TJ 75056, 19 juin 2025, RG 25/00521

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Benjamin JAMI ; LA SOCIETE SCI 23 MALESHERBES

Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00521 - N° Portalis 352J-W-B7J-C64QO

N° MINUTE : 3-2025

JUGEMENT
rendu le jeudi 19 juin 2025

DEMANDERESSE
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 5]
REPRESENTE PAR SON SYNDIC LE CABINET ARTCOP, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDERESSE
LA SOCIETE SCI 23 MALESHERBES, dont le siège social est sis [Adresse 4]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 11 avril 2025
Délibéré le 19 juin 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 juin 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 19 juin 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/00521 - N° Portalis 352J-W-B7J-C64QO

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière (SCI) 23 MALESHERBES est propriétaire des lots n°241 et 266 dans l'immeuble situé [Adresse 8] ([Adresse 9]), soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice la société ARTCOP, a assigné la SCI 23 MALESHERBES devant le tribunal judiciaire de PARIS par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2025 en paiement des sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts:
- 5438,21 euros au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 4ème trimestre 2024 incluse),
- 1000 euros de dommages et intérêts,
- 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

A l’audience du 11 avril 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6]), représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Au soutien de ses prétentions, il a fait valoir que la SCI 23 MALESHERBES ne payait pas régulièrement les appels de charges, ce qui entraînait pour lui des difficultés de gestion.

Bien que régulièrement assignée à personne morale, la SCI 23 MALESHERBES n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter.

La décision a été mise en délibéré au 19 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l'article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

L'article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :

- une attestation de propriété concernant l'immeuble et relatif aux lots n°241 et 266,
- les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 2ème trimestre 2023 au 4ème trimestre 2024,
- les régularisations de charges 2022,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 18 octobre 2022, 11 mai 2023 et 2 mai 2024 comportant :
o approbation des comptes de l’exercice 2023,
o vote des budgets prévisionnels 2023 et 2024,
o vote du fonds travaux 2023 et 2024,
- un certificat de non recours desdites assemblées générales,
- un état récapitulatif de la créance au 15 octobre 2024,
- le contrat de syndic.

En l'espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 5049,21 euros au 15 octobre 2024 (du 2ème trimestre 2023 au 4ème trimestre 2024 inclus), soustraction faite des frais de procédure et frais nécessaires.

La SCI 23 MALESHERBES ne s’est pas présentée à l’audience et n’a ainsi pas apporté d’élément remettant en cause la dette ou son montant. Elle sera donc condamnée à payer cette somme.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.
Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l'espèce, les frais sollicités s’élèvent à la somme de 389 euros se décomposant comme suit :
- 167 euros de frais de mise en demeure,
- 126 euros de frais de relance,
- 96 euros de frais de mise en contentieux.

Il ressort des éléments versés en procédure que l’envoi en recommandé des mises en demeure du syndic n’est pas justifié. Il sera accordé 150 euros au titre des mises en demeure et des frais de relance.

S’agissant des frais de mise en contentieux, il n’est pas justifié qu’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et qu’ils traduisent des diligences inhabituelles.

La SCI 23 MALESHERBES sera donc condamnée à payer la somme de 150 euros.

Sur les dommages-intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l'espèce, il est établi que la SCI 23 MALESHERBES paye irrégulièrement ses charges de copropriété. Le dernier paiement effectué date de septembre 2023. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

La demande de dommages et intérêts sera donc accueillie à hauteur de 500 euros.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1200 euros lui sera allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,