TJ 75056, 12 juin 2025, RG 21/04190

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

8ème chambre
2ème section

N° RG 21/04190
N° Portalis 352J-W-B7F-CUBM6

N° MINUTE :

Assignation du :
18 Mars 2021

JUGEMENT
rendu le 12 Juin 2025
DEMANDEURS

Madame [I] [W]
[Adresse 5]
[Localité 3]

représentés par Maître Dimitri DELPECH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0796

Monsieur [O] [W], décédé

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société MAVILLE IMMOBILIER, SAS
[Adresse 2]
[Localité 4]

représenté par Maître Jérôme CHAMARD de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE - BAUDOUIN - DAUMAS - CHAMARD BENSAHE L - GOMEZ-REY - BESNARD, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #P0056

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente
Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,
Décision du 12 Juin 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/04190 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUBM6

DÉBATS

A l’audience du 03 Avril 2025 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

Exposé du litige :

Madame [I] [W] est propriétaire d’un studio, d’une cave au sous-sol et d’une place de stationnement au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Monsieur [O] [W], qui était usufruitier de ces lots, est décédé en cours de procédure, le 4 janvier 2023, Madame [I] [W] ayant acquis en pleine propriété les lots n° 11 (studio), 54 (cave) et 127 (parking) par suite du décès de Monsieur [O] [W].

Au cours de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires du 18 avril 2019, les copropriétaires ont adopté une résolution n° 13 relative à une « fermeture complète de l’immeuble » consistant en l’installation de portails à vantaux pour les accès parking, un portail coulissant pour l’accès aux deux places de parkings situées devant l’immeuble, un portillon avec un contrôle d’accès pour les piétons et une clôture de l’ensemble de la copropriété.

Aux termes de la résolution n° 14 adoptée lors de l’assemblée générale annuelle du 23 décembre 2020, les copropriétaires ont par la suite décidé de : « modifier le projet de fermeture de l’immeuble voté au cours de l’assemblée générale du 18 avril 2019 (résolution n° 13) » en abandonnant « la solution d’un portail coulissant pour les deux emplacements de parking extérieurs ».

« Les grilles entourant actuellement les deux emplacements de parking seront déposées en vue de la mise en place de nouvelles grilles en harmonie avec l’ensemble des nouveaux équipements suivant plan joint à la convocation à la présente assemblée générale ».

La résolution n° 16 également adoptée au cours de cette même assemblée a par ailleurs prévu « l’installation, la gestion et l’entretien d’une infrastructure de recharge pour véhicules électriques et hybrides rechargeables ».

Décision du 12 Juin 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/04190 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUBM6

C'est dans ces conditions que, par acte d'huissier du 18 mars 2021, Madame [I] [W] et Monsieur [O] [W] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter, à titre principal, l'annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 décembre 2020 en son entier et, subsidiairement, l’annulation des résolutions n° 14 et 16 de cette même assemblée.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 décembre 2023, Madame [I] [W] demande au tribunal de :

Vu les articles 10, 11, 21, 24, 25 et 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
Vu l’article 11 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;
Vu l’article 22-2 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 ;
Vu l’article 700 du Code de procédure civile ;
Vu le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 décembre 2020 ;

À titre principal :

Dire que l’assemblée générale de copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 1] du 23 décembre 2020 est nulle,

Annuler l’assemblée générale de copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 1] du 23 décembre 2020,

À titre subsidiaire :

Dire que les résolutions n° 14 et 16 de l’assemblée générale de copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 1] du 23 décembre 2020 sont nulles,

Annuler les résolutions n° 14 et n° 16 de l’assemblée générale de copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 1] du 23 décembre 2020,

En tout état de cause :

Condamner le syndicat des copropriétaires situé au [Adresse 1], représenté par son syndic la société Maville, au paiement d'une somme de 1.800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner le syndicat des copropriétaires situé au [Adresse 1]), représenté par son syndic la société Maville au paiement d’une somme de 900 euros correspondant aux honoraires acquittés par le demandeur pour les opérations de médiation ;

Condamner le défendeur aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par Maître Dimitri Delpech conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] demande au tribunal de :

Vu l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020, notamment son article 22-2,
Vu la loi du 10 juillet 1965, notamment ses articles 24, 24-5, 25 et 26,
Vu le décret du 17 mars 1967, notamment ses articles 9 bis et 17-1,

