TJ 75056, 19 juin 2025, RG 24/00003

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■

Expropriations

N° RG 24/00003

N° Portalis 352J-W-B7I-C5MUN

MINUTE N°
JUGEMENT
rendu le 19 juin 2025
DEMANDERESSE

VILLE DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Stéphane DESFORGES , SELARL LE SOURD DESFORGES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0131

DÉFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 2]
représenté par son syndic en exercice, le cabinet TRESTEL IMMOBILIER,dont le siège social est situé [Adresse 3] à [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal, M. [Q] [M], domicilié en cette qualité audit siège ;

représentée par Me Norbert NAMIECH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E002

LE DIRECTEUR REGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DU DEPARTEMENT DE PARIS,

exerçant les fonctions de commissaire du gouvernement,
représenté par Monsieur [K] [Z]

Copies exécutoires et certifiée conformes à
- Me Stéphane DESFORGES
- Me Norbert NAMIECH

Copie simple à :Commissaire du Gouvernement de Paris

Délivrées le :

Décision du 19 juin 2025
22ème Chambre civile- Expropriations
N° RG 24/00003 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5MUN

OPÉRATION :[Adresse 2] - Lots n°24 et n°25
[Localité 2]

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathieu DELSOL, Juge au Tribunal judiciaire de PARIS, Juge de l’expropriation, assisté de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, désignés conformément aux articles L.211-1 et R.211-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

DÉBATS

A l’audience publique du 18 mars 2025 au cours desquels ont été entendus les parties ou leurs représentants et le Commissaire du Gouvernement, dans le développement de leur mémoire et en leurs observations, l’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025 ;

* * * EXPOSE DU LITIGE

Par mémoire valant offre visé par le greffe le 16 juillet 2024, la Ville de Paris a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Paris de fixer l’indemnité due au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 2]), représenté par son syndic, le cabinet TRESTEL IMMOBILIER, au titre de l’expropriation des lots de copropriété n°24 et 25, dans le cadre de l’opération de réalisation d’un équipement culturel polyvalent déclarée d’utilité publique par arrêté préfectoral n°75-2019-08-26-002 du 26 août 2019.

Par ordonnance du 08 octobre 2024, le transport a été fixé le 27 novembre 2024. Un procès-verbal des opérations a été établi en présence des parties et mentionne les éléments suivants:

« Environnement: Nous sommes sur la [Adresse 4] . A promimité 2 stations de métro (ligne11) : Jourdain à 1 minute et Pyrénées à 5 minutes et 2 arrêts bus 20 et 26 . Immeubles d’habitation, nombreux commerces et restaurants .

Parcelle:
Entrée par la rue- Accès au bâti par un digicode. Puis long couloir avec une porte qui donne accès à une courette, avec :
- en face un escalier qui mène aux lots 24 et 25.
- à gauche : 2 cagibis avec 2 entrées dont une avec 1 porte- murs défraichis, très dégradés; présence de gravas et canalisation ;
- à droite: 1 remise sous un préau , dégradée, ouverte sur l’extérieur- présence de gravas.
Dans la courette les murs en pierre sont affectés par l’humidite; le mur de droite est en très bon état.

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Le sol en pente est jonché de feuilles. Présence de végétation.
L’accès à la porte du local (lots 24 et 25) est fermée par une porte anti-intrusion. En haut du local présence de fenêtres au dessus de la porte, et quelques fissures au dessus des fenêtres.

L’accès aux lots n’étant pas possible ce jour (pas de clés), Mme [G] va voir si possibilité d’avoir les clés, afin de visiter les lieux lors du transport du mercredi 11 décembre 2024 à 14H30. »

Un procès-verbal de transport complémentaire a été établi le 11 décembre 2024 et mentionne les éléments suivants :
« Environnement: Nous sommes sur la [Adresse 4] . A promimité 2 stations de métro (ligne11) : Jourdain à 1 minute et Pyrénées à 5 minutes et 2 arrêts bus 20 et 26 . Immeubles d’habitation, nombreux commerces et restaurants .
Parcelle:
On pénétre par 1 escalier de 6 marches accessible par la cour. Grand hangar, électricité ne fonctionne pas. A gauche 1 partie du mur est carrelé. 1ère partie plafond haut laisse entrevoir la partie intérieure du toit. Mur en entrant à droit .dégarnie de pierre ; sol jonché de sacs au contenant inconnu. 2ème partie du toit composé de tôle en bon état.
Selon la ville de [Localité 1] le toit aurait été remis en état suite à son effondrement.
Dans le toit présence de vitres dont certaines sont brisées au niveau des combles. Revêtement du plafond détaché en de nombreux endroits;.
Triple fenêtres murées par des briques. Présence de végétaux. Lieux désaffectés- Large ouverture d’aération au fond sur mur de gauche.
Mesure alléguée par le commissaire du gouvernement :170m²
Présence de lambris sur 1 partie du mur de gauche en entrant .
Me [J] indique qu’il n’y apas de fracturation des murs; pas de fissures structurelle apparentes, pas de crevasse plancher bas
Ville de [Localité 1]: pas de vérification état chimique de la structure.
Pas d’observations complémentaires des parties présentes, qui sont informées que l’affaire sera appelée à l’audience du Mardi 21 janvier 2025 à 14h00 ».

L’affaire a été fixée à l’audience du 21 janvier 2025 puis a été renvoyée 18 mars 2025.

Par mémoire en réponse n°2 visé par le greffe le 18 mars 2025, la Ville de [Localité 1] demande de fixer l’indemnité d’expropriation des lots n°24 et 25 à la somme de 441.000 euros tous préjudices confondus.

Par conclusions récapitulatives visées par le greffe le 08 novembre 2024, le Commissaire du gouvernement retient une indemnité totale de 661.000 euros.

Par mémoire complémentaire et récapitulatif n°2 visé par le greffe le 18 mars 2025, le syndicat des copropriétaires sollicite du juge de l’expropriation qu’il déclare irrecevable la demande de voir prononcer l’expropriation et subsidiairement qu’il fixe l’indemnité à la somme de

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1.104.000 euros, qu’il condamne l’expropriante à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles et qu’il laisse les dépens à la charge de celle-ci.

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture des écritures susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 18 mars 2025 conformément aux écritures susvisées.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a indiqué qu’il abandonnait le moyen d’irrecevabilité soulevé dans son mémoire.
L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

MOTIFS

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des Droits de l'Homme et des Libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose que « la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité ».

L’article 544 du code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements».

Aux termes de l’article 545 du code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Sur la date de référence

L’article L322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que « le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de
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marchandises, qui auraient été faites à l'immeuble, à l'industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l'ordonnance d'expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l'époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1. En cas d'expropriation survenant au cours de l'occupation d'un immeuble réquisitionné, il n'est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l'Etat ».

L'article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que « lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4. Lorsqu'un bien fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique sur le fondement d'une déclaration d'utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l'article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d'utilité publique, cette date est déterminée en application de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ».

L'article L. 213-4 a) du même code dispose que « l a date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ».

En l’espèce, l’affirmation de la Ville de [Localité 1] selon laquelle la parcelle concernée est couverte par le plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 1], dont la dernière procédure a été approuvée le 20 novembre 2024, et est soumise au droit de préemption urbain n’est pas contestée.

La date de référence à prendre en compte est donc le 20 novembre 2024.

Sur l’indemnité principale

L’article L321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que « les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ».

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L’article L321-2 alinéa 1er du même code dispose que «le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents ».

L’article L322-12 alinéa 1er du même code dispose que «les indemnités sont fixées en euros ».

L’article 5 du code de procédure civile dispose que «le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé ».

En l’espèce, les parties se sont accordées et lient la juridiction quant à la méthode de fixation de l’indemnité, à savoir la méthode par comparaison. Il est également relevé que la Ville de [Localité 1] et le syndicat des copropriétaires s’accordent pour indiquer que la valeur appliquée à la superficie de 170m² de terrain est rapportée à 461/1000ème, nonobstant le positionnement différent du Commissaire du gouvernement sur ce point, de sorte que la fixation de l’indemnité sera effectuée selon le calcul suivant :

valeur vénale du terrain d’assiette au m² x 171 m² x 461/1000ème

Il ressort des termes de comparaison produits par la Ville de [Localité 1] et le Commissaire du gouvernement que la valeur vénale du terrain que ceux-ci s’appuient sur des mutations de terrains nus ou encombrés. Le syndicat des copropriétaires ne produit pas de termes de comparaisons et s’appuie ceux produits par la Ville de [Localité 1] et le Commissaire du gouvernement

Les lots n°24 et 25 portent sur un bâtiment B en fond de cour, dont l’état est particulièrement dégradé, ce qu’a permis de confirmer le transport sur les lieux. La circonstance que la Ville de [Localité 1], déjà propriétaire d’une partie des lots de cette copropriété, ait pu volontairement laisser cet atelier sans entretien en vue de l’expropriation est indifférente à l’évaluation de la valeur du bien.
En revanche, il n’est pas démontré que l’ensemble du bâtiment B, notamment la toiture et le gros-œuvre, doit impérativement faire l’objet d’une démolition sans pouvoir être réutilisé ni faire l’objet d’une quelconque valorisation. La présence d’amiante alléguée par la Ville de [Localité 1] n’est par ailleurs démontrée par aucun élément. En conséquence, le bâti doit être pris en compte dans l’évaluation du bien.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne donne aucune précision sur les droits à construire dont il demande l’indemnisation. Comme le
souligne la Ville de [Localité 1], le syndicat des copropriétaires ne fait état d’aucun projet de construction en cours et ne démontre aucun préjudice direct, matériel et certain à ce titre.

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Compte tenu des termes de comparaison produits, en particulier de la vente du 27 juillet 2021 d’une parcelle située [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 2] (n° 2021P23775) située à proximité directe et présentant des caractéristiques similaires, de la localisation avantageuse de la parcelle, située face à la [Adresse 4], proche de nombreux commerces et des transports en commun (ligne 11 du métro, arrêt de bus n°26), mais également de son emplacement défavorable en fond de cour et l’état très dégradé du bâtiment, la valeur vénale du terrain d’assiette au m² sera évalué à 6.500 euros.

En conséquence, l’indemnité principale sera évaluée à la somme de (6.500 x 171 m² x 461/1000=) 512.401,50 euros.

S’agissant de l’indemnité de remploi, celle-ci doit être évaluée selon le barème régressif sur lequel les parties s’accordent, à savoir :
- tranche de 0 à 5.000 euros : 20% de 5.000 euros, soit 1.000 euros
- tranche de 5.000 à 15.000 euros : 15% de 10.000 euros, soit 1.500 euros
- tranche au-delà de 15.000 euros : 10% de 512.401,50 euros, soit 49.740,15 euros,
Total : 52.240,15 euros.

Enfin, les frais de modification du règlement de copropriété invoqués par le syndicat des copropriétaires constituent un préjudice direct, matériel et certain en ce qu’il sera effectivement nécessaire d’adapter le règlement de copropriété aux conséquences de l’expropriation. Le syndicat des copropriétaires ne justifie toutefois pas la somme de 3.500 euros alléguée. Le montant de ce préjudice sera souverainement fixé à la somme de 2.500 euros.

Au total, l’indemnité due au syndicat des copropriétaires au titre de l’expropriation des lots n°24 et 25 de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 2] sur la parcelle cadastrée AE[Cadastre 1] sera fixée à la somme de [512.401,50 + 52.240,15 euros + 2.500 euros=] 567.141,65 euros

Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens :

L’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que l'expropriant supporte seul les dépens de première instance.

En l’espèce, il convient de condamner l’expropriant, à l’initiative de la procédure d’expropriation, aux dépens.

• Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie
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la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la Ville de [Localité 1] sera condamnée à payer la somme de 3.000 euros à ce titre au syndicat des copropriétaires.

• Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du Code de procédure civile, issu de l’article 3 du décret du 19 novembre 2019 applicable aux instances introduites au 01er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, l’article 514-1 du Code de procédure civile prévoit que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En conséquence, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS