilisés comme référence de comparaison,
* de donner un avis sur les correctifs à retenir en majoration et minoration de la valeur locative de base,
* de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,
* d’estimer la valeur locative des locaux loués au 1er avril 2024 au regard notamment de l’article L.145-33 du code de commerce du code de commerce,
* du tout dresser rapport motivé.
Dit que l'expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,
Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée solidairement par Madame [K] [A] [I] épouse [P] et Madame [X] [I] épouse [J] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, Atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) avant le 31 juillet 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,
Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert est caduque à moins que le juge, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,
Rappelle que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et commencer les opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,
Demande à l’expert, préalablement au dépôt de son rapport, d’adresser aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations,
Rappelle que l’expert devra prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu'elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent, dans les conditions de l’article 276 du code de procédure civile,
Demande à l’expert de déposer l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris avant le 22 juin 2026,
Rappelle qu'en cas d’empêchement légitime, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête, outre qu’il pourra solliciter la prorogation du délai de dépôt ou encore demander la consignation d’une provision complémentaire,
Dit que cette mesure d’instruction sera exécutée sous le contrôle du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris,
Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :
Maître [T] [Z]
[Adresse 2]
[Courriel 2] - [XXXXXXXX02]
Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse,
Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,
Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :
* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,
Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,
Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :
* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,
Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,
Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,
Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,
Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel payé par la S.E.L.A.S PHARMACIE DU MARCHE POPINCOURT, outre les charges, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement,
Rappelle, conformément à l’article R.145-31 du code de commerce, que dès le dépôt du rapport, le greffe avisera les avocats des parties de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés,
Réserve les dépens et les frais irrépétibles,
Surseoit à statuer sur le surplus des demandes,
Rappelle l’affaire à l’audience du 03 septembre 2025 à 9h30 pour s’assurer du bon versement de la provision et du démarrage des opérations d’expertise,
Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.
Fait et jugé à PARIS, le 20 juin 2025.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
M. PLURIEL J-C. DUTON
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