Juger Monsieur [O] [W] et Madame [I] [W] mal fondés en toutes leurs demandes,

En conséquence, les en débouter purement et simplement,

Condamner solidairement Monsieur [O] [W] et Madame [I] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 6] une somme de 7.000 Euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner solidairement Monsieur [O] [W] et Madame [I] [W] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Jérôme CHAMARD conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 mars 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 3 avril 2025, a été mise en délibéré au 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

I - Sur la demande principale d'annulation de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires du 23 décembre 2020 :

Madame [I] [W] soutient que l’assemblée générale du 23 décembre 2020 doit être annulée en ce que les dispositions relatives au vote par correspondance n’ont pas été respectées.

Elle relève notamment que :
- le syndic a décidé de tenir une assemblée générale sans débat en ayant recours uniquement au vote par correspondance,
- le syndic ne démontre pas que la tenue de l’assemblée en visioconférence ou par tout autre moyen de communication était impossible, conformément à l’article 22-2 de l’ordonnance du 25 mars 2020,
- toutes les pages des bulletins de votes n’ont pas été paraphées et signées.

En réponse aux arguments du syndicat des copropriétaires, elle oppose que :
- contrairement à ce que prétend le syndicat, les plateformes de visioconférence permettent des réunions de plus de 50 personnes avec un code de sécurité,
- ces mêmes plateformes permettent le recollement des votes, notamment par des dispositifs de mains levées,
- en l’occurrence, le vote par correspondance organisé a privé les copropriétaires de débattre sur les résolutions proposées, notamment sur le projet de modification de la clôture de l’immeuble,
- une feuille ne comportant que des croix à des résolutions votées sans signature ni paraphe ne permet pas d’identifier l’identité du copropriétaire votant,
- seules les feuilles signées ou paraphées manuscritement permettent d’identifier le copropriétaire,
- c’est la raison pour laquelle l’arrêté du 2 juillet 2020 impose la signature ou tout au moins le paraphe du copropriétaire.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] rétorque que :
- la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 6] comprend 49 copropriétaires,
- le maintien de la liaison et le recollement des votes de 49 copropriétaires appelés à participer à l’assemblée générale par visioconférence s’avère impossible,
- les plateformes ne permettent pas une identification sécurisée des copropriétaires et de leurs mandataires,
- le syndic n’a donc pas eu d’autres choix que de recourir au vote exclusivement par correspondance,
- aucune disposition législative ou règlementaire n’impose à peine de nullité que chaque page du formulaire de vote par correspondance soit paraphée,
- en tout état de cause, chaque formulaire de vote comprend le rappel, en deuxième page, du nom du copropriétaire.

***
En droit, l’article 22-2 I de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété dispose, dans sa version en vigueur du 20 novembre 2020 au 12 février 2021, que par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, et jusqu’au 1er avril 2021, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l’assemblée générale par présence physique.

Dans ce cas, les copropriétaires participent à l’assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l’assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée.

Par dérogation aux dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance.

L’article 22-3 de la même ordonnance, modifié par l’ordonnance n° 2020-295 du 20 mai 2020, précise que lorsqu’il est fait application de l’article 22-2, il est dérogé aux dispositions des articles 9, 14, 15 et 17 du décret du 17 mars 1967 susvisé dans les conditions suivantes :

1° L’assemblée générale des copropriétaires est convoquée sans qu’un lieu de réunion soit déterminé, ni indiqué dans la convocation ;

2° La convocation précise que les copropriétaires ne peuvent participer à l’assemblée générale que par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique, sans préjudice de la possibilité de voter par correspondance. Lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’est pas possible, la convocation précise que les copropriétaires ne peuvent voter que par correspondance ;

3° Le président de séance certifie exacte la feuille de présence et signe, le cas échéant avec le ou les scrutateurs, le procès-verbal des décisions dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée générale ;

4° Lorsque les décisions sont prises au seul moyen du vote par correspondance, le président du conseil syndical, ou à défaut, l’un de ses membres, ou en leur absence, l’un des copropriétaires votant désigné par le syndic, assure les missions qui incombent au président de séance en application des dispositions du décret du 17 mars 1967 susvisé.

L’article 22-5 issu de la même ordonnance ajoute que :

« Par dérogation aux dispositions de l’article 13-1 du décret du 17 mars 1967 susvisé, et jusqu’au 1er avril 2021, le syndic peut décider des moyens et supports techniques permettant à l’ensemble des copropriétaires de participer à l’assemblée générale par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification, la transmission de leur voix, ainsi que la retransmission continue et simultanée des délibérations. Ces moyens et supports techniques sont utilisés jusqu’à ce que l’assemblée générale se prononce sur leur utilisation ».

En l’espèce, il ressort des dispositions précitées que durant la période de crise sanitaire, le syndic a été autorisé à faire le choix d’une assemblée générale tenue uniquement au moyen d’un vote par correspondance à la condition que le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’ait pas été possible, le but d’une assemblée générale étant en effet de permettre le libre débat entre tous les copropriétaires sur le fonctionnement et la vie de la copropriété.

La convocation à l’assemblée générale du 23 décembre 2020, qui ne comportait mention d’aucun lieu de réunion, a précisé que les projets de résolutions étaient soumis à l’assemblée générale annuelle du mercredi 23 décembre 2020 « en VPC (Votre Par Correspondance) », ce qui établit que seul le vote par correspondance était autorisé (pièce n° 9 produite en demande).

Le syndicat des copropriétaires ne conteste d’ailleurs pas que les copropriétaires ont été appelés à voter exclusivement par correspondance dans le cadre de l’assemblée générale du 23 décembre 2020.

Il convient de relever que les dispositions de l’article 22-3 de l’ordonnance susmentionnée ne font aucune obligation au syndic d’expliquer dans la convocation le choix de ne pas tenir l’assemblée générale au moyen d’une visioconférence, de telle sorte que l’annulation de l’assemblée générale n’est pas encourue de ce seul fait.

En revanche, en cas de contestation de l’assemblée pour cette raison, il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier que le recours à la visioconférence n’était pas possible.

Or, le syndicat des copropriétaires échoue à rapporter la preuve de l’impossibilité technique de tenir l’assemblée générale par la voie de la visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique.

Aucun élément concret versé au dossier ne permet de corroborer le fait que le nombre de copropriétaires (49) ou que l’exigence de leur identification ne permettaient pas de recourir à la visioconférence.

De même, il n’est pas non plus démontré que les logiciels Teams, Zoom ou autres ne permettaient pas de façon certaine une retransmission continue et simultanée des délibérations.

En outre, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’existence d’une impossibilité technique relative à l’emploi de la visioconférence en vue de l’assemblée générale du 23 décembre 2020.

Ainsi, l’argumentaire du syndicat des copropriétaires sur ce point s’apparente à de simples considérations générales ne se rapportant pas au cas d’espèce.

Il s’en déduit que le vote par correspondance a été imposé aux copropriétaires, sans justification d’une quelconque impossibilité de recourir à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique, les privant ainsi de la possibilité de débattre sur chacune des résolutions soumises aux votes et ce, alors que les dispositions précitées ne prévoyaient le recours à cette modalité que de façon subsidiaire.

Dans la mesure où les dispositions de l’article 22-3 de l’ordonnance du 25 mai 2020 viennent déroger aux dispositions d’ordre public de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, leur méconnaissance ne peut être que sanctionnée par la nullité.

Compte tenu de ces éléments, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6] ne rapportant pas la preuve de l’impossibilité qui a été la sienne d’un recours à la visioconférence pour tenir l’assemblée générale des copropriétaires du 25 juin 2021, il convient d’annuler, de ce chef, ladite assemblée générale en toutes ses résolutions, sans qu’il soit besoin d’examiner l’autre moyen de droit, tenant à l’absence de paraphe sur l’ensemble des pages de plusieurs formulaires par correspondance, soulevé par Madame [I] [W] au soutien de sa demande principale.

II - Sur les autres demandes :

S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1.800,00 € à Madame [I] [W] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Dimitri DELPECH.

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] devra être intégralement débouté de ses demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais de médiation entre dans l’appréciation de la demande formée au titre des frais irrépétibles, ce qui exclut de prononcer une condamnation spécifique à ce titre, les frais de médiation étant pris en compte pour évaluer le montant accordé au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ce qui doit conduire à rejeter la demande spécifique formée par Madame [I] [W] en paiement de la somme de 900 € au titre des « honoraires acquittés par le demandeur pour les opérations de médiation » (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 2 – Chambre 5, 12 mars 2019, n° RG 17/19237).

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS