TJ 75056, 19 juin 2025, RG 24/11007

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/11007 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5VVQ

N° MINUTE :

Assignation du :
09 Septembre 2024

JUGEMENT
rendu le 19 Juin 2025
DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet GESIP
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par Maître Raphaël BERGER
de la SELARL BERGER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire C0886

DÉFENDERESSE

Madame [H] [O] [R]
[Adresse 1]
[Localité 2]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors des débats et de Madame Francine MEDINA, Greffière lors de la mise à disposition.
Décision du 19 Juin 2025
Charges de copropriété
N° RG 24/11007 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5VVQ

DÉBATS

A l’audience du 9 avril 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 19 juin

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [H] [O] [R] est propriétaire des lots de copropriété n° 6, 7 et 21 d'un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 2].

Par exploit d'huissier signifié le 9 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 2] a fait assigner Mme [H] [O] [R] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 9 avril 2025.

Au visa des articles 10, 14-1 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :
- dire et juger recevables et bien fondées ses demandes,
- condamner Mme [H] [O] [R] au paiement de la somme de 9.244,73 € au titre des charges et travaux appelés entre le 24 mars 2023 et le 22 août 2024, provision du 3ème trimestre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 août 2024;
- condamner Mme [H] [O] [R] au paiement de la somme de 9.290 € à titre de dommages et intérêts ;
- condamner Mme [H] [O] [R] au paiement des entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Raphaël BERGER, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;
- condamner Mme [H] [O] [R] au paiement de la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles ;
- dire n'y avoir lieu d'écarter l’exécution provisoire de droit.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude d'huissier), Mme [H] [O] [R] n’a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 9 avril 2025, et l'affaire a été fixée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du jour même, en application des dispositions de l’article 778 du code de procédure civile. La décision a été mise en délibéré au 19 juin 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1 - Sur les demandes principales en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs 6, 7 et 21 telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des 6, 7 et 21, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [H] [O] [R] est propriétaire des lots de copropriété n° 6, 7 et 21 sis [Adresse 1] à [Localité 2].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :
- les procès-verbaux des assemblées générales des 31 mai 2022, 23 mars 2023 et 22 avril 2024 (pièces n° 9-1 à 9-3), par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes de l’année 2023,
fixé les budgets prévisionnels des années 2023 et 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;
- les attestations de non-recours correspondantes (pièces n° 10-1 à 10-3) ;
- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots n° 6, 7 et 21 du défendeur (pièce n° 8) ;
- un décompte de créance actualisé au 22 août 2024 (pièce n° 7).

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mme [H] [O] [R] est débiteur de 9.244,73 € au titre des charges et travaux appelés entre le 24 mars 2023 et le 22 août 2024, provision du 3ème trimestre 2024 incluse.

Mme [H] [O] [R] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 22 août 2024.

Le syndicat des copropriétaires produit l'accusé de réception du courrier adressé au copropriétaire le 22 août 2024. En application de l'article 1231-6 du code civil et de l'article 64 du décret du 17 mars 1967 combinés, la condamnation sera prononcée avec intérêts au taux légal à compter du 23 août 2024.

2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).
*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par Mme [H] [O] [R] de ses obligations, en faisant valoir le vote lors des assemblées générales des 23 mars 2023 et 22 avril 2024 d’appels de fonds solidarité dans le but de combler les impayés de Mme [O] [R] qui représenteraient 61 % des impayés de la copropriété (pièces n° 9.2 et 9.3, résolutions n° 3 et 4) ainsi que les condamnations précédentes pour impayés de charges prononcées à l’encontre de Mme [O] [R].

Il ressort en outre des pièces communiquées que Mme [H] [O] [R] a d’ores et déjà été condamnée, par jugements du tribunal judiciaire de Paris des 14 juin 2019, 23 septembre 2021, 17 juin 2022 et 4 juillet 2024 à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d'arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré de précédentes condamnations, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s'est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété. Ces impayés ont motivé le vote, par les assemblées générales des 23 mars 2023 et 22 avril 2024 précitées, d’appels de fonds solidarité.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l'absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l'ensemble de la période d'arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer Mme [H] [O] [R] comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner Mme [H] [O] [R] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

3 - Sur les demandes accessoires

Mme [H] [O] [R], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Raphaël BERGER, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Tenue aux dépens, Mme [H] [O] [R] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,